L'essentiel
- La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value ; celle d'un autre bien l'est aussi pour les retraités dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année n'excède pas 12 793 € pour la première part (cessions de 2026) et qui ne sont pas redevables de l'IFI.
- Louer nu relève des revenus fonciers, avec un régime micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers et un abattement de 30 % ; les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur ces revenus en 2026.
- Vendre la nue-propriété de son logement ou le vendre en viager occupé procure un capital, ou un capital et une rente, tout en conservant le droit d'y vivre.
- Le prêt viager hypothécaire (articles L315-1 et suivants du Code de la consommation) prête une somme garantie par le logement, remboursée au décès ou à la vente.
- Le choix modifie la succession : un bien vendu en viager ou en nue-propriété sort du patrimoine transmis, alors qu'une donation avec réserve d'usufruit le transmet aux enfants tout en conservant les revenus.
Partir de vos besoins de revenus
La question se pose souvent au moment où les revenus baissent et où le logement familial devient trop grand : faut-il vendre, louer, garder ? Avant de choisir un montage, il faut chiffrer l'écart entre vos pensions et vos dépenses, la durée pendant laquelle il faudra le combler, et les dépenses à venir, comme l'adaptation du logement ou une éventuelle entrée en établissement.
Il faut ensuite classer vos biens selon leur rôle : la résidence principale, où vous souhaitez peut-être rester le plus longtemps possible ; une résidence secondaire, parfois peu utilisée ; un ou plusieurs biens locatifs. Pour chacun, cinq voies existent : vendre, louer, céder la nue-propriété, vendre en viager, emprunter en le donnant en garantie. Elles diffèrent par le revenu produit comme par leurs effets pour vos héritiers.
Un bilan patrimonial permet de comparer ces voies avec vos chiffres. Les simulateurs du site donnent un premier ordre de grandeur de la plus-value et des droits.
Vendre : un capital immédiat, souvent sans impôt
La vente de la résidence principale échappe à l'impôt sur la plus-value et aux prélèvements sociaux (article 150 U du Code général des impôts). Vendre une maison devenue trop grande pour acheter un logement plus petit, ou pour louer, libère un capital sans fiscalité, à condition que le bien soit encore votre résidence principale au jour de la vente ou qu'il ait été vendu dans un délai normal après votre départ.
Pour un autre bien, les retraités et invalides aux revenus modestes bénéficient d'une exonération propre : pour une cession réalisée en 2026, le revenu fiscal de référence de 2024 doit rester dans la limite de 12 793 € pour la première part, majorée par demi-part supplémentaire, et le vendeur ne doit pas être redevable de l'impôt sur la fortune immobilière. Une personne entrée en établissement pour personnes âgées peut aussi vendre son ancienne résidence principale en exonération, dans les deux ans de son entrée, sous condition de ressources.
Au-delà, la plus-value supporte l'impôt de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %, avec des abattements pour durée de détention qui aboutissent à l'exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le calcul est détaillé dans notre guide de la plus-value immobilière.
Louer : un revenu régulier, une gestion à organiser
Mettre en location un bien libéré, par exemple après un déménagement, procure un revenu régulier tout en conservant le capital. En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers : jusqu'à 15 000 € de loyers annuels, le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % ; au-delà, ou sur option, les charges réelles sont déduites. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur ces revenus en 2026.
La location meublée non professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec un abattement de 50 % en micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes pour une location de longue durée ; les prélèvements sociaux y sont de 18,6 %. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
La location demande du temps : choix du locataire, entretien, travaux imposés par la performance énergétique, puisque les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et ceux classés F à partir du 1er janvier 2028. La gestion locative proposée par l'étude décharge le propriétaire de ces tâches.
Démembrer : vendre la nue-propriété ou donner en gardant l'usufruit
Vendre la nue-propriété de son logement à un investisseur procure un capital immédiat tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'y vivre ou de le louer jusqu'à son décès. Le prix correspond à la valeur de la nue-propriété, qui dépend de votre âge et de l'espérance de vie retenue par l'acheteur. Notre guide sur la vente de la nue-propriété détaille le fonctionnement et la fiscalité.
La donation de la nue-propriété aux enfants poursuit un autre objectif : elle transmet le bien à moindre coût fiscal, selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts, tout en laissant aux parents l'usage ou les loyers. Elle laisse les revenus des parents inchangés et prépare la succession sans les appauvrir dans l'immédiat.
Une combinaison fréquente consiste à conserver l'usufruit d'un bien locatif, dont les loyers complètent la retraite, et à en donner la nue-propriété aux enfants : les loyers restent aux parents, et au décès les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires (article 1133 du Code général des impôts).
Vendre en viager : capital et rente à vie
Le viager occupé permet de rester chez soi tout en percevant un capital à la signature, le bouquet, et une rente viagère jusqu'à son décès. Le prix est calculé sur la valeur occupée du bien, inférieure à la valeur libre, et la rente est versée quelle que soit votre longévité. Notre guide vendre en viager décrit le calcul du bouquet et de la rente.
Seule une fraction de la rente est soumise à l'impôt sur le revenu : 30 % lorsque le vendeur a au moins 70 ans lors du premier versement. L'indexation, les garanties du vendeur et la fiscalité sont développées dans notre guide sur la rente viagère.
Vendre en viager à l'un de ses enfants appelle une prudence particulière : l'article 918 du Code civil présume que la vente à un héritier en ligne directe moyennant une rente viagère cache une donation, sauf consentement des autres héritiers réservataires à l'acte.
Emprunter sur sa maison : le prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire permet d'obtenir un capital ou des versements périodiques en garantie de la valeur d'un logement dont on reste propriétaire. Le capital et les intérêts, capitalisés, ne sont remboursés qu'au décès de l'emprunteur ou lors de la vente ou du démembrement du bien, s'ils interviennent avant. La dette est plafonnée à la valeur du bien au jour du remboursement.
Le prêt est réservé aux particuliers, pour un logement à usage exclusif d'habitation, et ne peut financer une activité professionnelle. Le montant prêté dépend de la valeur du logement et de l'âge de l'emprunteur ; peu d'établissements le proposent, et le coût des intérêts capitalisés réduit sensiblement ce que recevront les héritiers. L'hypothèque qui le garantit est constituée par acte notarié. Au décès, les héritiers peuvent rembourser la dette et garder le bien, ou le laisser vendre et recevoir le surplus éventuel.
Comparer les solutions
Le tableau résume les effets de chaque option pour une résidence principale. Les montants dépendent de la valeur du bien, de votre âge et du marché local ; à Chartres et dans l'agglomération, une estimation établie par l'étude fixe la base de calcul.
| Option | Rester chez soi | Revenu obtenu | Effet sur la succession |
|---|---|---|---|
| Vendre | Départ du logement | Capital immédiat | Le prix, ou ce qu'il en reste, est transmis |
| Louer un autre bien | Oui | Loyers imposables | Le bien reste transmis |
| Vendre la nue-propriété | Oui, par l'usufruit | Capital immédiat | Le bien sort du patrimoine transmis |
| Viager occupé | Oui, par le droit d'usage ou l'usufruit | Bouquet et rente à vie | Le bien sort du patrimoine transmis |
| Prêt viager hypothécaire | Oui | Capital ou versements | La dette capitalisée s'impute sur le bien |
| Donation avec réserve d'usufruit | Oui | Revenus inchangés | Le bien est déjà transmis aux enfants |
Questions fréquentes
Vaut-il mieux vendre en viager ou vendre la nue-propriété ?
Les deux conservent votre droit d'occuper le logement. La vente de la nue-propriété procure tout le prix en une fois ; le viager occupé combine un bouquet et une rente versée jusqu'au décès, qui protège contre le risque de vivre longtemps mais s'arrête avec vous. Le viager expose l'acheteur à l'aléa de votre longévité, alors que la nue-propriété vendue à un investisseur ou à un bailleur repose sur un prix fixé d'avance.
Mes enfants peuvent-ils racheter ma maison en viager ?
Oui, mais l'article 918 du Code civil présume que la vente à charge de rente viagère consentie à un héritier en ligne directe est une donation, imputée sur la quotité disponible, sauf si les autres héritiers réservataires y ont consenti. Leur intervention à l'acte est donc recommandée. Le fisc peut aussi contester la réalité du prix : les paiements doivent être effectifs et traçables.
Une donation avec réserve d'usufruit m'empêche-t-elle de vendre plus tard ?
La vente reste possible, avec l'accord de vos enfants nus-propriétaires, qui signent l'acte avec vous. Le prix se répartit alors entre usufruitier et nus-propriétaires, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix : l'usufruitier dispose alors des fonds, à charge pour sa succession d'en restituer la valeur aux nus-propriétaires.
Faut-il vendre sa maison avant d'entrer en maison de retraite ?
Le calendrier fiscal laisse du temps : l'ancienne résidence principale d'une personne entrée en établissement reste exonérée de plus-value si elle est vendue dans les deux ans de l'entrée, sous condition de ressources, et à condition de ne pas avoir été occupée par un tiers entre-temps. Le choix dépend surtout du financement de l'hébergement et de l'aide sociale éventuelle, qui peut être récupérée sur la succession.
Premier rendez-vous
Faire le point sur votre patrimoine ?
Nous dressons avec vous le bilan de votre patrimoine et les actes qui le protègent et le transmettent.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, exonérations de l'impôt sur la plus-value immobilière
- Service-public.gouv.fr, achat ou vente en viager
- Service-public.gouv.fr, revenus fonciers : location vide
- Code de la consommation, article L315-1 : prêt viager hypothécaire (Légifrance)
- Code civil, articles 918 à 920 (Légifrance)
- Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine