Transmettre une maison de famille ou une résidence secondaire à plusieurs enfants

L'indivision, point de départ par défaut

Au décès des parents, la maison revient à leurs enfants en indivision : chacun détient une quote-part de l'ensemble, sans droit exclusif sur une pièce ou une période. Les actes d'administration, comme la conclusion d'un bail ou des travaux d'entretien, se décident à la majorité des deux tiers des droits (article 815-3 du Code civil) ; la vente et les actes de disposition exigent en principe l'unanimité. L'enfant qui occupe seul la maison doit une indemnité d'occupation à l'indivision (article 815-9).

Surtout, nul n'est tenu de rester dans l'indivision : chaque enfant peut demander le partage à tout moment, et un désaccord peut conduire à la vente de la maison, amiable ou judiciaire. Les indivisaires titulaires des deux tiers des droits peuvent aussi demander au tribunal l'autorisation de vendre (article 815-5-1). La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a encore facilité la sortie de l'indivision, comme l'explique notre guide sur l'indivision successorale bloquée.

Attribuer la maison à un enfant par une donation-partage

Lorsque l'un des enfants souhaite reprendre la maison et que les autres y sont prêts, la donation-partage lui en attribue la propriété, de votre vivant. Les autres enfants reçoivent des biens de valeur équivalente, une somme d'argent ou une soulte payée par l'attributaire. Les valeurs retenues sont celles du jour de l'acte pour le règlement de votre succession (article 1078 du Code civil), ce qui évite de rouvrir le débat au décès si la maison prend de la valeur. Notre guide sur la donation-partage en présente les conditions.

La donation-partage peut porter sur la nue-propriété, les parents conservant l'usage de la maison jusqu'à leur décès. Si la répartition ne peut se faire de votre vivant, le testament-partage offre une solution voisine, présentée dans notre guide sur le choix entre testament-partage et donation-partage.

Organiser l'indivision par une convention

Lorsque les enfants souhaitent conserver ensemble la maison, la convention d'indivision des articles 1873-1 et suivants du Code civil organise leur vie commune. Conclue pour une durée déterminée de cinq ans au plus, renouvelable, elle empêche de provoquer le partage avant son terme, sauf justes motifs ; conclue pour une durée indéterminée, elle laisse à chacun la faculté de demander le partage de bonne foi (article 1873-3). Elle peut désigner un gérant. Portant sur un immeuble, elle est établie par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière.

La convention règle le calendrier des séjours, la répartition des charges, les travaux, la mise en location éventuelle et le sort de la quote-part d'un indivisaire qui décède ou souhaite partir. Notre guide sur la convention d'indivision détaille son contenu. Elle peut être signée par les parents et les enfants dès la donation de la maison en indivision.

La SCI familiale pour une maison partagée

La société civile immobilière offre une organisation plus durable. Les parents apportent la maison à la société ou la font acquérir par elle, puis donnent des parts à leurs enfants, souvent en nue-propriété, au fil des années. Les statuts fixent les majorités, la gérance, l'agrément d'un nouvel associé, par exemple un conjoint ou un petit-enfant, et les conditions de sortie d'un associé. Un règlement intérieur précise l'usage de la maison et la répartition des frais.

Une SCI qui met gratuitement la maison à la disposition de ses associés reste sans revenus : ses charges restent sans effet fiscal, et les associés financent l'entretien par des apports en compte courant. L'apport de la maison à la société constitue une mutation dont le coût se chiffre à l'avance. Notre guide sur la SCI familiale en présente les avantages et les limites.

Garder l'usage : la réserve d'usufruit

Beaucoup de parents souhaitent transmettre la maison sans renoncer à y passer leurs étés. La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, directement ou par des parts de SCI, leur conserve l'usage du bien. Les droits se calculent sur la valeur de la nue-propriété : 60 % de la valeur entre 61 et 70 ans révolus, 70 % entre 71 et 80 ans. Au décès de l'usufruitier, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.

Pendant l'usufruit, les parents supportent la taxe foncière et l'entretien courant, les enfants les grosses réparations, sauf clause contraire de l'acte. Une réversion d'usufruit au profit du conjoint survivant permet au dernier des parents de conserver la maison jusqu'à son propre décès.

Anticiper les charges et les désaccords

L'entretien d'une maison ancienne, dans le Perche ou en bord de mer, représente souvent plusieurs milliers d'euros par an : toiture, chauffage, assurance, taxe foncière, taxe d'habitation sur les résidences secondaires. La transmission est l'occasion d'en prévoir le financement : compte commun alimenté par chaque enfant, somme d'argent donnée en même temps que la maison, location saisonnière partielle pour couvrir les frais.

Les situations des enfants évoluent : l'un s'installe loin, un autre n'a plus les moyens de contribuer, un conjoint souhaite vendre après un décès. Une clause de rachat de la part d'un enfant qui veut sortir, avec une méthode d'évaluation fixée à l'avance, évite bien des conflits.

Comparer les solutions

Le tableau résume les principales voies. Nous les étudions avec les parents et, lorsqu'ils le souhaitent, avec les enfants, pour retenir celle qui correspond à l'histoire de la maison et aux projets de chacun.

Sources

• Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision (Légifrance)
• Service-public.gouv.fr, actualité : indivision et successions, les nouvelles règles de 2026
• Code civil, articles 1075 à 1080 : libéralités-partages (Légifrance)
• Service-public.gouv.fr, valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété
• Service-public.gouv.fr, droits de donation, fiche F14203