Créer une SCI : statuts, apports, gérance et formalités d'immatriculation

Les conditions de base d'une SCI

La société civile immobilière réunit au moins deux associés, personnes physiques ou morales. Des époux peuvent être seuls associés (article 1832-1 du Code civil), tout comme des partenaires de PACS, des concubins, un parent et ses enfants. Le capital se fixe librement, sans minimum légal, et se compose des apports des associés. La durée de la société ne peut excéder quatre-vingt-dix-neuf ans (article 1838).

Selon l'article 1835 du Code civil, les statuts sont établis par écrit et déterminent, outre les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement. L'objet reste civil : acquisition, gestion, location nue et, le cas échéant, mise à disposition des associés. Un objet trop étroit oblige à modifier les statuts à chaque nouveau projet ; un objet trop large, qui viserait une activité commerciale, fait perdre à la société son caractère civil.

La société existe entre les associés dès la signature des statuts, mais n'acquiert la personnalité morale qu'à son immatriculation. Les actes accomplis pour son compte dans l'intervalle, comme la signature d'une promesse d'achat, sont repris par elle dans les conditions de l'article 1843, ce qui justifie de les prévoir dans les statuts.

Les apports : argent, immeuble, industrie

L'apport en numéraire est le plus simple : chaque associé verse une somme sur le compte de la société, selon le calendrier prévu par les statuts. La SCI achète ensuite le bien, le plus souvent avec un emprunt, par un acte notarié dont les frais obéissent aux mêmes règles que pour un particulier, détaillées dans notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir.

L'apport d'un immeuble déjà détenu par un associé se réalise par acte notarié, publié au service de la publicité foncière. Pour l'apporteur, il constitue une mutation à titre onéreux : la plus-value éventuelle est imposable comme en cas de vente. Lorsque la société prend en charge un emprunt de l'apporteur, l'apport devient partiellement onéreux et cette fraction supporte les droits de mutation d'une vente. Le régime des droits d'enregistrement de l'apport pur et simple dépend enfin du régime fiscal de la société : il est plus lourd lorsqu'elle relève de l'impôt sur les sociétés. Notre guide sur l'apport d'un bien immobilier à une société détaille ces conséquences.

L'époux marié sous un régime de communauté qui apporte des biens communs doit en informer son conjoint, qui peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts (article 1832-2 du Code civil) : voir notre guide sur l'apport de biens communs. L'apport en industrie, c'est-à-dire de travail ou de savoir-faire, reste possible et donne droit à des parts, en dehors du capital social.

Les clauses des statuts qui font la différence

Des statuts types reproduisent les règles supplétives du Code civil, conçues pour une société quelconque. Une SCI familiale mérite des clauses adaptées à son projet : qui décide, comment un associé part, ce qui se passe au décès, comment se répartissent les pouvoirs entre usufruitier et nu-propriétaire après une donation de parts.

L'agrément illustre cet enjeu. Par défaut, la cession de parts à un tiers exige l'agrément unanime des associés (article 1861) ; les statuts peuvent fixer une autre majorité, et dispenser d'agrément les cessions entre associés ou au profit de descendants. Au décès d'un associé, la société continue avec ses héritiers, sauf clause d'agrément ou de continuation avec les seuls survivants (article 1870). Notre guide sur la SCI familiale explique les effets de ces choix.

• Objet social et possibilité de mise à disposition des associés.
• Désignation, pouvoirs, durée et rémunération du gérant.
• Majorités et quorum des décisions collectives, consultation écrite.
• Agrément des cessionnaires et droit de préemption des associés.
• Sort des parts au décès d'un associé.
• Répartition du droit de vote entre usufruitier et nu-propriétaire.
• Affectation des résultats, comptes courants d'associés, retrait.

Désigner le gérant et encadrer ses pouvoirs

La SCI est administrée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, personnes physiques ou morales, nommés par les statuts ou par une décision des associés (article 1846 du Code civil). À défaut de disposition des statuts, la nomination requiert des associés représentant plus de la moitié des parts, et le gérant est désigné pour la durée de la société.

Le gérant engage la société envers les tiers pour les actes entrant dans l'objet social. Les statuts peuvent soumettre certains actes, comme la vente d'un immeuble ou la souscription d'un emprunt, à l'accord préalable des associés : cette limitation joue entre associés mais reste inopposable aux tiers (article 1849). Le gérant rend compte de sa gestion au moins une fois par an (article 1856) et peut être révoqué par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts, sauf clause contraire (article 1851).

Les étapes de la création

Les statuts signés, les associés versent leurs apports en numéraire sur le compte ouvert au nom de la société en formation. Un avis de constitution paraît ensuite dans un support habilité à publier les annonces légales, au tarif forfaitaire fixé chaque année par arrêté. Le dossier d'immatriculation se dépose en ligne sur le guichet unique des formalités d'entreprises, qui le transmet au greffe du tribunal de commerce : pour une société dont le siège est à Chartres, celui de Chartres.

Les statuts qui constatent un apport d'immeuble sont enregistrés au service des impôts dans le mois de leur date. Le greffe délivre l'extrait d'immatriculation, dit Kbis, qui atteste de l'existence de la société ; celle-ci peut alors signer l'acte d'achat en son nom propre.

Déclarer les bénéficiaires effectifs

Toute société immatriculée déclare ses bénéficiaires effectifs : les personnes physiques qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou qui exercent un contrôle sur la société. Dans une SCI familiale où les parts se répartissent entre deux parents et deux enfants, chaque parent détenant plus de 25 % est ainsi déclaré.

La déclaration accompagne le dossier d'immatriculation, puis se met à jour après chaque changement : donation de parts, cession, décès d'un associé. Le démembrement de parts appelle une attention particulière, l'usufruitier et le nu-propriétaire pouvant tous deux répondre à la définition selon la répartition des droits de vote.

Le coût de la création

La création réunit plusieurs postes : les honoraires de rédaction des statuts, activité hors tarif réglementé fixée par une convention avec le rédacteur ; l'annonce légale ; les frais d'immatriculation ; et, en cas d'apport d'un immeuble, les émoluments réglementés de l'acte d'apport, les droits d'enregistrement et les frais de publicité foncière. Le fonctionnement annuel ajoute la tenue des comptes et la déclaration fiscale.

Nous vous remettons avant tout engagement un chiffrage de l'ensemble, apport et acquisition compris. Le choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés se fait dès la création : notre guide sur la SCI à l'IR ou à l'IS en expose les enjeux, et vous pouvez prendre rendez-vous pour étudier votre projet.

Sources

• Entreprendre.service-public.gouv.fr, société civile immobilière : ce qu'il faut savoir
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, rédaction et enregistrement des statuts
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, publier une annonce légale
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, formalités d'immatriculation d'une société
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, prise de décision dans une SCI