L'essentiel
- Pendant la durée de l'usufruit, le bien est imposable à l'IFI chez l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du Code général des impôts) : l'organisme étant hors du champ de l'IFI, le bien sort de l'assiette du donateur.
- Les loyers ou dividendes reviennent à l'organisme et cessent d'être imposés à votre nom ; la donation elle-même n'ouvre droit à aucune réduction d'impôt.
- L'administration admet l'opération au profit des fondations et associations reconnues d'utilité publique, des associations cultuelles et de certains établissements d'enseignement supérieur, sous conditions.
- Les conditions sont cumulatives : acte notarié, durée d'au moins trois ans, bien apportant une contribution réelle à l'objet de l'organisme, fruits revenant à l'usufruitier, aucune réserve générale d'administration.
- À l'échéance, l'usufruit s'éteint et vous retrouvez la pleine propriété, sans formalité ni droits.
Le principe : prêter les revenus, garder le capital
La donation temporaire d'usufruit transfère à un organisme d'intérêt général, pour une durée fixée dans l'acte, le droit d'utiliser un bien ou d'en percevoir les revenus. Vous restez nu-propriétaire ; au terme, l'usufruit s'éteint et vous redevenez plein propriétaire sans nouvel acte.
Les biens les plus adaptés produisent des revenus réguliers : appartement ou local loué, parts de SCI, portefeuille de titres. L'organisme peut aussi occuper lui-même un local pour ses activités, par exemple une association d'aide aux familles installée à Chartres dans un rez-de-chaussée commercial. L'opération répond au même mécanisme que la donation temporaire d'usufruit à un enfant, mais au profit d'une cause plutôt que d'un proche.
L'effet sur l'impôt sur la fortune immobilière
Les biens grevés d'un usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété ; le nu-propriétaire n'a rien à déclarer (article 968 du Code général des impôts). Une fondation ou une association étant hors du champ de l'IFI, le bien disparaît de l'assiette imposable pendant toute la durée de l'usufruit.
L'économie se calcule à votre taux marginal d'IFI, qui s'échelonne de 0,5 % à 1,5 % au-delà de 800 000 € de patrimoine net taxable, pour les foyers dont le patrimoine dépasse 1 300 000 €. Un bien de 500 000 € sorti d'un patrimoine de 2 000 000 € réduit l'impôt de 3 500 € par an. Le mécanisme complète les autres leviers présentés dans notre guide pour réduire son IFI légalement.
L'IFI de l'année se calcule sur le patrimoine au 1er janvier : une donation signée en décembre produit donc son effet dès l'année suivante.
L'effet sur l'impôt sur le revenu
Les loyers ou les dividendes appartiennent à l'usufruitier. Vous cessez de les percevoir et de les déclarer : ils échappent à l'impôt sur le revenu à votre taux marginal et aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers. L'organisme les reçoit en franchise d'impôt pour financer sa mission.
En contrepartie, la donation d'usufruit n'ouvre droit ni à la réduction d'impôt sur le revenu de 66 % prévue pour les dons, ni à la réduction d'IFI de 75 % : l'avantage fiscal tient uniquement à la sortie des revenus et du bien de vos bases d'imposition. Le calcul compare donc l'impôt économisé aux revenus abandonnés.
Les conditions posées par l'administration
Dans sa doctrine relative à l'IFI, l'administration indique que la transmission temporaire d'usufruit ne constitue pas un abus de droit lorsqu'elle bénéficie à une fondation ou une association reconnue d'utilité publique, à une association cultuelle ou un établissement public des cultes, ou à un établissement d'enseignement supérieur ou artistique à but non lucratif agréé, et qu'elle respecte des conditions cumulatives.
- La donation est consentie par acte notarié.
- Sa durée est d'au moins trois ans ; cinq à dix ans en pratique.
- Le bien apporte à l'organisme une contribution financière ou matérielle en rapport avec son objet.
- Les droits de l'usufruitier sont préservés : il perçoit réellement les fruits, loyers ou dividendes.
- Le donateur renonce à toute réserve générale d'administration du bien.
Les points de rédaction de l'acte
L'acte précise la durée, le sort des baux en cours, la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire, la gestion locative et le compte rendu que l'organisme vous adresse. L'usufruitier supporte les charges d'entretien et la taxe foncière ; le nu-propriétaire conserve les grosses réparations (articles 605 et 606 du Code civil). Pour un portefeuille de titres, une convention de démembrement règle le sort des cessions et le remploi du prix.
Un usufruit consenti à une personne morale ne peut excéder trente ans (article 619 du Code civil) ; la durée choisie tient compte de vos projets pour le bien, vente ou transmission, à l'issue de la période. La donation est irrévocable : sa durée s'impose à vous jusqu'au terme.
Nous vérifions avant la signature la reconnaissance d'utilité publique ou le statut de l'organisme, et son acceptation. Les organismes visés par l'article 795 du Code général des impôts sont exonérés de droits de donation. L'acte supporte l'émolument du notaire calculé sur la valeur de l'usufruit, fixée à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans (article 669, II), et, pour un immeuble, les frais de publicité foncière.
Articuler l'opération avec la transmission familiale
L'usufruit temporaire laisse intact le patrimoine transmis à vos enfants : le bien revient en pleine propriété au terme et reste dans votre succession. Une donation de la nue-propriété à vos enfants peut même précéder ou suivre la donation d'usufruit à l'organisme, selon un calendrier que nous établissons avec vous, en veillant à la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété.
Les familles qui veulent aller plus loin dans leur engagement comparent cette solution avec la création d'une structure dédiée, présentée dans notre guide sur les fonds de dotation et fondations abritées. Nous coordonnons l'acte avec votre conseiller en gestion de patrimoine et l'organisme bénéficiaire.
Exemple chiffré
Un appartement loué donné en usufruit pour cinq ans
Un couple de Chartres, redevable de l'IFI sur un patrimoine immobilier net de 2 000 000 €, possède un appartement estimé 500 000 € qui rapporte 18 000 € de loyers nets par an. Son taux marginal d'impôt sur le revenu est de 41 %. Il en donne l'usufruit pour cinq ans à une fondation reconnue d'utilité publique.
- IFI avant la donation (patrimoine de 2 000 000 €)
- 7 400 € par an
- IFI pendant l'usufruit (patrimoine de 1 500 000 €)
- 3 900 € par an
- Économie d'IFI
- 3 500 € par an
- Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux évités (18 000 € × 58,2 %)
- environ 10 476 € par an
- Loyers abandonnés au profit de la fondation
- 18 000 € par an
- Coût net pour le couple
- environ 4 024 € par an
La fondation reçoit 18 000 € par an pendant cinq ans, soit 90 000 €, pour un coût net d'environ 20 000 € pour le couple, qui retrouve la pleine propriété de l'appartement à l'échéance. Le calcul est simplifié : il ignore la déductibilité partielle de la CSG et l'évolution des loyers.
Refaire le calcul avec vos chiffres : impôt sur la fortune immobilière
Questions fréquentes
Puis-je donner l'usufruit de ma résidence principale ?
L'opération suppose que l'organisme perçoive les fruits du bien ou l'utilise pour son objet. Une résidence que vous continuez d'occuper sort donc du dispositif. Le dispositif vise des biens de rapport, appartements ou locaux loués, parts de société ou portefeuilles de titres, ou un local mis à la disposition de l'organisme pour ses activités.
Une petite association locale peut-elle recevoir l'usufruit ?
La doctrine administrative relative à l'IFI vise les fondations et associations reconnues d'utilité publique, les associations cultuelles et certains établissements d'enseignement supérieur agréés. Une association simplement déclarée reste en dehors de cette liste. Elle peut en revanche être soutenue par l'intermédiaire d'une fondation abritante qui redistribue les revenus à des projets locaux.
Que se passe-t-il si je décède pendant la durée de l'usufruit ?
L'usufruit continue jusqu'à son terme au profit de l'organisme. Vos héritiers recueillent la nue-propriété dans votre succession et deviennent pleins propriétaires à l'échéance. La nue-propriété grevée d'un usufruit temporaire est évaluée en déduisant de la pleine propriété la valeur de l'usufruit restant à courir, calculée selon l'article 669 du Code général des impôts.
Quelle durée choisir ?
La doctrine exige au moins trois ans ; la plupart des donations sont consenties pour cinq à dix ans. La durée se choisit en fonction de l'économie recherchée, de vos besoins de revenus et de vos projets pour le bien : une vente ou une donation de la nue-propriété à vos enfants à l'issue de la période. Une durée courte, renouvelée ensuite par un nouvel acte, garde de la souplesse, au prix d'un second acte notarié.
Des parts de SCI ou des titres peuvent-ils être donnés en usufruit ?
Oui. L'usufruit de parts de SCI donne à l'organisme les bénéfices distribués ; les statuts doivent alors préciser la répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire. Pour un portefeuille de titres, une convention de démembrement règle les arbitrages et le remploi du prix des cessions, afin que l'organisme perçoive les dividendes et que vous conserviez le capital.
Le locataire en place doit-il être informé ?
Oui. Le bail se poursuit aux mêmes conditions, mais les loyers sont désormais dus à l'organisme usufruitier, qui devient le bailleur pour la durée de l'usufruit. Nous préparons la lettre qui informe le locataire du changement de bénéficiaire des loyers et, le cas échéant, le mandat confié à l'agence qui gère le bien. À l'échéance, un nouveau courrier lui indique votre retour comme bailleur.
Le bien peut-il être vendu pendant l'usufruit ?
La vente de la pleine propriété suppose l'accord de l'organisme usufruitier et du nu-propriétaire. L'acte de donation peut prévoir le sort du prix en cas de vente : report de l'usufruit sur le prix remployé ou répartition selon la valeur respective des droits. Faute d'accord, vous pouvez vendre la seule nue-propriété, ce qui reste rare en pratique.
Premier rendez-vous
Faire le point sur votre patrimoine ?
Nous dressons avec vous le bilan de votre patrimoine et les actes qui le protègent et le transmettent.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- BOFiP, IFI : biens grevés d'usufruit et donation temporaire d'usufruit (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10)
- Impots.gouv.fr, calcul de l'IFI
- Conseils des notaires, donner l'usufruit temporaire d'un bien à une association
- BOFiP, valeur de l'usufruit à durée fixe (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50)
- Service-public.gouv.fr, impôt sur la fortune immobilière