L'essentiel
- Le donataire retient comme prix d'acquisition la valeur déclarée dans l'acte de donation (article 150 VB du Code général des impôts) : s'il vend à ce prix, sa plus-value est nulle.
- La donation doit précéder la vente, c'est-à-dire tout accord sur la chose et le prix : elle se signe avant l'avant-contrat, et avant l'acceptation d'une offre d'achat.
- Les enfants doivent réellement conserver le prix ; une réappropriation par le parent, directe ou par un prêt ou un quasi-usufruit organisé après coup, expose à l'abus de droit (article L64 du Livre des procédures fiscales).
- L'administration a confirmé en 2019 que les transmissions anticipées avec réserve d'usufruit restent hors du champ de l'abus de droit, dès lors qu'elles ne sont pas fictives.
- L'opération a un sens si vous souhaitiez de toute façon transmettre le capital : elle remplace une imposition de 36,2 % sur la plus-value, avant abattements, par des droits de donation calculés après abattement.
Le mécanisme : la valeur de donation devient le prix d'acquisition
Lorsqu'un particulier vend un bien, la plus-value se calcule par différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Pour un bien reçu par donation, l'article 150 VB du Code général des impôts retient comme prix d'acquisition la valeur déclarée dans l'acte pour le calcul des droits. Le donataire peut y ajouter les droits de donation et les frais d'acte qu'il a acquittés ; le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition, réservé aux achats, ne s'applique pas.
Si l'enfant vend le bien au prix retenu dans la donation, la plus-value est nulle. La plus-value accumulée depuis l'achat par le parent disparaît, sans impôt : c'est ce qu'on appelle la purge de la plus-value. Le parent qui vend lui-même supporterait au contraire 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, et éventuellement la surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 €. Notre guide sur la plus-value immobilière détaille ce calcul.
La donation elle-même supporte les droits de donation, après un abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les quinze ans, puis au barème en ligne directe, à 20 % pour l'essentiel des montants familiaux.
Le calendrier : donner avant que la vente soit formée
La vente est parfaite dès que les parties sont d'accord sur la chose et le prix (article 1583 du Code civil). Un compromis de vente signé par le parent, ou une offre d'achat qu'il a acceptée par écrit, peut suffire à former la vente : la donation intervenue ensuite porterait sur un bien déjà vendu, et la plus-value resterait imposable au nom du parent. La donation se signe donc avant tout avant-contrat et avant toute acceptation d'offre.
Le parent peut, avant la donation, faire estimer le bien ou confier un mandat de recherche d'acquéreur, en prévoyant que ses enfants, devenus propriétaires, signeront la vente. Les enfants négocient ensuite et signent le compromis en leur nom. Un délai de quelques semaines entre la donation et la vente reste admis, dès lors que la donation est réelle ; la chronologie des actes et des échanges écrits doit en témoigner.
Une donation réelle : les enfants gardent le prix
La donation se définit par le dépouillement irrévocable du donateur (article 894 du Code civil). Si le parent récupère le prix de vente, directement, par un prêt consenti par ses enfants ou par un placement dont il garde la maîtrise, la donation est fictive : l'administration peut l'écarter et imposer la plus-value au nom du parent. La cour administrative d'appel de Nantes a ainsi retenu l'abus de droit dans une affaire où les parents avaient repris le prix par une convention de quasi-usufruit conclue après la donation (2 juillet 2020, n° 18NT01415).
Rien n'interdit en revanche de donner la nue-propriété et de conserver l'usufruit. Au moment de la vente, le prix se répartit alors entre usufruitier et nus-propriétaires selon la valeur de leurs droits, ou l'usufruit se reporte sur le prix. Ce report, qui crée un quasi-usufruit, se prévoit dès l'acte de donation, avec ses conséquences au décès : notre guide sur la vente d'un bien donné en nue-propriété en détaille les règles.
Abus de droit : ce que regarde l'administration
L'article L64 du Livre des procédures fiscales permet d'écarter un acte fictif ou un acte qui recherche un avantage fiscal contraire à l'intention du législateur, dans un but exclusivement fiscal ; la majoration atteint alors 80 %. Depuis le 1er janvier 2020, l'article L64 A vise aussi les montages à but principalement fiscal. Pour une donation avant vente, le contrôle porte d'abord sur sa réalité : chronologie, intention libérale, destination du prix.
Le ministre chargé des comptes publics a indiqué, par communiqué du 19 janvier 2019 puis dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 13 juin 2019, que la nouvelle définition de l'abus de droit laisse intactes les transmissions anticipées de patrimoine, notamment avec réserve d'usufruit, sous réserve qu'elles ne soient pas fictives. Une procédure de rescrit, prévue par l'article L64 B du Livre des procédures fiscales, permet de soumettre une opération à l'administration avant de la réaliser.
Les situations particulières
L'opération se justifie surtout pour une résidence secondaire, un bien locatif ou un terrain détenus depuis moins de trente ans. Pour la résidence principale, déjà exonérée à la vente, l'opération reste sans intérêt fiscal. Pour un bien loué meublé, la réforme de 2025 sur les amortissements rend l'enjeu plus important, avec une incertitude sur le sort des amortissements du donateur, présentée dans notre guide sur la location meublée face à la donation.
Un logement dont le déficit foncier a été imputé récemment doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation : une vente plus rapide entraîne la reprise de l'avantage chez le parent. Un terrain devenu constructible supporte en outre, à la vente, des taxes propres, décrites dans notre guide sur les terrains devenus constructibles. Pour des titres de société, la même logique s'applique, avec des règles spécifiques.
L'équilibre entre les enfants et le rapport
La donation consentie à un enfant est en principe rapportable à la succession, pour la valeur du bien au jour du partage, appréciée d'après son état au jour de la donation. Lorsque le bien a été vendu, le rapport porte sur la valeur au jour de l'aliénation, sauf remploi (article 860 du Code civil). Donner à tous les enfants, par parts égales ou par une donation-partage qui fige les valeurs, évite ces calculs au décès.
La donation peut aussi comporter des clauses : retour du bien au parent si l'enfant décède avant lui, exclusion du bien de la communauté de l'enfant marié, affectation du prix à un achat déterminé. Nous préparons l'acte de donation et coordonnons le calendrier avec la vente, que nous pouvons aussi organiser par notre service de vente immobilière.
Exemple chiffré
Une maison achetée 150 000 € en 2012, vendue 330 000 € en 2026
Veuve, Mme Garnier a acheté en mars 2012 une maison louée, qu'elle souhaite vendre 330 000 € en octobre 2026, puis transmettre le prix à ses deux enfants. Calcul avec les forfaits de 7,5 % pour frais et de 15 % pour travaux, quatorze ans de détention, sans donation antérieure.
- Vente par Mme Garnier : plus-value brute
- 146 250 €
- Impôt à 19 % après abattement de 54 %
- 12 782 €
- Prélèvements sociaux à 17,2 % après abattement de 14,85 %
- 21 419 €
- Surtaxe à 2 % sur 67 275 € de plus-value imposable
- 1 346 €
- Total dû sur la plus-value
- 35 547 €
- Donation préalable : part de chaque enfant
- 165 000 €
- Droits de donation par enfant, après l'abattement de 100 000 €
- 11 194 €
- Droits pour les deux enfants
- 22 389 €
- Plus-value des enfants, vente à 330 000 €
- 0 €
Si Mme Garnier vend elle-même puis donne le prix net de 294 453 €, elle paie 35 547 € sur la plus-value et ses enfants 15 279 € de droits, soit 50 826 € au total. En donnant la maison avant la vente, le coût se limite aux 22 389 € de droits, soit 28 437 € de moins. Taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière et émoluments de l'acte de donation en sus.
Refaire le calcul avec vos chiffres : plus-value immobilière
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il attendre entre la donation et la vente ?
Aucun délai minimal n'est fixé par la loi. Ce qui compte est l'ordre des opérations : la donation doit être signée avant tout accord sur la vente, et les enfants doivent conserver le prix. Un délai court reste admis lorsque la donation est réelle ; la chronologie des actes, des mandats et des offres doit pouvoir le démontrer.
Les enfants peuvent-ils me prêter ensuite l'argent de la vente ?
Un prêt du prix au parent donateur, surtout s'il est prévu dès l'origine, fait douter de la réalité de la donation et expose à l'abus de droit. Si vous souhaitez conserver des revenus, la donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, et le report de l'usufruit sur le prix prévu dès l'acte, constitue un cadre plus sûr, à examiner avec nous.
La donation avant la vente est-elle intéressante pour une résidence principale ?
La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value : la donation préalable reste donc fiscalement neutre. Elle peut rester utile pour transmettre le capital à vos enfants, mais les droits de donation seront les mêmes que pour une donation d'argent après la vente.
Peut-on donner seulement une partie du bien avant de le vendre ?
Oui. Le parent peut donner une quote-part indivise, par exemple la moitié, et vendre ensuite le bien avec ses enfants. La plus-value est alors calculée séparément : purgée sur la quote-part donnée, imposable sur celle qu'il a conservée. Le prix se répartit entre les vendeurs selon leurs droits, et chaque enfant garde sa part.
Qui signe l'acte de vente après la donation ?
Les enfants, devenus propriétaires, signent la vente, seuls s'ils ont reçu la pleine propriété, avec le parent s'il s'est réservé l'usufruit. Le prix leur est versé par le notaire, sur leurs comptes. Les enfants mineurs sont représentés par leurs parents, avec l'autorisation du juge des tutelles lorsque la loi l'exige ; notre guide sur la donation à un enfant mineur en précise les règles.
Premier rendez-vous
Faire le point sur votre patrimoine ?
Nous dressons avec vous le bilan de votre patrimoine et les actes qui le protègent et le transmettent.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, plus-value immobilière, fiche F10864
- Service-public.gouv.fr, droits de donation, fiche F14203
- 118e Congrès des notaires (2022), ingénierie notariale et abus de droit
- Sénat, question écrite n° 09965 et réponse du 13 juin 2019 (donation de nue-propriété et abus de droit)
- BOFiP, surtaxe sur les plus-values immobilières élevées (BOI-RFPI-TPVIE-20)