Louer un bien hérité : bail en cours, accord des héritiers, gestion et fiscalité des loyers

Le logement était loué : le bail continue

L'article 1742 du Code civil pose le principe : le contrat de louage n'est pas résolu par la mort du bailleur. Le locataire reste dans les lieux aux mêmes conditions, et les héritiers prennent la place du défunt dans le bail. Le dépôt de garantie versé à l'entrée devient une dette de la succession, à restituer au départ du locataire.

Dès les premières semaines, le locataire doit savoir à qui payer. Nous lui adressons, avec l'accord des héritiers, une lettre l'informant du décès et des nouvelles coordonnées de paiement, souvent le compte de l'étude pendant le règlement de la succession. Les loyers échus avant le décès appartiennent à la succession ; ceux qui courent ensuite sont des revenus de l'indivision, qui accroissent à celle-ci (article 815-10 du Code civil) et se partagent selon les droits de chacun.

Louer sans accepter la succession trop tôt

L'héritier qui hésite encore entre accepter et renoncer doit mesurer la portée de ses gestes. L'article 784 du Code civil répute purement conservatoire le recouvrement des fruits et revenus des biens de la succession, à condition que les fonds servent à payer les dettes urgentes ou soient déposés chez un notaire ou consignés. Le renouvellement d'un bail qui, à défaut, obligerait à verser une indemnité compte parmi les actes d'administration provisoire.

Conclure un nouveau bail avec un nouveau locataire excède souvent ces actes et peut être regardé comme une acceptation tacite (article 782). Lorsque le passif de la succession est incertain, l'héritier prudent sollicite l'autorisation du juge, ou attend d'avoir exercé son option ; notre guide sur l'option successorale en décrit les conséquences.

Qui décide quand les héritiers sont en indivision ?

Jusqu'au partage, le logement appartient aux héritiers en indivision. L'article 815-3 du Code civil permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis de conclure et renouveler les baux d'habitation, d'effectuer les actes d'administration et de donner à l'un d'eux ou à un tiers un mandat général d'administration. Ils doivent informer les autres indivisaires, faute de quoi la décision leur est inopposable.

L'unanimité reste requise pour tout acte qui sort de l'exploitation normale du bien, notamment un bail commercial ou rural. Chaque indivisaire peut seul prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien (article 815-2). Celui qui gère au su des autres, sans opposition, reçoit un mandat tacite pour l'administration courante, qui ne l'autorise pas à signer un bail. Notre guide sur la gestion de l'indivision successorale détaille ces règles, que la loi du 7 avril 2026 sur la sortie de l'indivision a laissées inchangées.

L'enfant mineur est représenté par son administrateur légal, en principe son ou ses parents, qui exprime son vote dans l'indivision. La conclusion d'un bail d'habitation relève des actes d'administration : l'administrateur légal l'accomplit seul, sans autorisation du juge des tutelles, et les autres indivisaires décident avec lui à la majorité des deux tiers.

Le conjoint survivant usufruitier

Lorsque le conjoint survivant a opté pour l'usufruit de la succession, les enfants reçoivent la nue-propriété. L'usufruitier perçoit alors seul les loyers et peut consentir seul un bail d'habitation (article 595 du Code civil) ; le concours du nu-propriétaire n'est exigé que pour un bail rural ou commercial. Les grosses réparations, comme la toiture ou les murs porteurs, restent à la charge du nu-propriétaire, l'entretien à celle de l'usufruitier.

Les droits du conjoint dépendent du régime matrimonial, d'une éventuelle donation entre époux et de la présence d'enfants d'une autre union ; notre guide sur les droits du conjoint survivant en présente les options. Lorsque le conjoint a reçu la pleine propriété d'une quote-part, il devient indivisaire avec les enfants et participe aux décisions à ce titre.

Organiser la gestion pendant et après la succession

Un logement hérité remis en location doit respecter les règles du moment, qui ont souvent changé depuis le bail précédent : diagnostic de performance énergétique à jour, interdiction de louer les logements classés G, critères de décence, permis de louer dans le centre de Chartres. Les travaux se décident à la majorité des deux tiers lorsqu'ils relèvent de l'administration, et les dépenses se répartissent entre héritiers selon leurs droits.

Pour des héritiers dispersés, confier la gestion à un tiers évite les tensions sur l'encaissement des loyers et le choix des entreprises. Le mandat est alors signé par des indivisaires réunissant les deux tiers des droits, dans les conditions décrites dans notre guide sur le mandat de gestion locative. Les comptes rendus indiquent la part revenant à chacun.

La fiscalité des loyers d'un bien hérité

Les loyers encaissés jusqu'au décès figurent dans la dernière déclaration de revenus du défunt, déposée par les héritiers. Les loyers encaissés après le décès sont déclarés par chaque héritier, à hauteur de sa quote-part dans l'indivision, avec les charges payées pour son compte. Le régime du micro-foncier s'apprécie foyer par foyer : chacun additionne sa quote-part à ses autres revenus fonciers pour vérifier le seuil de 15 000 €. Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Dans la déclaration de succession, un logement occupé par un locataire s'évalue en tenant compte de cette occupation, qui réduit sa valeur vénale. Notre guide sur les décotes d'évaluation en présente les usages. Cette décote, appréciée au cas par cas, réduit l'assiette des droits de succession ; elle se justifie par les conditions du bail en cours et les références de ventes de biens occupés.

Taxe foncière, assurance et charges du logement hérité

La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier. Celle de l'année du décès reste une dette de la succession ; les suivantes sont établies au nom des héritiers et se répartissent entre eux selon leurs droits, comme les charges de copropriété et l'assurance du propriétaire non occupant. Ces dépenses, payées pour le compte de l'indivision, se déduisent des revenus fonciers de chacun au régime réel, à proportion de sa quote-part.

Pendant le règlement de la succession, l'étude peut encaisser les loyers et payer ces dépenses sur le compte ouvert à la Caisse des dépôts, puis établir un décompte par héritier au moment du partage. Chacun dispose ainsi des montants à déclarer, et les comptes de l'indivision sont arrêtés sans discussion.

Sources

• Code civil, article 815-3 : décisions des indivisaires (Légifrance)
• Code civil, article 784 : actes conservatoires et d'administration provisoire (Légifrance)
• Code civil, article 595 : baux consentis par l'usufruitier (Légifrance)
• Code civil, article 1742 : décès du bailleur ou du preneur (Légifrance)
• Notaires de France, ce que change la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026
• Service-public.gouv.fr, revenus fonciers : location vide