L'essentiel
- Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel diminuent le prix d'acquisition retenu dans le calcul de la plus-value (article 150 VB du Code général des impôts) ; une réponse ministérielle du 24 mars 2026 inclut les amortissements antérieurs à 2025.
- La donation d'un bien loué meublé par un loueur non professionnel échappe pour le donateur à l'imposition de la plus-value ; le donataire retient comme prix d'acquisition la valeur déclarée dans l'acte.
- Au décès, les héritiers retiennent la valeur figurant dans la déclaration de succession ; s'ils poursuivent la location, ils amortissent le bien sur cette nouvelle base.
- Le sort, lors d'une revente par le donataire ou l'héritier, des amortissements déduits par le donateur ou le défunt n'est pas expressément réglé par le texte ; les commentaires officiels de l'administration sont attendus.
- Selon l'administration, l'usufruitier d'un bien loué meublé démembré ne peut pas l'amortir, ce qui pèse sur la donation avec réserve d'usufruit.
Le point de départ : amortir pendant la location
Au régime réel, le loueur en meublé non professionnel amortit le bâtiment, hors terrain, et le mobilier. L'amortissement déductible chaque année est limité au résultat avant amortissement : il ramène ce résultat au plus à zéro, et la fraction non utilisée se reporte sans limitation de durée (article 39 C du Code général des impôts). Ce mécanisme explique qu'une location meublée dégage souvent un revenu imposable faible pendant de longues années. Le régime général est présenté dans notre guide sur la location meublée en 2026.
Les amortissements en report et les déficits de location meublée sont attachés au loueur et à son activité. Lorsque le bien quitte son patrimoine, par vente, donation ou décès, le nouveau propriétaire repart de la valeur du bien au jour de la transmission, sans ces reports.
La réforme de 2025 et la plus-value de revente
L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a modifié l'article 150 VB du Code général des impôts. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition d'un logement loué meublé est minoré des amortissements admis en déduction pendant la location. La plus-value imposable augmente d'autant, avant application des abattements pour durée de détention.
Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 24 mars 2026 (question n° 10097) précise que la règle vise toutes les cessions intervenues depuis cette date, quelle que soit la date de mise en location : les amortissements déduits avant 2025 sont pris en compte. Seuls les amortissements effectivement déduits comptent ; ceux restés en report en sont exclus. Les logements situés dans certaines résidences de services, comme les résidences étudiantes ou les établissements pour personnes âgées, échappent à la minoration.
Donner un bien loué meublé
Pour un loueur en meublé non professionnel, la donation constitue une mutation à titre gratuit : elle échappe au régime des plus-values des particuliers, qui vise les cessions à titre onéreux. Le donateur échappe donc à l'impôt sur la plus-value latente comme sur les amortissements pratiqués. Les droits de donation se calculent sur la valeur vénale du bien, mobilier compris, après l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant.
Le donataire retient comme prix d'acquisition la valeur déclarée dans l'acte de donation, majorée des droits et frais qu'il a acquittés. S'il poursuit la location meublée, il déclare le début de son activité, obtient son propre numéro SIRET et amortit le bien sur la base de cette valeur. La durée de détention, pour les abattements sur une plus-value future, court à compter de la donation. Notre guide sur la donation d'un bien immobilier détaille les frais de l'acte.
Les amortissements du donateur ou du défunt : un point en attente
Le texte de l'article 150 VB minore le prix d'acquisition des amortissements admis en déduction, sans viser expressément le cas d'un bien reçu par donation ou succession. Selon la lecture la plus répandue chez les praticiens, le prix d'acquisition du donataire ou de l'héritier étant la valeur du jour de la transmission, seuls les amortissements qu'il a lui-même déduits sur cette base viendraient le minorer ; ceux du donateur ou du défunt, rattachés à l'ancien prix d'acquisition, resteraient sans effet.
Certains commentateurs soutiennent une lecture plus large, qui réintégrerait aussi les amortissements pratiqués avant la transmission. L'administration a annoncé, dans la réponse ministérielle de mars 2026, que ses commentaires officiels seraient publiés au Bulletin officiel des finances publiques. D'ici là, nous chiffrons les deux hypothèses avant toute revente d'un bien reçu, et conservons dans le dossier les tableaux d'amortissement du donateur ou du défunt.
Au décès du loueur en meublé
Le bien loué meublé figure dans la déclaration de succession pour sa valeur vénale au jour du décès, mobilier compris. Les héritiers qui poursuivent la location reprennent l'activité à leur nom et amortissent le bien sur la base de cette valeur. Ceux qui vendent calculent la plus-value à partir de la même valeur, majorée des frais liés à la succession, sous réserve du point encore discuté sur les amortissements du défunt.
Le conjoint survivant qui choisit l'usufruit de la succession, fréquent en présence d'enfants communs, se heurte à la même difficulté que l'usufruitier après une donation : il perçoit les loyers, imposables à son nom, sans pouvoir amortir le bien selon l'administration. Le choix entre usufruit et quart en pleine propriété mérite d'être éclairé par ce point ; notre guide sur les droits du conjoint survivant présente les options.
Donation avec réserve d'usufruit : l'amortissement bloqué
Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 14 décembre 2017 (question de M. Frassa) indique que l'usufruitier d'un bien loué meublé ne peut pratiquer aucun amortissement, le bien ne figurant pas à son actif. Le parent qui donne la nue-propriété de son meublé et continue de le louer perd donc, selon cette position, l'amortissement qui neutralisait ses loyers.
Le Conseil d'État a admis, dans une décision du 24 avril 2019, l'amortissement d'un droit d'usufruit acquis moyennant un prix ; la question reste discutée pour un usufruit que le donateur s'est réservé, qui ne lui a rien coûté. Avant une donation démembrée, nous comparons donc plusieurs voies : donation en pleine propriété, passage à la location nue avant la donation, conservation du bien jusqu'au décès, ou donation d'autres actifs. Les principes du démembrement figurent dans notre guide sur la donation avec réserve d'usufruit.
Le loueur professionnel : un régime différent
Le loueur en meublé professionnel, dont les recettes dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer, relève du régime des plus-values professionnelles. Pour lui, la donation du bien constitue une cessation d'activité qui peut déclencher l'imposition de la plus-value, y compris la part correspondant aux amortissements. Des exonérations existent, notamment après cinq ans d'activité selon le montant des recettes (article 151 septies du Code général des impôts). Leur examen précède toute donation ou transmission.
Exemple chiffré
Un appartement meublé acheté 200 000 € en 2014
Acquis en juin 2014 pour 200 000 €, loué meublé au régime réel, l'appartement a donné lieu à 60 000 € d'amortissements déduits. Il vaut 300 000 € en septembre 2026. Calcul avec les forfaits de 7,5 % pour frais et de 15 % pour travaux, douze ans de détention, montants arrondis.
- Vente par le propriétaire : plus-value brute avec minoration des amortissements
- 115 000 €
- Impôt à 19 %, prélèvements sociaux à 17,2 % et surtaxe, après abattements
- 31 502 €
- Impôt de la même vente sans minoration (règle antérieure au 15 février 2025)
- 14 428 €
- Surcoût lié à la réforme
- 17 074 €
- Donation à l'enfant sur la base de 300 000 €, puis vente au même prix
- Plus-value nulle selon la lecture la plus répandue
L'écart justifie de réfléchir à l'ordre des opérations. La donation ne fait disparaître la plus-value que si l'enfant garde réellement le prix, et la lecture favorable doit être confirmée par l'administration : nous chiffrons les deux hypothèses.
Refaire le calcul avec vos chiffres : transmettre maintenant ou plus tard
Questions fréquentes
Mon enfant peut-il continuer à amortir l'appartement que je lui donne ?
Oui, s'il poursuit la location meublée à son nom : il amortit le bâtiment et le mobilier sur la base de leur valeur au jour de la donation, répartie entre composants, le terrain restant exclu. Il reprend l'activité par une déclaration sur le guichet unique des formalités d'entreprises. Vos propres amortissements en report restent attachés à votre activité.
Faut-il vendre avant ou après la donation ?
Lorsque l'objectif est de transmettre le capital, donner avant de vendre évite l'impôt sur la plus-value latente, au prix des droits de donation. La donation doit être réelle et antérieure à tout accord sur la vente, et l'enfant doit conserver le prix. Les conditions et les risques sont détaillés dans notre guide sur la donation avant la vente.
Les amortissements réintégrés sont-ils taxés même après 30 ans de détention ?
La minoration du prix d'acquisition augmente la plus-value brute, qui bénéficie ensuite des abattements pour durée de détention. Après 22 ans, l'exonération d'impôt sur le revenu est totale, et après 30 ans celle des prélèvements sociaux : les amortissements réintégrés sont alors sans effet. La réforme pèse donc davantage sur les reventes qui interviennent tôt.
Mon conjoint héritera de l'usufruit de notre meublé : pourra-t-il l'amortir ?
Selon la position de l'administration, l'usufruitier d'un bien loué meublé ne peut pas l'amortir. Les loyers qu'il perçoit seront donc imposés sans cette déduction. Un testament ou une donation au dernier vivant peut orienter le conjoint vers la pleine propriété de ce bien ; nous examinons avec vous l'articulation avec ses autres droits.
La réforme concerne-t-elle les résidences seniors ou étudiantes ?
Les logements situés dans des résidences étudiantes, des résidences pour personnes âgées ou handicapées et certains établissements sociaux ou médico-sociaux restent en dehors de la minoration. Le prix d'acquisition y demeure calculé selon les règles antérieures. Le bail commercial conclu avec l'exploitant et la nature exacte de la résidence permettent de vérifier l'exclusion.
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Sources
- Service-public.gouv.fr, location meublée : imposition des revenus, fiche F32744
- Service-public.gouv.fr, plus-value immobilière, fiche F10864
- Code général des impôts, article 150 VB (Légifrance)
- Assemblée nationale, question écrite n° 10097 et réponse du 24 mars 2026
- Service-public.gouv.fr, droits de donation, fiche F14203