L'essentiel
- L'IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition ; le seuil et le barème restent inchangés en 2026.
- Une fois le seuil franchi, l'impôt se calcule dès 800 000 €, selon un barème progressif de 0,5 % à 1,5 %, avec une décote pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
- La résidence principale détenue directement bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (article 973 du Code général des impôts).
- Seules les dettes afférentes aux biens imposables se déduisent : prêts d'acquisition, travaux, taxe foncière ; les prêts in fine et les patrimoines de plus de 5 millions d'euros très endettés suivent des règles restrictives.
- Les biens affectés à l'activité professionnelle du redevable, les locations meublées exercées à titre professionnel et une partie des bois, forêts et biens ruraux loués à long terme échappent à l'impôt, totalement ou partiellement.
Qui doit payer l'IFI ?
L'impôt sur la fortune immobilière a remplacé l'impôt de solidarité sur la fortune le 1er janvier 2018. Il frappe le patrimoine immobilier net du foyer : la personne seule, ou les deux membres d'un couple marié, pacsé ou vivant en concubinage notoire, ainsi que les enfants mineurs dont ils administrent les biens. Des époux mariés sous le régime de la séparation de biens déposent une déclaration commune, sauf s'ils vivent séparément.
Le patrimoine s'apprécie au 1er janvier de l'année d'imposition. Les personnes domiciliées fiscalement en France déclarent leurs biens immobiliers situés en France et à l'étranger ; les non-résidents, leurs seuls biens immobiliers français. Un foyer dont le patrimoine net taxable reste inférieur ou égal à 1 300 000 € n'a ni déclaration ni impôt à acquitter.
La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a laissé inchangés le seuil d'imposition et le barème, applicables au patrimoine détenu au 1er janvier 2026. Les variations de valeur des biens d'une année sur l'autre suffisent donc à faire franchir le seuil, dans un sens ou dans l'autre : une réévaluation annuelle de chaque bien évite les mauvaises surprises.
Quels biens entrent dans le calcul ?
Sont imposables les immeubles bâtis et non bâtis, qu'ils soient occupés, loués ou vacants, les terrains à bâtir, les droits réels immobiliers comme l'usufruit, le droit d'usage ou d'habitation, et les biens en cours de construction. Les immeubles détenus au travers de sociétés entrent aussi dans l'assiette : parts de SCI, parts de SCPI et d'OPCI, et fraction des contrats d'assurance-vie en unités de compte investie en actifs immobiliers, à proportion de la valeur immobilière qu'elles représentent.
Les biens démembrés sont déclarés par l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (article 968 du Code général des impôts), sauf exceptions, notamment l'usufruit légal du conjoint survivant, réparti entre usufruitier et nus-propriétaires selon le barème de l'article 669. Ce principe explique l'intérêt de l'investissement en nue-propriété auprès d'un usufruitier non soumis à l'IFI.
Les liquidités, actions, obligations, véhicules et objets d'art restent hors du champ de l'impôt, sauf lorsque les titres représentent indirectement de l'immobilier non professionnel. Un portefeuille de valeurs mobilières, même important, n'entre donc pas dans l'assiette ; seule compte la part immobilière des sociétés et des fonds détenus, appréciée au prorata de leurs actifs.
Évaluer les biens et la résidence principale
Chaque bien est retenu pour sa valeur vénale au 1er janvier, c'est-à-dire le prix qu'il pourrait atteindre dans une vente normale à cette date. Les prix des ventes comparables, consultables sur le service Patrim de l'administration fiscale ou dans les bases notariales, fondent l'évaluation. Une décote pour occupation est admise pour un logement loué, selon les caractéristiques du bail.
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Cet abattement suppose une détention directe : un logement détenu par une SCI, même occupé par ses associés, n'en bénéficie pas. Une seule résidence principale ouvre droit à l'abattement par foyer.
Une évaluation sous-estimée expose à un rappel d'impôt assorti d'intérêts de retard et, le cas échéant, de majorations. Une estimation argumentée, établie à partir des ventes récentes du quartier ou de la commune, constitue la meilleure protection en cas de contrôle ; nous la préparons pour les biens situés à Chartres et en Eure-et-Loir.
Les dettes déductibles
Seules se déduisent les dettes existant au 1er janvier, contractées par un membre du foyer et afférentes à des biens imposables (article 974 du Code général des impôts) : emprunts d'acquisition, dépenses de réparation et d'entretien, travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement, impositions dues à raison de ces biens, comme la taxe foncière. Le prêt ayant financé la résidence principale se déduit en totalité, malgré l'abattement de 30 %.
Un prêt in fine ne se déduit que pour un montant fictivement amorti chaque année, calculé à proportion de la durée restant à courir. Les dettes contractées auprès d'un membre du foyer ou de proches ne se déduisent que si le redevable justifie de leur caractère normal. Lorsque le patrimoine taxable dépasse 5 000 000 € et que les dettes excèdent 60 % de sa valeur, la fraction excédentaire ne se déduit qu'à hauteur de 50 %.
L'IFI lui-même et l'impôt sur le revenu ne constituent pas des dettes déductibles. Les emprunts qui financent des biens exonérés, par exemple la nue-propriété d'un logement en usufruit locatif social ou un immeuble professionnel, ne se déduisent pas non plus. Pour un bien partiellement exonéré, la dette ne se déduit qu'à proportion de la fraction imposable.
Barème, décote, plafonnement et réduction pour dons
L'impôt se calcule sur le patrimoine net taxable, par tranches. La tranche jusqu'à 800 000 € n'est pas taxée, mais l'impôt s'applique dès 800 000 € lorsque le patrimoine dépasse 1 300 000 €. Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote égale à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable atténue l'entrée dans l'impôt.
Le total de l'IFI et des impôts sur les revenus de l'année précédente, dus en France et à l'étranger, ne peut excéder 75 % des revenus de cette même année : l'excédent vient en réduction de l'IFI. Les dons à certains organismes d'intérêt général ouvrent en outre droit à une réduction égale à 75 % de leur montant, dans la limite de 50 000 € par an.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Biens professionnels et biens partiellement exonérés
Les immeubles affectés à l'activité professionnelle principale du redevable, exercée à titre individuel ou au sein d'une société qu'il dirige, sont exonérés (article 975 du Code général des impôts). Les parts d'une société opérationnelle échappent également à l'IFI pour la fraction de leur valeur qui correspond à des immeubles affectés à son activité ; une participation inférieure à 10 % du capital et des droits de vote d'une société opérationnelle sort entièrement du champ de l'impôt.
La location meublée exercée à titre professionnel, lorsqu'elle constitue l'activité principale du redevable au sens du Code général des impôts, relève de l'exonération des biens professionnels ; la location meublée non professionnelle reste imposable, comme l'explique notre guide sur la location meublée en 2026.
Les bois et forêts, les parts de groupements forestiers et, sous conditions, les biens ruraux loués par bail à long terme ou les parts de groupement foncier agricole bénéficient d'une exonération partielle. Ces régimes supposent des engagements de gestion ou de durée ; notre guide sur le bail rural à long terme en présente les conditions.
Déclarer et anticiper
La déclaration de l'IFI se fait en même temps que la déclaration de revenus, au printemps, au moyen des annexes 2042-IFI, en ligne pour la plupart des foyers. L'impôt est ensuite mis en recouvrement par avis. Le défaut ou le retard de déclaration entraîne une majoration de 10 %, portée à 40 % en l'absence de déclaration dans les 30 jours suivant une mise en demeure.
Le patrimoine se pilote sur plusieurs années : choix du mode de détention, financement à crédit plutôt qu'en fonds propres, donations aux enfants en pleine propriété (une donation avec réserve d'usufruit laisse le bien dans l'IFI du donateur, article 968 du Code général des impôts), investissement dans des actifs exonérés. Chaque option comporte des contreparties civiles et fiscales qu'une étude d'ensemble permet de mesurer. Nous recevons les familles à Chartres, sur rendez-vous, pour évaluer leurs biens et vérifier les règles applicables à leur situation.
Exemple chiffré
Le calcul de l'IFI d'un couple de propriétaires bailleurs
Un couple marié possède, au 1er janvier 2026, une maison près de Chartres qui constitue sa résidence principale, un appartement loué, des parts de SCPI et un terrain. Il reste 100 000 € à rembourser sur le prêt de l'appartement loué ; la maison est payée.
- Résidence principale 900 000 € après abattement de 30 %
- 630 000 €
- Appartement loué
- 650 000 €
- Parts de SCPI (valeur immobilière)
- 250 000 €
- Terrain
- 70 000 €
- Patrimoine brut taxable
- 1 600 000 €
- Dette déductible (capital restant dû au 1er janvier)
- − 100 000 €
- Patrimoine net taxable
- 1 500 000 €
- Tranche à 0,50 % : 500 000 € × 0,50 %
- 2 500 €
- Tranche à 0,70 % : 200 000 € × 0,70 %
- 1 400 €
- IFI dû (pas de décote au-delà de 1 400 000 €)
- 3 900 €
Sans l'abattement sur la résidence principale, le patrimoine net atteindrait 1 770 000 € et l'impôt 5 790 €. La déduction du prêt en cours réduit également la base : le mode de financement des acquisitions compte autant que la valeur des biens.
Refaire le calcul avec vos chiffres : impôt sur la fortune immobilière
Questions fréquentes
Comment fonctionne la décote entre 1,3 et 1,4 million d'euros ?
Pour un patrimoine net taxable de 1 350 000 €, l'impôt brut s'élève à 2 500 € pour la tranche à 0,50 % et 350 € pour la tranche à 0,70 %, soit 2 850 €. La décote vaut 17 500 € − 1,25 % × 1 350 000 €, soit 625 €. L'IFI dû s'établit donc à 2 225 €. La décote disparaît à 1 400 000 €.
Des concubins déclarent-ils ensemble ?
Oui, lorsque leur concubinage est notoire. Le foyer retenu pour l'IFI comprend les couples mariés, pacsés et les concubins notoires, même s'ils déposent des déclarations de revenus séparées. Leurs biens immobiliers s'additionnent pour apprécier le seuil de 1 300 000 €. La déclaration porte alors sur l'ensemble des biens du foyer, et le partage de l'impôt entre concubins relève de leur organisation personnelle.
Un logement loué bénéficie-t-il d'une décote ?
La valeur d'un logement occupé par un locataire est en pratique inférieure à celle d'un logement libre, car l'acquéreur ne peut en disposer immédiatement. L'administration admet une décote, dont le taux dépend de la durée restant à courir du bail et du marché local ; elle se justifie par des références de ventes de biens occupés. Aucun taux forfaitaire n'est fixé par la loi.
Mes parts de SCI familiale sont-elles imposables ?
Oui, pour la fraction de leur valeur qui correspond aux immeubles détenus par la société, déduction faite des dettes de la SCI afférentes à ces immeubles, sous réserve de règles anti-abus sur certains prêts consentis par les associés. La résidence principale détenue par une SCI ne bénéficie pas de l'abattement de 30 %. Notre guide sur la SCI familiale compare les modes de détention.
Un non-résident est-il soumis à l'IFI ?
Oui, pour ses seuls biens immobiliers situés en France, directs ou détenus par l'intermédiaire de sociétés, lorsque leur valeur nette dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Les conventions fiscales conclues par la France peuvent aménager cette règle. Un non-résident propriétaire d'une maison dans le Perche ou à Chartres doit donc suivre la valeur de son bien d'une année sur l'autre.
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