L'essentiel
- Le donateur transmet la nue-propriété et conserve l'usufruit : il continue d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers.
- Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, fixée par un barème selon l'âge du donateur (article 669 du Code général des impôts).
- Au décès de l'usufruitier, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits de succession supplémentaires sur ce bien.
Le principe du démembrement
La pleine propriété se divise en usufruit, le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, et en nue-propriété, le droit d'en devenir pleinement propriétaire. Le parent donne la nue-propriété et garde l'usufruit sa vie durant.
Un avantage fiscal lié à l'âge
La valeur fiscale de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier : 50 % entre 51 et 60 ans, 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans. La nue-propriété représente le complément. Donner tôt réduit donc l'assiette des droits.
Les abattements habituels s'appliquent : 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans.
Au décès du donateur
L'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété : les enfants deviennent pleins propriétaires sans payer de droits sur cette valeur. La donation peut être faite sous forme de donation-partage pour figer les valeurs et préserver l'équilibre entre les enfants.
Questions fréquentes
Puis-je vendre le bien après la donation ?
La vente suppose l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires. L'acte de donation peut organiser le sort du prix, par exemple un report de l'usufruit.
Qui paie les travaux ?
En principe, l'usufruitier supporte l'entretien et le nu-propriétaire les grosses réparations. L'acte peut prévoir une répartition différente.
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