Définition
L'usufruit démembre la propriété : l'usufruitier a le droit de jouir du bien, en l'habitant ou en le louant, tandis que le nu-propriétaire en conserve la substance (article 578 du Code civil). L'usufruit est le plus souvent viager, mais il peut être temporaire ; accordé à une personne morale, il ne peut dépasser trente ans (article 619). L'usufruitier assure l'entretien courant et paie les charges annuelles, dont la taxe foncière ; les grosses réparations, comme la toiture ou les murs porteurs, incombent au nu-propriétaire (articles 605 et 606).
L'usufruit naît de la loi, notamment pour le conjoint survivant qui opte pour l'usufruit de la succession, ou d'une convention, comme la donation avec réserve d'usufruit. Sa valeur fiscale dépend de l'âge de l'usufruitier (article 669 du Code général des impôts) : 40 % de la pleine propriété entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans. L'usufruitier est seul redevable de l'impôt sur la fortune immobilière pour le bien. À son décès, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits à payer.
Exemple : au décès de son époux, une veuve de 74 ans choisit l'usufruit de toute la succession. Elle continue d'habiter la maison de Chartres et perçoit les loyers d'un studio, tandis que ses enfants en sont nus-propriétaires. L'usufruit peut être converti en rente viagère ou en capital à la demande d'un héritier ou de la veuve ; pour le logement qu'elle habite, son accord est indispensable. Notre guide sur le démembrement de propriété présente l'ensemble des règles.
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