Vendre la nue-propriété de sa maison et en garder l'usufruit : fonctionnement et fiscalité

Le principe : un capital maintenant, l'usage jusqu'au décès

La propriété d'un bien se divise en deux droits : l'usufruit, qui permet d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui donne vocation à recouvrer la pleine propriété à la fin de l'usufruit. En vendant la nue-propriété et en se réservant l'usufruit sa vie durant, le propriétaire transforme une partie de la valeur de sa maison en capital, tout en y restant.

À son décès, l'usufruit s'éteint et l'acheteur devient plein propriétaire, sans formalité ni paiement supplémentaire. La différence avec le viager tient au mode de paiement : ici, le prix est versé en totalité à la signature, sans rente. Le vendeur connaît donc exactement la somme qu'il reçoit ; l'acheteur, lui, attend une durée inconnue avant de disposer du bien.

Les acheteurs sont des investisseurs particuliers, des sociétés spécialisées, parfois des membres de la famille. Pour eux, l'intérêt tient à l'achat d'un bien à prix réduit, sans gestion locative ni imposition des loyers pendant la durée de l'usufruit. Notre guide sur les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire complète cette présentation.

Comment se fixe le prix

Le prix de la nue-propriété résulte d'une négociation. Les acheteurs professionnels le calculent à partir de la valeur libre du bien, de l'espérance de vie du vendeur tirée des tables de mortalité, et du rendement qu'ils auraient obtenu en louant le bien pendant cette durée. Plus le vendeur est âgé, plus la nue-propriété vaut cher, puisque l'acheteur attendra moins longtemps.

Le barème de l'article 669 du Code général des impôts, qui évalue par exemple la nue-propriété à 70 % de la valeur entre 71 et 80 ans, s'applique au calcul des droits de donation et de succession, et sert de référence pour l'IFI. Le prix d'une vente reste libre et peut s'en écarter, à la hausse comme à la baisse. Un prix très éloigné des méthodes usuelles attire toutefois l'attention de l'administration, surtout entre membres d'une même famille.

Une estimation préalable de la valeur libre est indispensable. L'étude établit des avis de valeur à Chartres et dans l'agglomération ; il est prudent de comparer plusieurs propositions d'acheteurs avant de s'engager.

Qui paie quoi pendant l'usufruit

Sauf convention contraire, l'usufruitier assume les réparations d'entretien, les charges annuelles comme la taxe foncière, et l'assurance du logement qu'il occupe ; le nu-propriétaire supporte les grosses réparations énumérées à l'article 606 du Code civil : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et de clôture.

L'acte de vente peut aménager cette répartition, et c'est fréquent : un acheteur professionnel accepte souvent de prendre en charge les grosses réparations, voire la taxe foncière, pour rendre l'offre plus attractive. Un état des lieux annexé à l'acte limite les litiges sur l'état du bien au jour de la vente.

L'usufruitier peut quitter le logement et le louer : il perçoit alors les loyers, qu'il déclare. Le bail d'habitation qu'il consent seul s'impose au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit, pour la période de neuf ans alors en cours (article 595 du Code civil). Si l'usufruitier entre en établissement, il peut aussi convenir avec l'acheteur de vendre ensemble le bien en pleine propriété et de partager le prix.

La fiscalité du vendeur

Lorsque le logement est la résidence principale du vendeur au jour de la vente, la cession de la nue-propriété bénéficie de l'exonération d'impôt sur la plus-value, toutes conditions étant par ailleurs remplies (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 90). Pour un autre bien, la plus-value se calcule sur le prix de la nue-propriété, diminué de la fraction du prix d'acquisition correspondant à la nue-propriété, avec les abattements pour durée de détention habituels.

Pour l'impôt sur la fortune immobilière, la règle générale de l'article 968 du Code général des impôts impose l'usufruitier sur la pleine propriété. Une exception vise précisément la vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit à un acheteur qui n'est ni un héritier présomptif du vendeur ni l'un de ses donataires ou légataires : l'usufruitier déclare alors la seule valeur de l'usufruit, selon le barème de l'article 669, et l'acheteur la valeur de la nue-propriété.

Le capital reçu, s'il est conservé, entre dans le patrimoine du vendeur et dans sa succession ; les revenus qu'il produit sont imposables. Le choix de son placement relève de votre banque ou de votre conseiller financier.

Vendre la nue-propriété à un enfant : les présomptions de donation

Sur le plan civil, l'article 918 du Code civil présume gratuite l'aliénation d'un bien avec réserve d'usufruit consentie à un héritier en ligne directe : la valeur en pleine propriété est imputée sur la quotité disponible, et l'excédent est réductible. Cette présomption ne peut être invoquée par les autres héritiers réservataires qui ont consenti à la vente ; leur intervention à l'acte la neutralise.

Sur le plan fiscal, l'article 751 du Code général des impôts répute faire partie de la succession de l'usufruitier le bien dont la nue-propriété appartient à l'un de ses présomptifs héritiers, sauf preuve contraire. L'enfant acheteur doit donc pouvoir démontrer que la vente est réelle : prix correspondant à la valeur, paiement effectif par virement au notaire, financement par ses propres fonds ou par un prêt, absence de restitution du prix au parent.

Enfin, le parent reste imposable à l'IFI sur la pleine propriété, l'exception décrite plus haut étant réservée aux acheteurs étrangers à la famille. Pour transmettre un bien à ses enfants tout en conservant l'usage, la donation avec réserve d'usufruit est généralement plus simple et plus sûre.

Les précautions à prendre avant de signer

Plusieurs points méritent d'être réglés dans l'acte. Il faut vérifier que le capital et les pensions couvriront les charges du logement pendant une durée longue, et prévoir le sort du bien en cas de départ en établissement. Il faut aussi arbitrer entre un usufruit viager et un usufruit temporaire d'une durée fixe, qui réduit le prix mais peut correspondre à un projet précis.

Il faut encore préciser la répartition des travaux et des charges, et, pour un couple, réserver l'usufruit au profit des deux époux avec réversion sur le survivant, afin que le premier décès ne fasse pas perdre au second le droit d'occuper le logement. Le prix tient alors compte de l'espérance de vie du plus jeune des deux.

Le prix est versé par l'intermédiaire de l'étude, qui vérifie l'origine des fonds de l'acheteur. Les frais d'acquisition, droits de mutation au taux de 6,32 % en Eure-et-Loir et émoluments, sont à la charge de l'acheteur.

Sources

• BOFiP, exonération de la cession de la résidence principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-10)
• Code général des impôts, article 968 : IFI et biens démembrés (Légifrance)
• Code général des impôts, article 669 : barème de l'usufruit (Légifrance)
• Code civil, articles 918 à 920 (Légifrance)
• Service-public.gouv.fr, impôt sur la fortune immobilière