IFI et parts de SCI : évaluation des parts, dettes de la société et comptes courants

Pourquoi les parts de SCI entrent dans l'IFI

L'IFI vise l'immobilier détenu directement et indirectement. L'associé d'une SCI déclare donc ses parts, pour la fraction de leur valeur qui représente des biens ou droits immobiliers imposables (article 965, 2° du CGI). Le régime fiscal de la société est indifférent : une SCI à l'impôt sur le revenu et une SCI à l'impôt sur les sociétés relèvent des mêmes règles, présentées dans notre guide sur la SCI familiale.

L'exclusion des participations inférieures à 10 % concerne les seules sociétés opérationnelles, industrielles, commerciales, agricoles ou libérales. Une SCI patrimoniale, qui loue ou met à disposition des immeubles, reste imposable quel que soit le pourcentage détenu. Les parts de SCPI suivent la même logique : leur société de gestion communique chaque année la valeur à retenir pour l'IFI.

Évaluer les parts au 1er janvier

Les parts sont retenues pour leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour une SCI non cotée, la méthode usuelle part de l'actif réel : chaque immeuble estimé à sa valeur de marché, et non à sa valeur comptable, augmenté de la trésorerie et des créances, puis diminué des dettes admises. Le résultat, divisé par le nombre de parts, donne une valeur unitaire à reporter sur l'annexe de la déclaration.

Les immeubles loués s'estiment en tenant compte du bail en cours, dont la durée restant à courir justifie une décote d'occupation. Les juges admettent aussi, selon les statuts, une décote sur les parts elles-mêmes pour tenir compte de leur faible liquidité ou d'une clause d'agrément qui restreint leur cession. Le guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés publié par la DGFiP en juin 2026 décrit ces décotes sans leur assigner de taux : chacune se justifie par l'analyse des statuts et du marché, et les mêmes principes s'appliquent à la donation de parts de SCI.

La fraction imposable : le coefficient immobilier

Lorsque la société détient d'autres actifs que des immeubles imposables, seule une fraction de la valeur des parts entre dans l'assiette. L'administration la calcule par un coefficient : valeur vénale des immeubles imposables, divisée par la valeur vénale de l'ensemble des actifs de la société. Une SCI qui détient un immeuble de 900 000 € et 100 000 € de trésorerie applique ainsi un coefficient de 90 % à la valeur de ses parts.

Certains immeubles sortent du numérateur, notamment ceux affectés à l'activité opérationnelle d'une société. Un local détenu par une SCI et loué à la société d'exploitation que dirige l'associé peut, sous conditions, relever de l'exonération des biens professionnels ; les conditions de fonctions, de rémunération et de détention s'apprécient avec précision, comme l'explique notre guide sur les locaux professionnels en SCI.

Les dettes de la société : celles qui comptent et celles qui sont écartées

Les emprunts bancaires contractés par la SCI pour acheter, construire ou améliorer ses immeubles réduisent la valeur des parts. Depuis la loi de finances pour 2024, les dettes de la société qui ne se rapportent pas à un actif imposable sont neutralisées : la fraction imposable ne peut excéder la plus faible de deux valeurs, celle des parts et celle des actifs imposables nette des dettes qui leur sont afférentes.

Un prêt in fine souscrit par la société suit la même règle que pour un particulier : il ne compte que pour un montant diminué chaque année d'une fraction calculée sur sa durée totale (article 973, III du CGI). L'article 973, II écarte aussi plusieurs catégories de dettes contractées auprès du cercle de l'associé : prêts de l'associé lui-même ou de son foyer, prêts d'autres membres de la famille, prêts de sociétés qu'il contrôle, ou dettes nées de l'achat par la SCI d'un bien qui lui appartenait.

Pour les prêts consentis par un ascendant, un descendant, un frère ou une sœur, l'associé peut rétablir la déduction en justifiant du caractère normal des conditions du prêt : échéances respectées, montant cohérent, remboursements effectifs. Un contrat écrit et un tableau d'amortissement réellement suivi constituent la preuve attendue.

Le compte courant d'associé face à l'IFI

Beaucoup de SCI familiales financent leur immeuble par des avances des associés, inscrites en compte courant. Pour l'IFI, ces sommes dues par la société à l'associé ou à son foyer sont réintégrées dans la valeur des parts, à proportion de la participation de celui-ci. Sa créance de compte courant, de son côté, reste hors de l'assiette, puisqu'elle porte sur une somme d'argent.

Le résultat revient à imposer l'immeuble comme si l'associé l'avait payé comptant. Un financement bancaire amortissable, au contraire, réduit la valeur imposable. Le compte courant garde d'autres atouts, comme la souplesse de remboursement ou la possibilité de donner la créance aux enfants ; notre guide sur le compte courant d'associé dans une SCI en présente l'usage et la transmission.

Résidence principale en SCI et parts démembrées

La résidence principale logée dans une SCI est retenue pour la valeur des parts, sans l'abattement de 30 % de l'article 973 du CGI. Pour une maison de 700 000 € sans dette, l'écart d'assiette atteint 210 000 € par rapport à une détention directe. Ce coût annuel se compare aux avantages recherchés par la société : gestion à plusieurs, transmission progressive des parts, protection d'un concubin.

Lorsque les parts sont démembrées, par exemple après une donation de la nue-propriété aux enfants, l'usufruitier les déclare pour leur valeur en pleine propriété (article 968 du CGI). La répartition entre usufruitier et nus-propriétaires selon l'article 669 reste limitée à quelques cas, dont l'usufruit légal du conjoint survivant. Les pouvoirs et la transmission des parts démembrées sont traités dans notre guide sur le démembrement des parts de SCI.

Déclarer les parts et conserver les justificatifs

Les parts figurent sur l'annexe 2042-IFI, avec leur nombre, leur valeur unitaire et la fraction imposable. La gérance de la SCI dispose des éléments nécessaires : bilan au 31 décembre, tableau d'amortissement des emprunts, détail des comptes courants, estimation des immeubles. Un dossier d'évaluation établi chaque année, et conservé, répond aux demandes de l'administration, qui peut rectifier une valeur insuffisante dans les délais de reprise.

Nous établissons pour les associés de SCI familiales de Chartres et d'Eure-et-Loir l'estimation des immeubles et la valeur des parts, en lien avec leur expert-comptable. Une révision des statuts, du financement ou du mode de détention se prépare à partir de ces chiffres, lors d'un rendez-vous à l'étude ou à distance.

Sources

• BOFiP, IFI : valeur des parts représentative de biens immobiliers (coefficient)
• BOFiP, IFI : dettes contractées par la société (article 973 du CGI)
• BOFiP, IFI : évaluation des actifs imposables, immeubles loués et titres
• BOFiP, IFI : biens ou droits démembrés
• DGFiP, Guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés (juin 2026)
• Impots.gouv.fr, quels biens déclarer à l'IFI