L'essentiel
- Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits, tous les quinze ans ; au-delà, le barème en ligne directe s'applique, à 20 % pour l'essentiel des transmissions familiales.
- Donner la nue-propriété d'un bien loué permet de garder les loyers et d'être taxé sur 50 %, 60 % ou 70 % de la valeur selon l'âge du donateur ; au décès, l'enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires.
- La donation de parts de SCI transmet progressivement un patrimoine dont la valeur tient compte des emprunts de la société, en laissant la gérance aux parents.
- La donation-partage répartit plusieurs biens entre les enfants et fige leur valeur au jour de l'acte pour le règlement de la succession.
- La donation d'un bien détenu en direct efface la plus-value latente pour l'enfant ; celle de parts de SCI la laisse dans la société.
Faire l'inventaire avant de choisir
Un patrimoine locatif se compose rarement d'un seul type de bien : appartements loués nus, maison louée meublée, parts de SCI, local commercial, parfois un bien encore financé à crédit. Chacun obéit à des règles propres pour sa transmission. L'inventaire précise, pour chaque bien, sa valeur, son mode de détention, son régime fiscal, les emprunts qui le grèvent et les loyers qu'il rapporte.
Viennent ensuite les objectifs de la famille : conserver des revenus pour la retraite des parents, aider les enfants maintenant ou plus tard, garder la main sur la gestion, traiter les enfants à égalité, protéger le conjoint survivant. Ces objectifs guident le choix entre les différentes voies ; notre page sur la stratégie patrimoniale les replace dans une vision d'ensemble.
Donner un bien loué en pleine propriété
La donation en pleine propriété transfère le bien et ses loyers à l'enfant, qui devient le bailleur ; le bail en cours se poursuit avec lui. La valeur retenue pour les droits est la valeur vénale du bien au jour de l'acte ; un logement occupé par un locataire se vend en général moins cher qu'un logement libre, et cette différence peut être prise en compte si elle est justifiée. Nous en documentons le montant dans l'acte.
L'enfant retient la valeur de donation comme prix d'acquisition : la plus-value accumulée depuis l'achat par ses parents disparaît. Le coût de l'acte comprend les droits de donation, la taxe de publicité foncière de 0,60 % majorée des frais d'assiette, soit 0,614 %, la contribution de sécurité immobilière et les émoluments du notaire, chiffrés dans le projet d'acte remis avant la signature.
Donner la nue-propriété et garder les loyers
La donation avec réserve d'usufruit répond à l'objectif le plus fréquent : transmettre le capital sans renoncer aux revenus. Les parents conservent les loyers et la gestion du bien ; les enfants reçoivent la nue-propriété. Les droits se calculent sur la valeur de la nue-propriété, fixée par l'article 669 du Code général des impôts d'après l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte.
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire sans droits de succession (article 1133 du Code général des impôts), quelle que soit alors la valeur du bien. Une réversion d'usufruit peut prolonger les revenus au profit du conjoint survivant. Pendant le démembrement, l'usufruitier supporte les charges d'entretien et la taxe foncière, le nu-propriétaire les grosses réparations, sauf convention contraire.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Passer par une SCI
Lorsque les biens sont détenus par une société civile immobilière, la transmission porte sur les parts. Leur valeur correspond à celle des immeubles diminuée des dettes de la société, emprunts compris : un bien encore financé à crédit se transmet ainsi pour sa valeur nette. Les parents peuvent donner des parts au fil des années, en pleine propriété ou en nue-propriété, et conserver la gérance, même minoritaires. Notre guide sur la donation de parts de SCI détaille l'évaluation et les frais.
Le démembrement des parts appelle des statuts adaptés : répartition des votes, affectation des bénéfices, sort des réserves, pouvoirs du gérant. Ces points sont développés dans notre guide sur le démembrement des parts de SCI. La donation de parts laisse en revanche subsister dans la société la plus-value latente des immeubles.
Répartir plusieurs biens : la donation-partage
Avec plusieurs biens et plusieurs enfants, la donation-partage attribue à chacun un lot déterminé, dans un même acte. Les biens sont évalués au jour de la donation-partage pour le règlement de la succession, lorsque tous les enfants ont reçu un lot et l'ont accepté (article 1078 du Code civil) : un appartement qui prend de la valeur ne crée pas de déséquilibre vingt ans plus tard. Une soulte versée par un enfant à un autre, ou une somme d'argent ajoutée à un lot, rétablit l'égalité lorsque les biens ont des valeurs différentes.
La donation-partage se combine avec la réserve d'usufruit et peut porter sur des biens détenus en direct comme sur des parts de SCI. Notre guide sur la donation-partage en présente les conditions et les effets.
Les situations particulières
Un bien loué meublé soulève des questions propres : amortissements, usufruitier privé d'amortissement selon l'administration, reprise de l'activité par l'enfant. Un déficit foncier imputé récemment impose de maintenir la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant son imputation. Un bien encore grevé d'un emprunt peut être donné, le prêt restant à la charge du parent, sauf stipulation d'une prise en charge par l'enfant, qui réduit alors la valeur taxable. Pour les patrimoines importants, l'impôt sur la fortune immobilière reste dû par l'usufruitier sur la pleine propriété, en principe.
- Bien loué meublé : voir notre guide sur la location meublée face à la donation et au décès.
- Bien qu'un enfant envisage de vendre rapidement : la donation doit précéder tout accord sur la vente.
- Famille recomposée : l'égalité entre enfants de lits différents se prépare dès la première donation.
Le calendrier d'une transmission réussie
Les abattements se reconstituent tous les quinze ans : une première donation vers 55 ou 60 ans permet d'en consentir une seconde vers 70 ou 75 ans. Le barème de l'usufruit progresse par paliers de dix ans : donner la nue-propriété avant 61 ans, puis avant 71 ans, réduit l'assiette taxable. Donner tôt fait aussi porter la valorisation future des biens sur le patrimoine des enfants.
La transmission se construit en plusieurs étapes, avec des actes notariés qui en fixent les règles : clauses de retour si l'enfant décède avant le parent, d'inaliénabilité temporaire, d'exclusion de la communauté de l'enfant marié. Nous vous recevons à Chartres ou à distance pour établir ce calendrier et en chiffrer chaque étape.
Exemple chiffré
Trois appartements transmis en nue-propriété à deux enfants
Mariés sous le régime de la communauté, M. et Mme Bernard, 64 et 62 ans, possèdent trois appartements loués à Chartres, d'une valeur totale de 540 000 €, sans crédit en cours. Ils consentent à leurs deux enfants une donation-partage de la nue-propriété et gardent les loyers. Aucune donation depuis quinze ans.
- Valeur de la nue-propriété (61 à 70 ans : 60 %)
- 324 000 €
- Lot de chaque enfant
- 162 000 €
- Reçu de chaque parent par enfant
- 81 000 €
- Abattement de chaque parent par enfant
- 100 000 €
- Droits de donation
- 0 €
- Taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière
- Sur la valeur de la nue-propriété
Les parents transmettent 540 000 € de biens sans droits de donation, gardent les loyers et la gestion, et leurs enfants deviendront pleins propriétaires à leur décès. Il leur reste 19 000 € d'abattement par parent et par enfant jusqu'en 2041. Émoluments et frais de l'acte en sus.
Refaire le calcul avec vos chiffres : transmettre maintenant ou plus tard
Questions fréquentes
Le locataire doit-il être informé de la donation ?
Le bail se poursuit de plein droit avec le nouveau propriétaire, et le droit de préemption du locataire concerne seulement la vente du logement. Il est informé du changement de bailleur, pour le paiement des loyers et la restitution du dépôt de garantie. En cas de donation de la nue-propriété, l'usufruitier reste son interlocuteur : il perçoit les loyers et assume la gestion.
Peut-on donner un bien encore financé par un crédit ?
Oui. Le prêt reste en principe à la charge du parent, qui continue de le rembourser. La donation peut aussi prévoir que l'enfant reprendra tout ou partie de la dette, avec l'accord de la banque : la valeur taxable diminue d'autant, mais l'opération devient pour partie onéreuse. Détenir le bien par une SCI endettée simplifie souvent la transmission.
Faut-il donner la même chose à chaque enfant ?
La loi garantit à chaque enfant une part de réserve dans la succession, et les donations sont en principe rapportables. La donation-partage permet d'attribuer des biens différents, de valeur équivalente, et de figer cette égalité. Des solutions existent aussi lorsque les situations des enfants diffèrent, par exemple une donation hors part successorale dans la limite de la quotité disponible.
Les enfants peuvent-ils vendre un bien reçu en nue-propriété ?
La vente de la pleine propriété exige l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires, et le prix se partage entre eux, sauf report de l'usufruit sur le prix. Une clause d'inaliénabilité peut aussi interdire la vente pendant une durée limitée. Notre guide sur la vente d'un bien donné en nue-propriété détaille ces règles.
Qui paie les travaux d'un appartement donné en nue-propriété ?
Selon le Code civil, l'usufruitier supporte les réparations d'entretien et les charges annuelles, taxe foncière comprise, et le nu-propriétaire les grosses réparations énumérées à l'article 606 : murs porteurs, voûtes, toiture entière. L'acte de donation peut prévoir une autre répartition, fréquente lorsque les parents souhaitent garder la charge de l'ensemble des travaux.
Premier rendez-vous
Faire le point sur votre patrimoine ?
Nous dressons avec vous le bilan de votre patrimoine et les actes qui le protègent et le transmettent.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, droits de donation, fiche F14203
- Service-public.gouv.fr, valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété
- Service-public.gouv.fr, barème des droits en ligne directe, fiche F14198
- Impots.gouv.fr, donations par acte notarié
- Code civil, articles 1075 à 1080 : libéralités-partages (Légifrance)