L'essentiel
- La rente viagère perçue en contrepartie de la vente d'un bien est imposable à l'impôt sur le revenu pour 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % à partir de 70 ans, selon l'âge du vendeur au premier versement (article 158-6 du Code général des impôts).
- Les prélèvements sociaux s'appliquent à cette même fraction, au taux de 18,6 % en 2026.
- Le prix retenu pour la plus-value comprend le bouquet et la valeur en capital de la rente ; la vente de la résidence principale en est exonérée.
- La rente peut être indexée sur l'indice des prix à la consommation, exception prévue pour les rentes viagères entre particuliers (article L112-3 du Code monétaire et financier).
- Sans clause résolutoire, un impayé permet seulement de saisir et faire vendre les biens de l'acheteur (article 1978 du Code civil) : la clause résolutoire et l'hypothèque légale du vendeur sont les deux garanties essentielles.
Une fraction seulement de la rente est imposable
La rente versée par l'acheteur, le débirentier, en paiement du prix d'un bien est une rente viagère constituée à titre onéreux. Elle mêle deux éléments : le remboursement progressif d'un capital, exclu du revenu, et une part d'intérêts. L'article 158-6 du Code général des impôts en tient compte en ne soumettant à l'impôt sur le revenu qu'une fraction forfaitaire de la rente, qui dépend de l'âge du vendeur, le crédirentier, lors de l'entrée en jouissance, c'est-à-dire au premier versement.
Cette fraction est fixée une fois pour toutes : un vendeur de 68 ans au premier versement reste imposé sur 40 % de la rente, même après 70 ans. Pour une rente constituée au profit de deux époux, avec réversion sur le survivant, l'administration retient l'âge de l'aîné au moment de l'entrée en jouissance, pour toute la durée de la rente (BOFiP, BOI-RSA-PENS-30-20).
La fraction imposable s'ajoute aux autres revenus et supporte le barème progressif. Elle se déclare chaque année dans la rubrique des rentes viagères à titre onéreux de la déclaration de revenus, à partir de l'attestation annuelle ou des relevés de versement.
| Âge du vendeur au premier versement | Fraction imposable de la rente |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % |
| De 50 à 59 ans | 50 % |
| De 60 à 69 ans | 40 % |
| 70 ans et plus | 30 % |
Les prélèvements sociaux sur la rente
La fraction imposable de la rente supporte aussi les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la contribution sociale généralisée sur ces revenus de 9,2 % à 10,6 %, ce qui fixe le taux global à 18,6 %. Les revenus fonciers, les plus-values immobilières et les produits d'assurance-vie restent à 17,2 % ; les rentes viagères à titre onéreux relèvent du taux de 18,6 %.
Une partie de la CSG, 6,8 points, est déductible du revenu imposable de l'année de son paiement lorsque la rente est soumise au barème progressif. Ces prélèvements figurent sur l'avis d'impôt sur le revenu ; aucune démarche distincte n'est nécessaire.
Le bouquet, la plus-value et l'IFI
Le bouquet versé à la signature fait partie du prix et échappe à l'impôt sur le revenu. La vente peut en revanche dégager une plus-value immobilière. Le prix de cession retenu comprend alors le bouquet et la valeur en capital de la rente, telle qu'elle figure à l'acte, et la plus-value est imposée l'année de la vente, même si la rente sera versée pendant de nombreuses années.
Lorsque le bien vendu est la résidence principale du vendeur au jour de la vente, y compris dans un viager occupé où il continue d'y habiter, la plus-value est exonérée. Pour un autre bien, le calcul suit les règles habituelles : impôt de 19 %, prélèvements sociaux de 17,2 % et abattements pour durée de détention, présentés dans notre guide de la plus-value immobilière.
Pour l'impôt sur la fortune immobilière, le droit à la rente, qui est un bien mobilier, reste hors du champ de l'impôt. Dans un viager occupé consenti à un acheteur étranger à la famille, le vendeur qui s'est réservé l'usufruit ou un droit d'usage et d'habitation déclare seulement la valeur de ce droit (article 968 du Code général des impôts) ; si l'acheteur est un héritier présomptif, il reste imposé sur la pleine propriété.
Indexer la rente pour préserver sa valeur
Une rente fixe perd de sa valeur avec l'inflation. L'article L112-2 du Code monétaire et financier interdit en principe les indexations sur le niveau général des prix, mais l'article L112-3 fait exception pour les rentes viagères constituées entre particuliers : la rente peut donc suivre l'indice des prix à la consommation publié par l'Insee.
La clause d'indexation précise l'indice retenu, en pratique l'indice des prix à la consommation de l'ensemble des ménages hors tabac, l'indice de base, la date et la périodicité de la révision, généralement annuelle. Une rédaction précise évite les contestations : un indice disparu ou mal désigné oblige à rechercher un indice de remplacement, parfois devant le juge.
La révision s'applique de plein droit, sans nouvel acte. En cas d'oubli, le vendeur peut réclamer les sommes non versées dans la limite de la prescription applicable aux arrérages, qui est de cinq ans (article 2224 du Code civil) : un suivi annuel évite l'accumulation d'un arriéré difficile à recouvrer.
Garantir le paiement : hypothèque et clause résolutoire
Le vendeur bénéficie d'une hypothèque légale spéciale sur le bien vendu pour la garantie du prix, y compris de la rente (article 2402 du Code civil, depuis la réforme des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022). Le notaire l'inscrit au service de la publicité foncière : elle permet au vendeur d'être payé en priorité sur le prix du bien s'il est saisi et vendu.
Reprendre le bien suppose une autre garantie. L'article 1978 du Code civil prévoit que le seul défaut de paiement des arrérages ne permet pas au crédirentier de demander la restitution du bien : il peut seulement saisir et faire vendre les biens du débiteur pour assurer le service de la rente. D'où l'importance de la clause résolutoire, qui prévoit la résolution de la vente en cas d'impayé, après un commandement resté infructueux pendant un délai fixé dans l'acte.
La clause précise généralement que le bouquet et les arrérages déjà versés restent acquis au vendeur à titre d'indemnité. Le juge peut toutefois modérer cette pénalité si elle est manifestement excessive (article 1231-5 du Code civil). Le vendeur conserve aussi l'action prévue à l'article 1977 si l'acheteur ne fournit pas les sûretés promises dans l'acte.
Au décès du vendeur ou de l'acheteur
La rente s'éteint au décès du crédirentier, ou au décès du survivant si elle est réversible. Les arrérages échus et non payés à cette date sont dus à ses héritiers. Le bouquet et les rentes perçues, s'ils ont été conservés, entrent dans sa succession ; le bien vendu en est sorti depuis la vente.
Au décès de l'acheteur, l'obligation de payer la rente passe à ses héritiers, qui ne peuvent s'en libérer en offrant le remboursement du capital (article 1979 du Code civil). Ils peuvent revendre le bien, à charge pour l'acquéreur de continuer la rente, ou convenir avec le vendeur d'un rachat de la rente.
La vente reste soumise à l'aléa qui fait sa validité : elle est nulle si le vendeur décède dans les vingt jours de l'acte d'une maladie dont il était atteint à la signature (article 1975 du Code civil). Les règles générales du viager occupé et libre sont présentées dans notre guide vendre en viager.
Exemple chiffré
La rente d'une vendeuse de 72 ans
Une Chartraine de 72 ans vend sa maison en viager occupé, avec un bouquet de 60 000 € et une rente de 800 € par mois, indexée sur l'indice des prix à la consommation. La maison est sa résidence principale et l'acheteur est étranger à la famille.
- Rente annuelle
- 9 600 €
- Fraction imposable (30 % à 72 ans)
- 2 880 €
- Prélèvements sociaux (18,6 %)
- 536 €
- Impôt sur la plus-value (résidence principale)
- 0 €
- Bouquet imposable
- 0 €
Sur 9 600 € de rente, seuls 2 880 € s'ajoutent au revenu imposable de la vendeuse, et ce pourcentage de 30 % restera le même toute sa vie. L'indexation revalorise chaque année la rente et, mécaniquement, la fraction imposable.
Refaire le calcul avec vos chiffres : plus-value immobilière
Questions fréquentes
La rente viagère est-elle imposée comme une pension de retraite ?
Elle suit un régime propre : les pensions de retraite sont imposées sur leur montant total, après un abattement de 10 %, alors que la rente viagère à titre onéreux est imposée sur une fraction forfaitaire, de 30 % à 70 % selon l'âge au premier versement. Les deux se déclarent dans des rubriques différentes de la déclaration de revenus. Seule la rente reçue en paiement du prix d'un bien ou d'un capital bénéficie de ce régime.
Peut-on prévoir un montant minimal de rente ?
La clause d'indexation suit l'indice à la hausse comme à la baisse. Les parties peuvent convenir d'un montant minimal, mais une clause qui ne jouerait qu'à la hausse expose à un risque de contestation. En pratique, l'indice des prix à la consommation évolue rarement à la baisse sur une année ; nous rédigeons la clause pour qu'elle reste applicable si l'Insee remplace l'indice.
Que faire si l'acheteur ne paie plus la rente ?
Il faut d'abord adresser une mise en demeure, puis faire délivrer par commissaire de justice le commandement de payer visant la clause résolutoire. Si l'impayé persiste à l'expiration du délai fixé dans l'acte, la résolution de la vente peut être constatée, au besoin par le juge. Sans clause résolutoire, le vendeur peut seulement saisir et faire vendre les biens de l'acheteur, en profitant de son hypothèque légale.
L'acheteur peut-il racheter la rente pour s'en libérer ?
Il ne peut l'imposer : l'article 1979 du Code civil interdit au débirentier de se libérer en offrant le remboursement du capital, même s'il renonce aux arrérages déjà payés. Un rachat reste possible d'un commun accord, par un nouvel acte qui fixe le capital versé en échange de l'extinction de la rente. Le point de vue de l'acheteur, et le coût réel d'un viager pour lui, sont présentés dans notre guide acheter en viager.
Mes enfants peuvent-ils acheter mon logement en viager ?
Oui, mais l'article 918 du Code civil présume gratuite la vente à charge de rente viagère consentie à un héritier en ligne directe : sa valeur est imputée sur la quotité disponible, sauf si les autres héritiers réservataires y ont consenti. Leur accord à l'acte est donc recommandé. Le parent reste en outre imposable à l'IFI sur la pleine propriété du bien.
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À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- BOFiP, rentes viagères à titre onéreux (BOI-RSA-PENS-30-20)
- Service-public.gouv.fr, achat ou vente en viager
- Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placement
- Code civil, article 2402 : hypothèques légales spéciales (Légifrance)
- Code monétaire et financier, articles L112-1 à L112-4 : indexation (Légifrance)
- Code général des impôts, article 968 : IFI et biens démembrés (Légifrance)