Achat démembré entre parent et enfant : article 751 du CGI, financement et précautions

Le mécanisme de l'achat démembré

Le vendeur cède, dans un seul acte, l'usufruit au parent et la nue-propriété à l'enfant. Le parent occupe le logement ou le loue et en perçoit les loyers ; l'enfant détient les murs, sans jouissance jusqu'à l'extinction de l'usufruit. Au décès du parent, l'usufruit s'éteint et l'enfant réunit la pleine propriété. L'article 1133 du CGI dispense cette réunion de tout droit : le bien, et sa plus-value accumulée pendant la durée de l'usufruit, passent ainsi à l'enfant sans droits de succession.

Ce résultat suppose que l'opération soit réelle et que chacun ait financé sa propre part. L'administration dispose pour cela d'une présomption légale, l'article 751, et le droit civil protège les autres héritiers par le rapport et la réduction. Les principes du démembrement, droits et obligations de chacun, sont rappelés dans notre guide sur l'usufruit et la nue-propriété.

Répartir le prix entre usufruit et nue-propriété

Le prix se répartit entre les deux acquéreurs selon la valeur respective de leurs droits. Le barème fiscal de l'article 669 du CGI sert souvent de référence : pour un parent de 66 ans, l'usufruit vaut 40 % du prix et la nue-propriété 60 %. Une valeur économique, calculée à partir de l'espérance de vie de l'usufruitier et du rendement du bien, peut aussi être retenue lorsqu'elle reflète mieux la réalité ; l'acte en expose alors le mode de calcul.

Les frais d'acquisition, droits de mutation et émoluments, se répartissent dans les mêmes proportions. Chacun paie sa part par des fonds dont l'origine est tracée dans l'acte : virement depuis son propre compte, déblocage d'un prêt souscrit à son nom. Cette traçabilité, établie le jour de la signature, fonde la preuve qui sera demandée des années plus tard.

L'article 751 du CGI : la présomption fiscale

L'article 751 répute faire partie de la succession de l'usufruitier, jusqu'à preuve contraire, tout bien dont l'usufruit appartient au défunt et la nue-propriété à l'un de ses présomptifs héritiers ou à leurs descendants, à ses donataires ou légataires, ou à des personnes interposées. Un achat démembré entre un parent et son enfant entre exactement dans ce texte : au décès du parent, l'administration peut réclamer les droits de succession sur la valeur du bien en pleine propriété, comme si l'enfant l'avait hérité.

La présomption est simple : l'enfant la combat en démontrant la sincérité de l'opération. L'administration admet notamment la preuve que le nu-propriétaire a payé le prix avec des fonds qui lui appartiennent, et la preuve d'une donation de deniers constatée par un acte ayant date certaine, consentie plus de trois mois avant le décès, qui a servi à financer la nue-propriété. La charge de la preuve pèse sur l'enfant, souvent longtemps après l'achat : les justificatifs se conservent avec le titre de propriété.

Financer la nue-propriété de l'enfant

Le financement le plus sûr combine l'épargne personnelle de l'enfant et un prêt bancaire souscrit à son nom, qu'il rembourse lui-même. Les revenus du bien revenant à l'usufruitier, l'enfant supporte seul les échéances : sa capacité d'emprunt se vérifie avant de fixer la répartition.

Le parent peut aussi aider son enfant en amont, par une donation de somme d'argent déclarée ou constatée par acte notarié, au moins trois mois avant l'éventuel décès. La donation utilise l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, et l'argent donné finance ensuite la nue-propriété. La démarche est décrite dans notre guide sur le don manuel et sa déclaration ; l'acte de donation peut préciser l'emploi des fonds.

Un prêt du parent à l'enfant reste possible, à condition d'être réel : contrat écrit, échéancier, remboursements effectifs. Un prêt jamais remboursé serait requalifié en donation déguisée, avec le rappel des droits. Les règles sont exposées dans notre guide sur le prêt d'argent à un enfant.

Le versant civil : frères, sœurs et réserve héréditaire

Lorsque le parent paie tout ou partie de la nue-propriété, il consent à l'enfant une donation indirecte. Celle-ci est rapportable à la succession, sauf dispense, et réductible si elle dépasse la quotité disponible au détriment des autres enfants. La valeur rapportée se calcule en principe d'après le bien acquis grâce aux fonds donnés, à la date du partage (article 860-1 du Code civil), ce qui peut créer un écart important avec le prix payé à l'achat.

L'article 918 du Code civil vise un cas voisin : la vente par le parent lui-même d'un bien à un de ses enfants avec réserve d'usufruit, présumée donation sauf consentement des autres enfants. L'achat démembré auprès d'un tiers échappe à ce texte, mais la logique d'équilibre familial demeure. Informer les autres enfants, voire recueillir leur accord dans l'acte, prévient les contestations ; les enjeux d'une vente intrafamiliale sont traités dans notre guide vendre à un enfant ou à un proche.

IFI, revenus, travaux : la vie du bien démembré

Le parent usufruitier perçoit les loyers, les déclare et déclare le bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du CGI) ; l'enfant nu-propriétaire est dispensé de toute déclaration à ce titre tant que dure l'usufruit. L'achat démembré laisse donc l'IFI du parent au niveau qu'aurait atteint un achat en pleine propriété.

Le Code civil répartit les dépenses : l'usufruitier supporte l'entretien et les charges annuelles, le nu-propriétaire les grosses réparations (articles 605 et 606 du Code civil). Une convention de démembrement, annexée à l'acte ou signée à part, précise le partage des travaux, de la taxe foncière, des charges de copropriété et le sort du prix en cas de vente anticipée. Une vente du bien avant le décès, avec report de l'usufruit sur le prix, appelle une analyse particulière, au regard notamment de l'article 774 bis du CGI.

Les précautions à prendre dans l'acte

L'acte d'acquisition mentionne l'origine des fonds de chacun, la méthode de répartition du prix et, le cas échéant, la donation préalable qui a financé l'enfant. Lorsque deux parents achètent l'usufruit ensemble, une clause de réversion peut maintenir l'usufruit au conjoint survivant ; elle se rédige en tenant compte de son traitement fiscal et des droits des enfants, comme l'explique notre guide sur la réversion d'usufruit au conjoint.

Nous préparons l'achat démembré avec la famille à l'étude de Chartres : choix de la répartition, vérification du financement de l'enfant auprès de sa banque, rédaction de la convention et conservation des justificatifs dans le dossier. Un parent âgé ou en mauvaise santé au jour de l'achat, ou un enfant sans ressources propres, justifie une réflexion sur d'autres solutions, comme la donation directe.

Sources

• BOFiP, présomption de propriété de l'article 751 du CGI (usufruit du défunt, nue-propriété de l'héritier)
• BOFiP, jurisprudence sur l'article 751 (Cass. com., 17 janvier 2012)
• Service-public.gouv.fr, valeurs fiscales de l'usufruit et de la nue-propriété
• BOFiP, IFI : biens ou droits démembrés (article 968 du CGI)
• BOFiP, dettes non déductibles et article 774 bis du CGI