Démembrement de propriété : droits et charges de l'usufruitier et du nu-propriétaire

Un même bien, deux titulaires

La pleine propriété réunit trois prérogatives : utiliser le bien, en percevoir les revenus, en disposer. Le démembrement les répartit entre deux personnes. L'usufruitier utilise le bien et en perçoit les fruits, loyers, dividendes ou récoltes ; le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien et en retrouvera la jouissance complète à l'extinction de l'usufruit.

Le démembrement naît le plus souvent d'une donation avec réserve d'usufruit : le parent donne la nue-propriété et continue d'habiter la maison ou d'en percevoir les loyers. Il résulte aussi de la loi, lorsque le conjoint survivant opte pour l'usufruit de la succession, ou d'un achat démembré, dans lequel un investisseur acquiert la nue-propriété et un bailleur institutionnel l'usufruit pour une durée fixée.

L'usufruit viager s'éteint au décès de l'usufruitier. L'usufruit temporaire prend fin au terme convenu ; consenti à une personne morale, il ne peut dépasser trente ans (article 619 du Code civil). Le démembrement peut porter sur un immeuble, sur des parts de société, sur un portefeuille de titres ou sur une somme d'argent : les règles qui suivent s'adaptent à chaque nature de bien.

Les droits et obligations de l'usufruitier

L'usufruitier jouit du bien comme le propriétaire lui-même : il l'habite, le prête ou le loue et encaisse les loyers, qu'il déclare à l'impôt sur le revenu. Il peut aussi céder ou hypothéquer son usufruit. Un bail rural ou un bail commercial exige en revanche le concours du nu-propriétaire ou, à défaut, l'autorisation du juge (article 595 du Code civil).

À son entrée en jouissance, l'usufruitier fait dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles (article 600). Il doit en principe fournir une caution, mais le donateur qui se réserve l'usufruit en est dispensé par la loi (article 601). Pendant toute la durée de l'usufruit, il use du bien raisonnablement et en conserve la substance.

Un usufruitier qui laisse le bien se dégrader faute d'entretien s'expose à l'extinction de son droit pour abus de jouissance, prononcée par le juge à la demande du nu-propriétaire (article 618). Selon la gravité des faits, le juge peut aussi rendre au nu-propriétaire la jouissance du bien, à charge pour lui de verser chaque année une somme déterminée à l'usufruitier.

Les droits du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire dispose du bien sans en avoir l'usage. Il peut vendre, donner ou hypothéquer sa nue-propriété, qui entrera un jour pleinement dans son patrimoine. Attentif à l'avenir du bien, il veille à sa conservation et peut agir contre l'usufruitier qui en compromet la substance.

Il doit en retour respecter la jouissance de l'usufruitier : le propriétaire ne peut, par son fait, nuire aux droits de celui-ci (article 599 du Code civil). Un enfant nu-propriétaire de la maison familiale y séjourne donc avec l'accord de son parent usufruitier, par exemple dans le cadre d'un prêt à usage ou d'un bail.

La vente du bien en pleine propriété suppose l'accord des deux titulaires. Le prix se répartit alors entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix (article 621).

Travaux, impôts, charges : qui paie quoi

L'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien ; les grosses réparations restent à la charge du propriétaire, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit (article 605 du Code civil). L'article 606 définit les grosses réparations : celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

L'usufruitier supporte aussi les charges annuelles, comme les contributions (article 608). Ces règles sont supplétives : l'acte de donation ou une convention entre les parties peut organiser une autre répartition, par exemple mettre toutes les dépenses à la charge du parent usufruitier. Nous les adaptons dans chaque acte au projet de la famille.

Le quasi-usufruit sur une somme d'argent

Certains biens se consomment par l'usage : l'argent, les grains, les liquides. Sur ces biens, l'article 587 du Code civil donne à l'usufruitier le droit de s'en servir, à charge de rendre à la fin de l'usufruit soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de la restitution. On parle de quasi-usufruit : l'usufruitier devient propriétaire des fonds et le nu-propriétaire devient créancier de leur restitution.

Le quasi-usufruit apparaît notamment lorsqu'un bien démembré est vendu et que les parties conviennent de reporter l'usufruit sur le prix. Le parent dispose alors de la totalité du prix ; à son décès, les enfants reçoivent une créance de restitution, qui se déduit de sa succession. Une convention écrite, datée et précise, sécurise cette créance et facilite sa prise en compte au décès.

En matière de donation-partage, une réserve d'usufruit portant sur une somme d'argent écarte l'évaluation des biens au jour de l'acte prévue par l'article 1078 du Code civil : ce point oriente la rédaction lorsque des liquidités sont en jeu. Nous proposons alors d'autres montages, comme la donation de la somme en pleine propriété avec une charge de rente au profit du parent, ou le démembrement d'un bien acquis avec les fonds.

La fin de l'usufruit

L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier, par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé, par la réunion sur une même tête des qualités d'usufruitier et de propriétaire, par le non-usage pendant trente ans et par la perte totale de la chose (article 617 du Code civil).

Au décès de l'usufruitier, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt (article 1133 du Code général des impôts). Le nu-propriétaire devient plein propriétaire d'un bien qui a pu prendre de la valeur, sans droits supplémentaires. Une présomption fiscale, prévue par l'article 751 du même code, réintègre toutefois dans la succession de l'usufruitier certains biens démembrés au profit de ses héritiers ; elle est écartée lorsque le démembrement résulte d'une donation régulière.

L'usufruitier peut enfin renoncer à son droit avant son terme ; sans contrepartie, cette renonciation constitue une donation au profit du nu-propriétaire, taxée comme telle. La valeur fiscale de chacun des droits dépend de l'âge de l'usufruitier : elle est présentée dans notre guide du barème fiscal de l'usufruit.

Sources

• Code civil, livre II, titre III : de l'usufruit, articles 578 et suivants (Légifrance)
• Code civil, article 619 : usufruit des personnes morales (Légifrance)
• Code général des impôts, article 669 (Légifrance)
• BOFiP, usufruit et nue-propriété (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50)
• Service-public.gouv.fr, valeurs fiscales de l'usufruit et de la nue-propriété (simulateur)