L'essentiel
- Loué nu, un logement produit des revenus fonciers : micro-foncier avec abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers, ou régime réel avec déficit foncier imputable sur le revenu global ; prélèvements sociaux de 17,2 %.
- Loué meublé, il relève des bénéfices industriels et commerciaux : micro-BIC avec abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026, ou régime réel avec amortissement du bâtiment et du mobilier ; prélèvements sociaux de 18,6 %.
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle augmentent la plus-value imposable à la revente.
- Une SCI à l'impôt sur le revenu suit les règles de la location nue ; une SCI à l'impôt sur les sociétés amortit l'immeuble, mais sa plus-value se calcule sans abattement pour durée de détention.
- La durée de détention envisagée et le projet de transmission pèsent autant que l'impôt annuel dans le choix.
Quatre cadres pour un même logement
Le même appartement peut être loué selon quatre cadres juridiques et fiscaux distincts. Loué vide à titre de résidence principale, il relève de la loi du 6 juillet 1989 et ses loyers constituent des revenus fonciers. Loué meublé, il relève du même texte pour le bail, avec des règles propres, et ses loyers entrent dans les bénéfices industriels et commerciaux, au titre de la location meublée non professionnelle (LMNP) dans la grande majorité des cas.
Détenu par une société civile immobilière, il appartient à la société et non plus à vous. Par défaut, la SCI relève de l'impôt sur le revenu : ses associés déclarent leur quote-part de revenus fonciers, exactement comme en location nue. Sur option, elle relève de l'impôt sur les sociétés et devient un contribuable à part entière. Notre guide sur la SCI à l'IR ou à l'IS détaille cette option, que la location meublée habituelle impose de plein droit au-delà de 10 % des recettes.
L'impôt sur les loyers pendant la détention
En location nue, le micro-foncier s'applique jusqu'à 15 000 € de loyers bruts annuels : un abattement de 30 % couvre forfaitairement toutes les charges. Au régime réel, obligatoire au-delà ou choisi sur option pour trois ans, les charges se déduisent pour leur montant réel, et un déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le revenu net supporte le barème de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, taux maintenu en 2026 pour les revenus fonciers.
En location meublée, le micro-BIC s'applique pour les revenus 2026 jusqu'à 83 600 € de recettes pour une location à l'année, avec un abattement de 50 %. Au régime réel, le loueur déduit ses charges et amortit le bâtiment, hors terrain, et le mobilier ; l'amortissement ramène le résultat au plus à zéro, et l'excédent se reporte. Les prélèvements sociaux sur ces revenus atteignent 18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, le bénéfice, après charges et amortissements, supporte l'impôt au taux de 15 % jusqu'à 42 500 €, sous conditions, puis de 25 %. Les associés sont imposés seulement sur les sommes distribuées, au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 ou, sur option, au barème progressif.
Le tableau comparatif
Le tableau résume les règles applicables en 2026 à un particulier qui loue un logement à l'année. Les chiffres de l'exemple ci-dessous illustrent leur effet sur un même bien.
| Critère | Location nue en direct ou SCI à l'IR | Location meublée non professionnelle | SCI à l'IS |
|---|---|---|---|
| Catégorie d'imposition | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux | Impôt sur les sociétés |
| Régime simplifié | Micro-foncier jusqu'à 15 000 €, abattement de 30 % | Micro-BIC jusqu'à 83 600 €, abattement de 50 % | Aucun |
| Amortissement de l'immeuble | Exclu | Déductible au régime réel | Déductible |
| Déficit | Sur le revenu global, jusqu'à 10 700 € par an | Sur les seuls bénéfices de location meublée, pendant dix ans | Sur les bénéfices futurs de la société |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % | Sur les dividendes distribués |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers, abattements pour durée | Régime des particuliers, amortissements réintégrés | Prix moins valeur nette comptable, sans abattement |
| Bail de résidence principale | Trois ans au moins | Un an, neuf mois pour un étudiant | Selon le type de location |
La revente : là où les écarts s'inversent
La plus-value réalisée par un particulier, en direct ou par une SCI à l'impôt sur le revenu, supporte 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention qui exonèrent totalement l'impôt après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans. Notre guide sur la plus-value immobilière détaille ce calcul.
Pour une location meublée non professionnelle, la loi de finances pour 2025 a modifié le calcul pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits viennent en diminution du prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value du même montant avant abattements. Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 confirme que tous les amortissements déduits sont concernés, y compris ceux antérieurs à 2025. Certaines résidences de services, comme les résidences étudiantes et les établissements pour personnes âgées, restent hors du dispositif.
Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, la plus-value se calcule par différence entre le prix et la valeur nette comptable, sans aucun abattement pour durée de détention. Après vingt ans de détention, l'écart avec une SCI à l'impôt sur le revenu peut dépasser largement l'économie d'impôt réalisée sur les loyers.
Les contraintes de gestion
La location nue offre des baux de trois ans et des locataires souvent stables ; le congé du bailleur obéit à des conditions strictes. La location meublée impose un équipement minimal fixé par le décret du 31 juillet 2015, des baux d'un an et une rotation plus fréquente. Le loueur en meublé s'immatricule sur le guichet unique des formalités d'entreprises et, au régime réel, tient une comptabilité qui justifie souvent le recours à un expert-comptable.
Le statut de loueur professionnel s'applique lorsque les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent ses autres revenus d'activité (article 155 du Code général des impôts). Il entraîne des cotisations sociales et un régime de plus-values professionnelles. La SCI, enfin, suppose des statuts, une assemblée annuelle et une comptabilité, complète à l'impôt sur les sociétés.
La transmission aux enfants
La donation d'un bien détenu en direct efface la plus-value latente pour le donataire, qui retient la valeur du jour de la donation comme prix d'acquisition. Celle de parts de SCI laisse subsister la plus-value latente de l'immeuble dans la société, mais permet de donner progressivement, pour une valeur qui tient compte des dettes sociales, et de conserver la gérance. Notre guide sur la transmission d'un patrimoine locatif compare ces voies.
La location meublée soulève des questions propres au moment de la transmission : sort des amortissements, impossibilité pour l'usufruitier d'amortir selon l'administration, reprise de l'activité par l'héritier. Elles sont présentées dans notre guide sur la location meublée face à la donation et au décès.
Choisir selon votre projet
Pour un investisseur fortement imposé qui achète un petit logement à Chartres ou dans son agglomération pour une dizaine d'années, la location meublée au régime réel réduit nettement l'impôt annuel, au prix d'une gestion plus active et d'une plus-value alourdie à la revente. Pour un patrimoine familial destiné à être conservé longtemps puis transmis, la location nue, en direct ou en SCI à l'impôt sur le revenu, reste souvent la plus lisible. La SCI à l'impôt sur les sociétés convient surtout à une logique de capitalisation et de réinvestissement.
Nous vous aidons à structurer l'acquisition, à rédiger les statuts d'une société et à mesurer les conséquences civiles et fiscales de chaque option, en lien avec votre expert-comptable. Notre page sur la location et l'investissement locatif rassemble les guides utiles.
Exemple chiffré
Un même logement loué 12 000 € par an
Un investisseur imposé dans la tranche à 30 % loue un logement 12 000 € par an. Ses charges réelles atteignent 3 000 € (intérêts, taxe foncière, assurance, copropriété). Le bâtiment, hors terrain, vaut 170 000 € et s'amortit sur trente ans, soit 5 667 € par an ; le mobilier, 5 000 €, s'amortit sur sept ans, soit 714 € par an. Montants arrondis, revenus 2026.
- Location nue, micro-foncier : revenu imposable
- 8 400 €
- Impôt à 30 % et prélèvements sociaux à 17,2 %
- 2 520 € + 1 445 € = 3 965 €
- Location meublée, micro-BIC : revenu imposable
- 6 000 €
- Impôt à 30 % et prélèvements sociaux à 18,6 %
- 1 800 € + 1 116 € = 2 916 €
- Location meublée, régime réel : résultat après amortissements
- 2 619 €
- Impôt à 30 % et prélèvements sociaux à 18,6 %
- 786 € + 487 € = 1 273 €
- SCI à l'IS, location nue : bénéfice après amortissement du bâtiment
- 3 333 €
- Impôt sur les sociétés à 15 %, hors distribution
- 500 €
L'amortissement divise l'impôt annuel par trois par rapport au micro-foncier. À la revente, les 6 381 € d'amortissements déduits chaque année en meublé augmenteront la plus-value imposable, et ceux de la SCI à l'IS réduiront sa valeur comptable : le bilan se fait sur toute la durée de détention.
Questions fréquentes
Peut-on passer d'une location nue à une location meublée ?
Oui, au départ du locataire en place ou par un nouveau bail conclu d'un commun accord, à condition d'équiper le logement du mobilier obligatoire. Le changement fait passer les loyers des revenus fonciers aux bénéfices industriels et commerciaux. Un déficit foncier imputé sur le revenu global dans les trois années précédentes appelle une vérification préalable, car l'avantage suppose le maintien de la location nue pendant cette durée.
Une SCI peut-elle louer en meublé ?
Une SCI à l'impôt sur le revenu peut le faire seulement de façon accessoire : au-delà de 10 % de recettes commerciales, elle devient passible de l'impôt sur les sociétés. Une SCI qui a opté pour l'impôt sur les sociétés peut louer meublé, mais perd alors le régime des plus-values des particuliers. La détention en direct reste la forme la plus courante de la location meublée non professionnelle.
Le micro-BIC est-il toujours plus avantageux que le micro-foncier ?
L'abattement de 50 % du micro-BIC dépasse celui de 30 % du micro-foncier, mais les prélèvements sociaux s'élèvent à 18,6 % contre 17,2 %, et la location meublée impose mobilier, immatriculation et baux plus courts. Pour un logement conservé longtemps et loué à une famille, la location nue garde des atouts. La comparaison se fait sur l'ensemble de ces critères.
Faut-il un expert-comptable pour louer en meublé ?
Au micro-BIC, les recettes se reportent directement sur la déclaration de revenus. Au régime réel, le loueur dépose une liasse fiscale, tient un tableau d'amortissements et justifie ses charges : l'intervention d'un expert-comptable est alors fréquente. Le notaire intervient pour l'acquisition, la structure de détention, le bail notarié et la transmission du bien.
Le régime choisi a-t-il un effet sur l'impôt sur la fortune immobilière ?
Le logement loué nu ou meublé par un loueur non professionnel entre dans l'assiette de l'IFI, comme les parts de SCI pour leur fraction immobilière. Seule la location meublée professionnelle permet, sous conditions, d'exclure le bien de l'assiette. Les règles d'évaluation figurent dans notre guide sur l'impôt sur la fortune immobilière.
Premier rendez-vous
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Nous dressons avec vous le bilan de votre patrimoine et les actes qui le protègent et le transmettent.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, location meublée : imposition des revenus, fiche F32744
- Service-public.gouv.fr, revenus fonciers d'une location vide, fiche F1991
- Service-public.gouv.fr, plus-value immobilière, fiche F10864
- Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, fiche F2329
- Assemblée nationale, question écrite n° 10097 et réponse du 24 mars 2026 (amortissements LMNP)
- Entreprendre.service-public.gouv.fr, impôt sur les sociétés, fiche F23575