Ce que recouvre une stratégie patrimoniale
Une stratégie patrimoniale répond à trois objectifs qui évoluent au fil de la vie : constituer et faire fructifier un patrimoine, le protéger, pour soi et pour ses proches, puis le transmettre dans les meilleures conditions. Elle suppose de connaître précisément la situation de départ, de fixer des priorités et de choisir, parmi les outils que le droit met à disposition, ceux qui y répondent sans créer de difficulté ailleurs.
Le notaire intervient sur l'organisation juridique et fiscale de ce patrimoine. Le règlement national du notariat, approuvé par arrêté du 29 janvier 2024, l'autorise à exercer le conseil en gestion de patrimoine à titre accessoire (article 7.1.2.4). Il reçoit ensuite en la forme authentique les actes qui mettent le conseil en œuvre : contrat de mariage, donation, testament, statuts de société, vente. Il se rémunère par des honoraires convenus et par les émoluments du tarif réglementé, sans lien avec des produits financiers.
Le choix des placements, contrats d'assurance-vie, supports financiers, plans d'épargne retraite, relève du conseiller en investissements financiers ou de la banque. Les deux approches se complètent : le notaire fixe le cadre, qui détient, qui reçoit, avec quelles clauses, et le conseiller financier choisit les supports dans ce cadre. La page gestion de patrimoine présente notre démarche et ses étapes.
Partir d'un bilan : la famille autant que les biens
Toute stratégie commence par un état des lieux. Le bilan patrimonial rattache chaque bien à son propriétaire exact, bien propre ou commun, indivis, détenu en société ou démembré, recense les donations déjà consenties et les dispositions prises, puis simule la succession. Pour un couple, le calcul est fait dans les deux ordres de décès, car la situation du survivant change beaucoup selon celui qui part le premier.
La famille pèse autant que les chiffres. Un couple non marié, des enfants de plusieurs unions, un enfant vulnérable, un conjoint beaucoup plus jeune, des enfants installés à l'étranger conduisent à des solutions très différentes pour un même patrimoine. Les attentes aussi varient : certains parents veulent l'égalité stricte entre leurs enfants, d'autres souhaitent aider davantage celui qui en a besoin ou transmettre l'entreprise à celui qui la reprend.
Le calendrier compte enfin. Plusieurs règles fiscales dépendent de l'âge : barème de l'usufruit par décennie, seuil de 70 ans pour l'assurance-vie, de 80 ans pour le don d'argent exonéré, renouvellement des abattements tous les quinze ans. Notre guide pour organiser son patrimoine selon son âge situe ces échéances.
Le régime matrimonial, premier outil de protection
Pour un couple marié, le régime matrimonial détermine ce qui appartient à chacun, ce qui est commun, et ce que recevra le survivant avant même l'ouverture de la succession. La communauté réduite aux acquêts, régime légal sans contrat, rend communs les biens acquis pendant le mariage ; la séparation de biens protège le patrimoine personnel de chacun, notamment celui d'un entrepreneur ; la participation aux acquêts combine les deux logiques. Notre comparatif des régimes matrimoniaux détaille leurs effets.
Des clauses permettent d'ajuster ces régimes. Une société d'acquêts ajoute une poche commune, par exemple le logement familial, à une séparation de biens. La clause de préciput permet au survivant de prélever certains biens communs avant tout partage, sans droits de succession. La communauté universelle avec attribution intégrale transmet l'ensemble des biens communs au survivant ; elle doit être maniée avec prudence en présence d'enfants d'une autre union, qui disposent d'une action en retranchement.
Le régime peut être changé ou aménagé au cours du mariage, par acte notarié (article 1397 du Code civil). Pour les partenaires de PACS et les concubins, qui n'héritent pas l'un de l'autre sans testament, la protection passe par d'autres outils : testament, clause d'accroissement sur le logement, assurance-vie.
Le démembrement : transmettre en gardant l'usage
Le démembrement sépare l'usufruit, droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété, vocation à recouvrer la pleine propriété. Il est au cœur de nombreuses stratégies : donation de la nue-propriété aux enfants avec réserve d'usufruit, usufruit laissé au conjoint survivant, achat démembré entre parents et enfants, clause bénéficiaire démembrée en assurance-vie. Notre guide sur le démembrement de propriété présente les droits et charges de chacun.
Sur le plan fiscal, l'article 669 du Code général des impôts fixe la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier ; la nue-propriété en est le complément. Donner la nue-propriété à 65 ans revient ainsi à taxer 60 % de la valeur du bien, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires (article 1133 du même code).
Le démembrement exige des précautions. La vente d'un bien démembré suppose l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires ; l'usufruit portant sur une somme d'argent devient un quasi-usufruit, dont la dette de restitution n'est déductible de la succession que si elle ne répond pas à un objectif principalement fiscal (article 774 bis du Code général des impôts) ; l'achat démembré entre parents et enfants se heurte à la présomption fiscale de l'article 751.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
La société civile immobilière : gérer et transmettre
La société civile immobilière remplace les règles de l'indivision par des statuts choisis par la famille : pouvoirs du gérant, majorités, agrément des nouveaux associés. Elle facilite la transmission progressive d'un patrimoine immobilier, par donations successives de parts, souvent en nue-propriété, en utilisant les abattements renouvelables tous les quinze ans. Notre guide sur la SCI familiale en présente les avantages et les limites.
La société impose en contrepartie une comptabilité, une assemblée annuelle et une responsabilité des associés sur leurs biens personnels pour les dettes sociales. La fiscalité dépend du mode de location : la location nue relève des revenus fonciers, alors qu'une location meublée habituelle expose la société à l'impôt sur les sociétés. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société civile immobilière exige un acte authentique ou un acte d'avocat, comme l'explique notre guide sur la cession de parts de SCI.
Acheter un bien locatif en nom propre ou en société, louer nu ou meublé, démembrer les parts : ces choix se font avant l'achat, car les défaire coûte cher. Un apport ultérieur d'un bien à une société déclenche des droits d'enregistrement et, le cas échéant, une plus-value.
Assurance-vie et succession : un régime à part
Les capitaux versés au décès de l'assuré à un bénéficiaire désigné restent en dehors de la succession civile (article L132-12 du Code des assurances). Leur fiscalité dépend de l'âge de l'assuré lors des versements. Pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire dispose d'un abattement de 152 500 €, puis un prélèvement de 20 % s'applique jusqu'à 700 000 € de part taxable et de 31,25 % au-delà (article 990 I du Code général des impôts). Pour les primes versées après 70 ans, un abattement global de 30 500 € s'applique aux primes, les gains restant exonérés (article 757 B).
Le conjoint et le partenaire de PACS sont exonérés dans les deux cas. La rédaction de la clause bénéficiaire est décisive : désignation précise, ordre des bénéficiaires, démembrement de la clause entre le conjoint usufruitier et les enfants nus-propriétaires, articulation avec le testament. Notre guide sur l'assurance-vie et la transmission détaille ces règles.
L'assurance-vie trouve sa limite dans la réserve héréditaire : les primes manifestement exagérées au regard des facultés du souscripteur peuvent être réintégrées dans la succession (article L132-13 du Code des assurances). Elle se combine utilement avec les donations, mais le choix du contrat et des supports relève de votre assureur ou de votre conseiller financier.
L'impôt sur la fortune immobilière
L'impôt sur la fortune immobilière concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Il porte sur les biens immobiliers détenus directement ou à travers des sociétés, après déduction des dettes afférentes, avec un abattement de 30 % sur la résidence principale, et suit un barème progressif de 0,50 % à 1,50 %. La loi de finances pour 2026 en a maintenu le seuil et le barème.
Les leviers de réduction sont encadrés : dettes déductibles, exonération des biens professionnels, évaluation exacte des biens et des parts de société, décotes justifiées par une occupation ou une indivision, démembrement de propriété. Le don temporaire d'usufruit à une association ou à une fondation retire le bien de la base taxable pendant la durée convenue. Notre guide pour réduire son IFI légalement les passe en revue.
Pour un bien démembré, l'usufruitier déclare en principe la pleine propriété (article 968 du Code général des impôts), sauf exceptions, notamment l'usufruit légal du conjoint survivant et la vente d'un bien avec réserve d'usufruit à un acquéreur étranger à la famille.
Préparer la retraite et la transmission aux enfants
À la retraite, un patrimoine immobilier peut compléter les revenus : vente de la résidence principale en exonération de plus-value, location, vente de la nue-propriété en gardant l'usufruit, vente en viager, prêt viager hypothécaire. Chaque voie se juge sur le revenu procuré, le droit de rester chez soi et ce qui restera à transmettre ; notre guide pour préparer sa retraite avec son patrimoine immobilier les compare.
La transmission aux enfants s'organise de préférence du vivant, par étapes. La donation-partage répartit les biens et fige leur valeur au jour de l'acte ; elle peut associer les petits-enfants. Le chef d'entreprise dispose du pacte Dutreil, qui exonère 75 % de la valeur des titres transmis sous engagement de conservation. Les principes de la donation sont présentés sur notre page donation et transmission.
Aider un enfant peut aussi passer par un prêt familial, écrit et déclaré, ou par une donation à un mineur avec une clause confiant la gestion des fonds à un tiers. Et recevoir soi-même un héritage est souvent l'occasion de réorganiser l'ensemble, voire de transmettre directement à la génération suivante.
Partir vivre à l'étranger ou revenir en France
Un départ à l'étranger modifie la loi applicable à la succession : depuis le règlement européen n° 650/2012, applicable aux décès survenus depuis le 17 août 2015, la succession est régie par la loi de la dernière résidence habituelle du défunt, sauf s'il a choisi par testament la loi de sa nationalité. La fiscalité change aussi : un non-résident reste imposable en France sur ses revenus de source française et sur ses biens immobiliers français au titre de l'IFI, et les droits de succession dépendent de la résidence du défunt et des héritiers.
Le régime matrimonial peut lui aussi évoluer avec la résidence du couple, selon la date du mariage et les textes applicables. Un bilan avant le départ, puis au retour, permet de vérifier le testament, la clause bénéficiaire, le régime matrimonial et la détention des biens. Notre guide partir vivre à l'étranger détaille ces points ; les actes se signent à distance, par procuration ou en visioconférence.
Pour faire le point sur votre situation, vous pouvez prendre rendez-vous à l'étude, 7 rue Vintant à Chartres, ou en visioconférence, en indiquant l'objet « Gestion de patrimoine ».