Démembrer les parts d'une SCI : répartition des pouvoirs, résultat et transmission

Pourquoi des parts de SCI se trouvent démembrées

Le démembrement de parts sociales naît le plus souvent d'une donation : des parents donnent à leurs enfants la nue-propriété de leurs parts et s'en réservent l'usufruit. Il résulte aussi d'une succession, lorsque le conjoint survivant opte pour l'usufruit de la totalité des biens, ou d'une acquisition démembrée dès la souscription au capital. Le démembrement est détaillé, pour les biens en général, dans notre guide sur l'usufruit et la nue-propriété.

Appliqué à des parts de SCI plutôt qu'à l'immeuble lui-même, il ajoute une couche de règles : celles du droit des sociétés, qui organisent le vote et le partage du résultat, et celles des statuts, que la famille peut adapter. Ces règles déterminent concrètement qui décide de louer, de vendre, d'emprunter ou de distribuer les loyers.

Qui est associé, qui vote

La Cour de cassation juge que le nu-propriétaire a la qualité d'associé et que l'usufruitier ne l'a pas (troisième chambre civile, 16 février 2022, n° 20-15.164). L'usufruitier dispose néanmoins, comme le nu-propriétaire, du droit de participer aux décisions collectives : il est convoqué, informé et peut s'exprimer.

L'article 1844 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 19 juillet 2019, attribue le droit de vote au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier. Pour les autres décisions, nu-propriétaire et usufruitier peuvent convenir que l'usufruitier votera. Les statuts peuvent aussi déroger à cette répartition.

Les aménagements ont des limites. L'usufruitier conserve le droit de voter sur l'affectation des bénéfices, qui conditionne ses revenus, et le nu-propriétaire celui de participer aux décisions. Une clause qui confierait tous les votes à l'usufruitier, y compris sur la dissolution ou la vente de l'immeuble, fragiliserait les droits du nu-propriétaire. Dans une SCI familiale, la gérance offre un levier plus sûr : le parent usufruitier peut être nommé gérant statutaire avec des pouvoirs étendus.

Le résultat : distribution, réserves et quasi-usufruit

Les bénéfices dont l'assemblée décide la distribution reviennent à l'usufruitier : ils constituent les fruits des parts. Les bénéfices mis en réserve, ou affectés au remboursement de l'emprunt, restent dans la société et augmentent la valeur des parts, au profit du nu-propriétaire. Le vote de l'usufruitier sur l'affectation du résultat détermine donc l'équilibre entre revenus des parents et valorisation du patrimoine des enfants.

Lorsque la société distribue ultérieurement des réserves, la Cour de cassation reconnaît à l'usufruitier un quasi-usufruit sur les sommes : il en dispose, à charge d'en restituer la valeur au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit (chambre commerciale, 27 mai 2015, n° 14-16.246). Au décès de l'usufruitier, cette dette de restitution se déduit de sa succession dans les conditions de l'article 774 bis du Code général des impôts, présentées dans notre guide sur le quasi-usufruit.

Qui paie l'impôt sur les loyers et sur la plus-value

Dans une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, l'article 8 du Code général des impôts impose l'usufruitier sur la quote-part du résultat correspondant à ses droits dans les bénéfices : il déclare les revenus fonciers, et impute le cas échéant le déficit foncier. Le nu-propriétaire échappe à l'impôt sur ce résultat, même lorsqu'il est mis en réserve.

La plus-value réalisée lorsque la société vend son immeuble est imposée, par défaut, au nom du nu-propriétaire, sauf convention contraire conclue avant la cession. Les abattements pour durée de détention s'appliquent, calculés à partir de la date d'acquisition de l'immeuble par la société. Dans une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, ces questions se posent autrement, puisque la société elle-même est imposée ; notre guide sur la SCI à l'IR ou à l'IS détaille ce régime.

Pour l'impôt sur la fortune immobilière, l'usufruitier déclare en principe la valeur en pleine propriété des parts, pour leur fraction immobilière (article 968 du Code général des impôts), sauf exceptions, notamment pour l'usufruit légal du conjoint survivant.

Transmettre la nue-propriété des parts

La donation de la nue-propriété des parts est taxée sur une fraction de leur valeur, fixée par le barème de l'article 669 du Code général des impôts selon l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte : 50 % entre 51 et 60 ans révolus, 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. La valeur des parts elle-même tient compte des dettes de la société, emprunt compris. Notre guide sur la donation de parts de SCI détaille l'évaluation et les frais.

Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts, sans droits de succession sur cette réunion (article 1133 du Code général des impôts). Une clause de réversion d'usufruit peut prolonger les revenus au profit du conjoint survivant. Chaque parent dispose d'un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les quinze ans, qui permet d'échelonner les donations.

Les clauses statutaires à prévoir

Des statuts adaptés au démembrement évitent la plupart des difficultés. Nous les rédigeons ou les modifions avec la famille, au moment de la donation, pour que chacun connaisse ses droits et que la société continue de fonctionner en cas de désaccord.

• Répartition des votes entre usufruitier et nu-propriétaire, décision par décision.
• Nomination du gérant et étendue de ses pouvoirs, notamment pour emprunter et engager des travaux.
• Politique d'affectation du résultat et sort des réserves en cas de distribution.
• Répartition des charges : dépenses courantes et grosses réparations supportées par la société.
• Agrément des nouveaux associés et sort des parts au décès.
• Traitement des comptes courants d'associés, qui restent en pleine propriété.

Les points de vigilance

Le nu-propriétaire, associé, répond des dettes sociales à proportion de ses parts ; l'usufruitier doit veiller à ce que la société dispose de trésorerie pour faire face aux charges. Le compte courant du parent, qui a souvent financé l'achat, reste sa propriété et figure dans sa succession ; son remboursement progressif ou sa donation se prévoient. Notre guide sur le compte courant d'associé en présente les usages.

Le démembrement de parts dans un but de transmission relève d'une gestion patrimoniale courante. Le ministre chargé des comptes publics a confirmé en 2019 que la nouvelle définition de l'abus de droit laisse intactes les transmissions anticipées avec réserve d'usufruit, dès lors qu'elles sont réelles. La cohérence des statuts, des flux financiers et de la pratique de la société reste la meilleure garantie.

Sources

• Code civil, article 1844 (Légifrance)
• Cour de cassation, chambre commerciale, 27 mai 2015, n° 14-16.246 (Légifrance)
• Chambre des notaires de Paris, répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire
• Service-public.gouv.fr, valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété
• Service-public.gouv.fr, droits de donation, fiche F14203
• Sénat, question écrite n° 09965 et réponse du 13 juin 2019 (donation de nue-propriété et abus de droit)