Déficit foncier : imputer ses travaux, plafonds et engagement de location

Comment naît un déficit foncier

Les loyers d'un logement loué vide constituent des revenus fonciers. Au régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers bruts annuels et ouvert sur option en deçà, le revenu imposable correspond aux loyers diminués des charges effectivement payées dans l'année. Lorsque les charges l'emportent, le résultat est négatif : c'est le déficit foncier. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % tient lieu de toutes les charges : le déficit foncier suppose donc le régime réel.

L'option pour le régime réel se matérialise par le dépôt de la déclaration n° 2044 et vous engage pour trois ans. Une année de gros travaux justifie souvent l'option, même si les années suivantes redeviennent ordinaires. Le fonctionnement général des revenus fonciers est présenté dans notre guide sur la location nue.

Les travaux qui créent un déficit

Pour un local d'habitation, les dépenses de réparation et d'entretien, qui maintiennent ou remettent le logement en état, et les dépenses d'amélioration, qui apportent un confort nouveau sans modifier la structure, se déduisent l'année de leur paiement. Réfection d'une toiture, remplacement de fenêtres, isolation, installation d'un chauffage plus performant, mise aux normes électriques, rénovation d'une salle de bains relèvent de ces catégories.

Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement restent exclus. Ils augmentent le volume ou la surface habitable, ou modifient le gros œuvre de manière importante : extension, surélévation, transformation d'une grange en logement, aménagement de combles en pièces habitables. Ces dépenses, sans effet sur le revenu, majoreront en revanche le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value immobilière.

• Intérêts, frais de dossier et assurance de l'emprunt.
• Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration.
• Taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable.
• Charges de copropriété non récupérables et primes d'assurance.
• Frais de gestion, dont un forfait de 20 € par local.

L'imputation : 10 700 € sur le revenu global

Les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord, et exclusivement, sur les revenus fonciers. La part du déficit qui provient des autres charges, travaux compris, se déduit du revenu global de l'année dans la limite de 10 700 € ; elle réduit ainsi l'impôt dû sur vos salaires, pensions ou bénéfices, au taux marginal qui vous concerne. L'avantage porte sur l'impôt sur le revenu : les prélèvements sociaux, qui frappent les seuls revenus du patrimoine, restent inchangés.

Le surplus, ainsi que la part due aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, qu'il réduit au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Si le revenu global de l'année est lui-même insuffisant, la fraction imputable se reporte sur le revenu global des six années suivantes.

Le plafond de 21 400 € pour la rénovation énergétique

La loi de finances pour 2023 a doublé la limite, à 21 400 €, pour les dépenses de rénovation énergétique qui permettent à un logement de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D du diagnostic de performance énergétique. Les travaux doivent avoir fait l'objet d'un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et être payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Le gain de classe se justifie par un diagnostic avant travaux et un diagnostic après travaux.

Ce plafond majoré rejoint une contrainte de location : un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, la classe F suivra le 1er janvier 2028 et la classe E en 2034. Notre guide sur le calendrier du DPE détaille ces échéances. Pour les maisons anciennes de Chartres et de la Beauce, souvent classées E ou F, les deux logiques se rejoignent.

L'engagement de location pendant trois ans

L'imputation sur le revenu global devient définitive si le logement reste loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Un déficit imputé sur les revenus de 2026 suppose ainsi une location jusqu'au 31 décembre 2029. Une vente ou une reprise pour habiter avant cette date entraîne la réintégration du déficit dans le revenu des années concernées, sauf licenciement, invalidité ou décès du contribuable ou de son conjoint.

Les associés d'une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu imputent leur quote-part du déficit dans les mêmes limites ; ils s'engagent en outre à conserver leurs parts pendant la même durée. Une donation du logement avec réserve d'usufruit préserve l'avantage lorsque l'usufruitier continue de louer jusqu'au terme de l'engagement, selon la doctrine administrative rappelée par le 122e Congrès des notaires. Une donation en pleine propriété avant ce terme appelle une vérification préalable.

Construire une stratégie de travaux

Le plafond s'apprécie par année civile, d'après la date de paiement des factures. Répartir un chantier important sur deux années permet souvent d'utiliser deux fois la limite de 10 700 €, ou de 21 400 € pour une rénovation énergétique.

L'achat d'un logement à rénover se prête à cette stratégie : dans l'acte de vente, nous distinguons le cas échéant le prix du mobilier et vérifions les autorisations d'urbanisme nécessaires aux travaux. Le déficit foncier reste propre à la location nue : si vous envisagez ensuite une location meublée, le calendrier des deux régimes se prépare avant le début du chantier. Le nouveau dispositif Relance logement, ouvert depuis le 21 février 2026 aux logements collectifs lourdement réhabilités, constitue une autre voie, présentée dans notre guide sur la location nue.

Déficit foncier, transmission et plus-value

Le déficit foncier est personnel au contribuable. Les déficits en report ne se transmettent pas aux héritiers : au décès, ceux-ci repartent de zéro sur le bien reçu. Après une donation, le donateur conserve ses déficits reportables, imputables sur ses autres revenus fonciers, et le donataire ne peut s'en prévaloir. Avant de transmettre un patrimoine locatif à vos enfants, il est utile de mesurer le déficit restant à imputer.

Une dépense déduite des revenus fonciers ne peut ensuite majorer le prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value. Le vendeur qui détient le bien depuis plus de cinq ans peut toutefois retenir un forfait de 15 % du prix d'achat pour travaux, sans justificatif, qui compense souvent cette règle.

Sources

• Service-public.gouv.fr, revenus fonciers d'une location vide, fiche F1991
• BOFiP, modalités d'imputation des déficits fonciers (BOI-RFPI-BASE-30-20)
• 122e Congrès des notaires (2026), les particularités propres aux déficits fonciers
• Service-public.gouv.fr, plus-value immobilière, fiche F10864
• Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, fiche F2329