L'essentiel
- Un bien se déclare pour sa valeur vénale réelle : le prix qu'il atteindrait dans une vente normale, compte tenu de sa situation de fait et de droit à la date retenue.
- La loi fixe elle-même certains abattements : 20 % sur la résidence principale en succession lorsqu'un proche l'occupe (article 764 bis du CGI), 30 % sur la résidence principale pour l'IFI (article 973), barème de l'article 669 pour l'usufruit et la nue-propriété.
- Les autres décotes, pour location, indivision ou parts de société, sont admises par l'administration et les juges lorsqu'elles correspondent à une réalité du marché ; aucun taux forfaitaire ne s'impose.
- La Cour de cassation juge que la décote pour indivision dépend des circonstances : elle a été refusée, en sus de l'abattement légal, pour une résidence principale détenue en indivision par deux époux (chambre commerciale, 27 mars 2019).
- La valeur déclarée sert plus tard de prix d'acquisition pour la plus-value : une décote excessive se paie à la revente.
Le point de départ : la valeur vénale réelle
Pour les successions et les donations, les immeubles s'estiment d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission (article 761 du CGI) ; pour l'IFI, au 1er janvier de l'année d'imposition. La valeur vénale correspond au prix qu'un acquéreur paierait dans des conditions normales de marché, compte tenu de tous les éléments qui pèsent sur ce prix : état du bien, bail en cours, droits de tiers, statut juridique.
La décote exprime donc un écart réel entre la valeur d'un bien libre et en pleine propriété et la valeur de ce même bien dans sa situation concrète. Elle se démontre par des ventes comparables, par l'analyse du bail ou des statuts, ou par un rapport d'expertise. Les méthodes générales d'estimation sont décrites dans notre guide sur l'estimation d'un bien immobilier.
Les abattements et barèmes fixés par la loi
Un immeuble dont le propriétaire a l'usage au jour de la transmission s'estime libre de toute occupation (article 761 du CGI). La loi prévoit toutefois un abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt lorsqu'elle est occupée, au décès, par son conjoint, son partenaire de PACS ou un enfant mineur ou majeur protégé (article 764 bis). Pour l'IFI, la résidence principale du redevable bénéficie d'un abattement de 30 % (article 973).
L'usufruit et la nue-propriété se valorisent selon le barème de l'article 669, en fonction de l'âge de l'usufruitier : la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. Ce barème vaut pour les droits de donation et de succession ; il remplace toute décote de démembrement, et il s'applique à la valeur en pleine propriété déjà ajustée de la situation du bien. Notre guide sur le barème fiscal de l'usufruit en reproduit toutes les tranches.
| Situation | Réduction | Texte ou source |
|---|---|---|
| Résidence principale du défunt occupée par le conjoint, le partenaire ou un enfant mineur ou protégé | 20 %, pour les droits de succession | Article 764 bis du CGI |
| Résidence principale du redevable | 30 %, pour l'IFI | Article 973 du CGI |
| Usufruit ou nue-propriété | Barème selon l'âge de l'usufruitier | Article 669 du CGI |
| Bien loué | Décote d'occupation selon le bail restant à courir | Doctrine administrative et jurisprudence |
| Bien indivis | Décote possible selon les circonstances | Jurisprudence |
| Parts de société non cotée | Décotes d'illiquidité ou liées aux statuts | Guide DGFiP de juin 2026, jurisprudence |
Le bien loué : la décote d'occupation
Un logement loué se vend moins cher qu'un logement libre : l'acquéreur achète un revenu et ne peut disposer du bien avant la fin du bail. L'administration admet une décote pour indisponibilité, généralement proportionnelle à la durée restant à courir du bail et déterminée d'après le marché local. Elle précise que la décote s'applique de la même façon lorsque le locataire est un parent du bailleur, à condition que le bail soit réel, avec un loyer effectivement payé.
Le taux se justifie par des références : ventes de biens occupés comparables, écart observé entre prix libres et prix occupés dans le secteur, protection du locataire selon le type de bail. Un bail d'habitation de trois ans, un bail commercial de neuf ans ou un bail rural à long terme pèsent très différemment sur la valeur. Une mise à disposition gratuite à un proche, révocable, se distingue d'un bail et justifie difficilement la même réduction.
Le bien indivis : une décote non systématique
Une quote-part d'indivision se négocie en général moins bien qu'un bien entier : chaque indivisaire dépend des autres pour vendre, louer ou faire des travaux, et l'acquéreur d'une quote-part hérite de ces contraintes. Les tribunaux admettent donc une décote pour indivision lorsque la situation concrète la justifie : nombre d'indivisaires, mésentente, absence de convention d'indivision, perspectives de partage lointaines.
La décote reste liée aux circonstances. Dans un arrêt publié du 27 mars 2019 (n° 18-10.933), rendu pour l'impôt de solidarité sur la fortune, la chambre commerciale de la Cour de cassation a approuvé le refus d'une décote supplémentaire pour la résidence principale de deux époux séparés de biens qui la détenaient en indivision, faute de perspective réaliste de cession d'une quote-part. Entre héritiers en désaccord, la situation est autre ; les règles de gestion et de sortie sont exposées dans notre guide sur l'indivision successorale.
Les parts de société : illiquidité et statuts
Les parts d'une SCI ou d'une société familiale non cotée s'estiment à partir de l'actif réel, immeubles à leur valeur de marché, diminué des dettes. Une décote peut ensuite refléter la difficulté de céder les parts : absence de marché, clause d'agrément, participation minoritaire sans pouvoir de décision. Elle s'ajoute, le cas échéant, aux décotes déjà appliquées à l'immeuble lui-même, par exemple pour un bail en cours.
Le guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés publié par la DGFiP en juin 2026 recense ces décotes, d'illiquidité, de minorité, de holding ou liées aux restrictions statutaires, sans fixer de taux, et rappelle qu'un même risque ne se compte qu'une fois. Leur application à l'IFI est détaillée dans notre guide IFI et parts de SCI.
Justifier la décote et anticiper le contrôle
L'administration contrôle les valeurs déclarées à partir des mêmes bases de ventes que les contribuables. Pour une donation ou une succession, elle peut rectifier une valeur insuffisante jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'enregistrement de l'acte ou de la déclaration (article L. 180 du Livre des procédures fiscales). Le désaccord sur une valeur peut être soumis à la commission départementale de conciliation.
Une décote se documente au moment où elle est retenue : copie du bail, relevé des loyers, statuts de la société, liste des ventes comparables, raisonnement chiffré. La cohérence compte aussi : le même bien ne peut être déclaré avec une forte décote à l'IFI et sans décote dans une donation la même année.
La valeur déclarée devient enfin le prix d'acquisition retenu pour la plus-value lorsque le bénéficiaire revend le bien. Une décote trop généreuse réduit les droits aujourd'hui et augmente la plus-value demain. Nous établissons pour chaque acte un avis de valeur argumenté, fondé sur les ventes de Chartres et d'Eure-et-Loir, qui fixe la valeur et la décote dans le dossier.
Exemple chiffré
Donation de la nue-propriété d'un appartement loué à Chartres
Une mère de 67 ans donne à ses deux enfants la nue-propriété d'un appartement de Chartres loué depuis un an en location vide. Libre, il vaudrait 300 000 €. Les ventes de logements occupés comparables dans le quartier justifient une décote d'occupation, que nous retenons ici à 10 % à titre d'hypothèse.
- Valeur libre de l'appartement
- 300 000 €
- Décote d'occupation justifiée (hypothèse de 10 %)
- − 30 000 €
- Valeur vénale en pleine propriété, bien occupé
- 270 000 €
- Nue-propriété à 60 % (usufruitière âgée de 61 à 70 ans, article 669)
- 162 000 €
- Part de chaque enfant
- 81 000 €
- Abattement parent-enfant
- 100 000 €
- Droits de donation
- 0 €
La décote d'occupation s'applique à la valeur en pleine propriété, puis le barème de l'article 669 détermine la nue-propriété. Le taux de décote dépend du bail et du marché local : il se justifie par des références conservées au dossier, car la valeur retenue servira aussi au calcul d'une plus-value future.
Refaire le calcul avec vos chiffres : impôt sur la fortune immobilière
Questions fréquentes
Quel taux de décote puis-je appliquer à un bien loué ?
Aucun taux n'est fixé par la loi. La décote dépend de la durée restant à courir du bail, du type de bail, du niveau du loyer et de l'écart constaté localement entre prix des biens libres et des biens occupés. Elle se justifie par des ventes comparables ou par un rapport d'expertise. Un taux repris d'une autre affaire, sans lien avec votre bien, expose à une rectification.
Puis-je cumuler une décote d'indivision et une décote d'occupation ?
Oui, lorsque chacune correspond à une contrainte réelle : un bien à la fois loué et détenu en indivision entre plusieurs héritiers cumule deux handicaps sur le marché. Chaque décote s'applique alors à la valeur déjà réduite par la précédente, et le résultat doit rester cohérent avec les prix observés pour des biens comparables. Le dossier d'évaluation expose le raisonnement pour chacune.
Notre maison, achetée à deux, peut-elle bénéficier d'une décote pour indivision à l'IFI ?
Rarement lorsque les deux indivisaires forment un couple qui occupe le bien : la Cour de cassation a approuvé, le 27 mars 2019, pour l'ancien impôt de solidarité sur la fortune, le refus d'une telle décote pour la résidence principale de deux époux séparés de biens, faute de perspective de cession d'une quote-part. Le raisonnement vaut pour l'IFI, qui retient la même valeur vénale. La résidence principale bénéficie en revanche de l'abattement légal de 30 %, sans justification particulière.
L'usufruit d'un bien ouvre-t-il droit à une décote supplémentaire ?
Pour les droits de donation et de succession, le barème de l'article 669 du CGI fixe la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier ; il tient lieu de décote de démembrement. Il s'applique à la valeur en pleine propriété, elle-même éventuellement réduite si le bien est loué. Pour l'IFI, l'usufruitier déclare en principe la pleine propriété, sauf exceptions de l'article 968.
Une valeur basse en succession peut-elle me coûter plus tard ?
Oui. La valeur déclarée dans la succession ou la donation devient votre prix d'acquisition pour calculer la plus-value lors de la revente, sauf s'il s'agit alors de votre résidence principale. Une sous-évaluation réduit les droits aujourd'hui mais augmente l'impôt de plus-value demain, sans compter le risque de rectification dans les trois années suivant la déclaration.
Premier rendez-vous
Faire le point sur votre patrimoine ?
Nous dressons avec vous le bilan de votre patrimoine et les actes qui le protègent et le transmettent.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- BOFiP, évaluation des immeubles transmis par décès (articles 761 et 764 bis du CGI)
- BOFiP, IFI : valeur vénale, immeubles loués et titres de sociétés
- Service-public.gouv.fr, valeurs fiscales de l'usufruit et de la nue-propriété
- Légifrance, Cour de cassation, chambre commerciale, 27 mars 2019, n° 18-10.933
- DGFiP, Guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés (juin 2026)