IFI des non-résidents : biens imposables en France, calcul et déclaration

Qui est non-résident au regard de l'IFI ?

La résidence fiscale s'apprécie selon les critères de l'article 4 B du Code général des impôts : foyer ou lieu de séjour principal, activité professionnelle principale, centre des intérêts économiques. Est non-résidente la personne qui échappe à chacun de ces critères. Pour l'IFI, la situation s'apprécie au 1er janvier de chaque année : un départ à l'étranger en juin 2026 laisse l'IFI 2026 calculé sur l'ensemble du patrimoine mondial, et l'IFI 2027 limité aux biens français.

Une convention fiscale peut trancher un conflit de résidence entre deux États. Les Français domiciliés à Monaco restent imposés comme s'ils résidaient en France. Les critères et les vérifications que nous menons avant un acte sont détaillés dans notre guide résident ou non-résident fiscal.

Les biens imposables : l'immobilier situé en France

Entrent dans l'assiette les immeubles bâtis et non bâtis situés en France, qu'ils soient occupés, loués ou vacants, les droits réels immobiliers comme l'usufruit, et les parts ou actions de sociétés pour la fraction de leur valeur représentative d'immeubles français. Une maison de famille dans le Perche, un appartement loué à Chartres et des parts de SCPI investies en France s'additionnent.

Les immeubles situés hors de France, les comptes bancaires, les portefeuilles de titres et les contrats de capitalisation en fonds en euros restent en dehors de l'impôt. Les exclusions de droit commun s'appliquent aussi aux non-résidents : immeubles affectés à leur activité professionnelle, participations de moins de 10 % dans des sociétés opérationnelles, exonérations partielles des bois, forêts et biens ruraux loués à long terme.

Un usufruitier déclare en principe la pleine propriété du bien (article 968 du CGI). Un non-résident qui a donné la nue-propriété de sa maison française à ses enfants continue donc de la déclarer pour sa valeur entière. La répartition entre usufruitier et nus-propriétaires selon le barème de l'article 669 reste réservée à quelques cas, comme l'usufruit légal du conjoint survivant.

Calcul : seuil, barème, dettes et abattement

Le seuil de 1 300 000 € et le barème de 0,50 % à 1,50 % sont ceux des résidents, décote comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Le seuil s'apprécie sur la seule valeur nette des biens français : un patrimoine mondial important reste sans effet sur l'IFI tant que l'immobilier français, net de ses dettes, reste sous le seuil.

Les dettes existant au 1er janvier et afférentes aux biens français imposables se déduisent, quelle que soit la nationalité ou la localisation du prêteur, sous les limites habituelles : prêts in fine, prêts familiaux, patrimoines de plus de 5 000 000 € fortement endettés. Un emprunt qui a financé un bien situé à l'étranger reste sans effet.

L'abattement de 30 % bénéficie à la résidence principale ; celle d'un non-résident se trouve par définition hors de France. Une maison française occupée pendant les vacances se déclare donc pour sa pleine valeur. Le plafonnement de l'IFI en fonction des revenus est réservé aux redevables domiciliés en France, sauf pour les non-résidents qui tirent de France la totalité ou la quasi-totalité de leurs revenus.

Détenir par une société française ou étrangère

Détenir un bien français par une SCI ou par une société étrangère laisse l'IFI entier : les titres sont imposables pour la fraction représentative des immeubles situés en France, quelle que soit la nationalité de la société et le nombre de niveaux d'interposition. Les dettes de la société obéissent aux règles de l'article 973 du CGI, qui écartent notamment les prêts consentis par l'associé ou sa famille, comme l'expose notre guide IFI et parts de SCI.

Les entités juridiques qui possèdent des immeubles en France sont en outre soumises à une taxe annuelle de 3 % de leur valeur vénale (article 990 D du CGI), sauf exonération. Les sociétés établies en France, dans l'Union européenne ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative en sont exonérées à condition de déclarer chaque année leurs immeubles et leurs associés, sur le formulaire 2746, avant le 15 mai, ou de relever d'une autre dispense. Une SCI française qui dépose chaque année sa déclaration de résultats n° 2072 est, sous conditions, dispensée du formulaire 2746 ; les points de gestion sont traités dans notre guide sur la SCI d'un associé non-résident.

Déclarer et payer l'IFI depuis l'étranger

Le non-résident déclare son patrimoine immobilier français sur l'annexe 2042-IFI, jointe à sa déclaration de revenus lorsqu'il en dépose une, par exemple parce qu'il perçoit des loyers en France. Lorsqu'aucune déclaration de revenus n'est due, il utilise le formulaire 2042-IFI-COV. La déclaration se fait en ligne depuis l'espace particulier sur impots.gouv.fr, dans le calendrier fixé chaque printemps pour les non-résidents.

Le service des impôts des particuliers non-résidents, 10 rue du Centre, TSA 10010, 93465 Noisy-le-Grand Cedex, gère le dossier. L'impôt est mis en recouvrement par avis ; au-delà de 300 €, il se paie par prélèvement ou paiement en ligne sur un compte bancaire de la zone SEPA. Le défaut ou le retard de déclaration entraîne une majoration de 10 %, portée à 40 % faute de déclaration dans les trente jours d'une mise en demeure.

Conventions fiscales, départ et retour en France

Plusieurs conventions fiscales conclues par la France traitent de l'impôt sur la fortune : elles règlent la résidence et peuvent attribuer le droit d'imposer certains biens à l'un ou l'autre État. Chaque convention se lit dans son texte en vigueur, et l'étude vérifie avec votre conseil fiscal à l'étranger celle qui s'applique à votre situation.

Le départ à l'étranger réduit l'assiette aux seuls biens français à compter du 1er janvier suivant ; le retour en France fait entrer de nouveau les biens étrangers, avec un régime de faveur de cinq ans pour les personnes qui n'étaient plus domiciliées en France depuis au moins cinq années civiles. Ces transitions sont détaillées dans nos guides partir vivre à l'étranger et revenir vivre en France.

Organiser un patrimoine français depuis l'étranger

Un non-résident proche du seuil suit la valeur de ses biens chaque année : une maison de famille en Eure-et-Loir, un appartement locatif et quelques parts de SCPI peuvent franchir 1 300 000 € par le seul effet du marché. Les leviers de droit commun restent ouverts : donation en pleine propriété aux enfants, vente d'un bien, financement à crédit. Leurs effets dans votre pays de résidence, en matière de droits de donation notamment, s'analysent en parallèle.

Nous établissons à distance l'estimation de vos biens situés à Chartres et dans le département, la déclaration des dettes déductibles et, le cas échéant, les actes de donation ou de vente, signés par procuration ou par visioconférence depuis l'étranger. Les modalités sont présentées sur notre page des actes à distance.

Sources

• Impots.gouv.fr, non-résident : suis-je assujetti à l'IFI ?
• Impots.gouv.fr, non-résident : comment déclarer et payer l'IFI
• BOFiP, IFI : personnes domiciliées en France et régime des nouveaux arrivants
• BOFiP, IFI : modalités d'application du plafonnement
• Impots.gouv.fr, taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles
• Service-public.gouv.fr, calcul de l'impôt sur la fortune immobilière