Louer nu ou meublé : deux cadres différents
Le logement loué comme résidence principale du locataire relève de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qu'il soit vide ou meublé. Les deux formules partagent l'essentiel : bail écrit, dossier de diagnostics, décence du logement, encadrement de la révision du loyer, protection du locataire contre le congé. Elles diffèrent par la durée du bail, le montant du dépôt de garantie, les délais de congé et surtout par la fiscalité des loyers.
La location nue produit des revenus fonciers ; la location meublée, des bénéfices industriels et commerciaux, avec la possibilité d'amortir le bien. La loi de finances pour 2025 a réduit cet avantage pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, en réintégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sociaux sur les loyers meublés à 18,6 %, quand ceux de la location nue restent à 17,2 %. Nos guides sur la location nue et la location meublée détaillent chacun de ces régimes.
Avant d'acheter pour louer, plusieurs vérifications conditionnent la rentabilité : la classe énergétique du logement et le coût des travaux de mise à niveau, le niveau des charges et les travaux votés en copropriété, la situation du bail lorsque le bien est vendu occupé, le loyer de marché dans le quartier. À Chartres, le centre historique, classé site patrimonial remarquable, soumet en outre les travaux extérieurs à l'avis de l'architecte des Bâtiments de France. Les frais d'acquisition, droits de mutation au taux départemental de 5 % en Eure-et-Loir depuis le 1er avril 2025 compris, pèsent sur le rendement des premières années : notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir les détaille, et celui sur l'achat en copropriété liste les documents à lire avant de signer.
| Critère | Location nue | Location meublée (résidence principale) |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale, hors SCI familiale) | 1 an, 9 mois pour un étudiant |
| Dépôt de garantie maximal | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Préavis du locataire | 3 mois, 1 mois dans certains cas | 1 mois |
| Congé du bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux |
| Régime simplifié | Micro-foncier jusqu'à 15 000 €, abattement de 30 % | Micro-BIC jusqu'à 83 600 € en 2026, abattement de 50 % |
| Régime réel | Charges réelles, déficit imputable sur le revenu global | Charges réelles et amortissement du bien et du mobilier |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Sécuriser la location : bail, garanties et fin de bail
Le bail reçu par un notaire constitue un titre exécutoire : en cas d'impayé, un commissaire de justice saisit les comptes ou, depuis le 1er juillet 2025, les salaires du locataire ou de sa caution sans jugement préalable. La résiliation du bail et l'expulsion restent décidées par le juge. Notre guide sur le bail notarié en présente les avantages et les limites, et celui sur les loyers impayés décrit la procédure, du commandement de payer de six semaines à la décision du juge des contentieux de la protection.
Pendant la location, le loyer se révise une fois par an selon l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, si le bail le prévoit, comme l'explique notre guide sur la révision du loyer. Les charges récupérables se régularisent chaque année. En copropriété, le bailleur vote en assemblée générale les travaux et les budgets qui conditionnent ses charges et sa rentabilité : voir le guide sur la copropriété.
La fin du bail obéit à des règles strictes. Le bailleur ne délivre congé que pour vendre, reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche, ou pour un motif légitime et sérieux, dans les délais présentés dans notre guide sur le congé du bailleur. Le dépôt de garantie se restitue dans un délai d'un ou deux mois selon l'état des lieux de sortie, sous peine d'une majoration de 10 % du loyer par mois de retard commencé.
Confier la gestion de votre bien à votre notaire
L'article 7.1.2.3 du règlement national du notariat permet au notaire de gérer des biens immobiliers pour ses clients, sur mandat écrit qui précise sa mission et sa rémunération. L'étude recherche le locataire, rédige le bail, établit les états des lieux, encaisse les loyers, révise le loyer, régularise les charges, suit l'entretien et remet chaque année un relevé pour la déclaration de revenus.
Les loyers sont déposés sur le compte de l'étude ouvert à la Caisse des dépôts et consignations, comme tous les fonds confiés au notaire. Les honoraires de gestion, convenus dans le mandat, se déduisent des revenus fonciers au régime réel. Notre guide sur la gestion locative par le notaire et notre page immobilier décrivent cette offre, particulièrement utile aux propriétaires éloignés, aux héritiers d'un bien loué et aux indivisions familiales.
La fiscalité des loyers en 2026
En location nue, le micro-foncier s'applique jusqu'à 15 000 € de loyers bruts par an, avec un abattement de 30 %. Au-delà, ou sur option pour trois ans, le régime réel permet de déduire les charges réelles. Le déficit foncier hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, payés jusqu'au 31 décembre 2027.
La loi de finances pour 2026 a créé le dispositif Relance logement, présenté comme le statut fiscal du bailleur privé : pour un logement neuf ou lourdement réhabilité dans un immeuble collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 et loué nu à loyer plafonné pendant neuf ans, le propriétaire déduit un amortissement annuel de 3 % à 5,5 % de 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € par an, majorée pour les loyers sociaux. Les dispositifs Denormandie et Loc'Avantages restent ouverts jusqu'à la fin de 2027.
En location meublée non professionnelle, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, avec un abattement de 50 %, et le régime réel permet d'amortir le bâtiment et le mobilier. Les meublés de tourisme non classés relèvent d'un seuil de 15 000 € et d'un abattement de 30 % depuis la loi du 19 novembre 2024. À la revente, les amortissements déduits minorent désormais le prix d'acquisition : notre guide sur la plus-value immobilière détaille le calcul.
Décence et performance énergétique : le calendrier
Un logement loué doit être décent : surface d'au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou 20 m³ de volume habitable, équipements en état de fonctionnement, absence de risques pour la sécurité et la santé. Depuis 2023, la décence intègre un niveau minimal de performance énergétique, mesuré par le diagnostic de performance énergétique.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail en métropole ; les logements classés F suivront en 2028 et ceux classés E en 2034. Le loyer des logements F et G ne peut plus être augmenté. Pour de nombreuses maisons anciennes de Chartres et de la Beauce, ces échéances imposent des travaux d'isolation et de chauffage, que le déficit foncier majoré aide à financer. Notre guide sur le calendrier du DPE précise les obligations applicables à chaque classe.
Investir et détenir en société civile immobilière
La société civile immobilière permet de détenir un bien à plusieurs selon des règles choisies, de séparer la gestion de la propriété et de transmettre progressivement en donnant des parts. Elle impose en contrepartie un formalisme, une comptabilité et une responsabilité des associés sur leurs biens personnels pour les dettes sociales. Notre guide sur la SCI familiale pèse ces avantages et ces limites, et celui sur la création d'une SCI détaille les statuts, les apports et les formalités.
Le choix du régime fiscal engage la société pour longtemps. À l'impôt sur le revenu, les associés sont imposés sur leur quote-part de revenus fonciers et profitent, à la revente, des abattements pour durée de détention. À l'impôt sur les sociétés, l'amortissement du bâtiment réduit l'impôt annuel, mais la plus-value de revente se calcule sur la valeur nette comptable et les distributions supportent 31,4 %. Notre guide sur la SCI à l'IR ou à l'IS compare les deux régimes sur quinze ans.
Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte authentique ou par acte contresigné par avocat, à peine de nullité (article 1865-1 du Code civil) : voir notre guide sur la cession de parts de SCI.
Démembrement et investissement en nue-propriété
Le démembrement sépare l'usufruit, qui donne droit aux loyers, de la nue-propriété, qui donne vocation à la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Il sert à investir : l'acquéreur de la nue-propriété paie une fraction du prix, sans revenus ni charges locatives pendant la durée de l'usufruit, souvent confié pour quinze à vingt ans à un bailleur social. Notre guide sur l'investissement en nue-propriété en présente le principe et la fiscalité.
Il sert aussi à transmettre : des parents donnent la nue-propriété d'un bien ou de parts de SCI, conservent les revenus, et les droits se calculent sur la seule nue-propriété, selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts. Notre page sur la donation et la transmission présente ces outils.
L'impôt sur la fortune immobilière
L'impôt sur la fortune immobilière concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Il vise les immeubles détenus directement, les parts de sociétés pour la fraction de leur valeur représentative d'immeubles et les droits démembrés : l'usufruitier déclare en principe la pleine propriété. Le barème progressif s'étage de 0,5 % à 1,5 %, avec une décote entre 1,3 et 1,4 million d'euros.
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %, et les dettes afférentes aux biens imposables, comme le capital restant dû d'un prêt immobilier, se déduisent sous conditions. Les biens loués en meublé par un loueur professionnel peuvent être exclus comme biens professionnels, contrairement à ceux d'un loueur non professionnel. Notre guide sur l'IFI détaille le calcul et la déclaration.
Meublés de tourisme : un régime propre
La location de courte durée à une clientèle de passage relève du Code du tourisme et d'une fiscalité distincte. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a renforcé les outils des communes, déclaration et enregistrement, limitation à 120 jours par an de la location de la résidence principale, que la commune peut abaisser, et réduit l'avantage fiscal des meublés non classés. En copropriété, le règlement peut aussi encadrer cette activité.
Avant d'acheter pour louer en meublé de tourisme, à Chartres comme ailleurs, vérifiez les règles de la commune, le règlement de copropriété et la classe énergétique du logement. Notre guide sur les meublés de tourisme rassemble ces obligations.