L'essentiel
- Le bailleur qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
- La garantie Visale d'Action Logement, gratuite, se porte caution du locataire éligible ; depuis janvier 2026, elle couvre jusqu'à 36 mois d'impayés survenus pendant les trois premières années du bail dans le parc privé, et les dégradations dans la limite de deux mois de loyer et charges.
- Le visa Visale doit être obtenu par le locataire avant la signature du bail.
- La prime d'une assurance loyers impayés se déduit des revenus fonciers au régime réel ; la garantie Visale ne coûte rien au bailleur.
- L'action en paiement des loyers et charges se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) : un impayé se traite dès le premier mois.
Les protections possibles contre les impayés
Le bail d'habitation peut s'appuyer sur plusieurs garanties. Le dépôt de garantie, limité à un mois de loyer hors charges pour un logement vide et à deux mois pour un meublé, sert d'abord à couvrir les sommes restant dues à la sortie ; ses règles figurent dans notre guide sur le dépôt de garantie et l'état des lieux. Pour les impayés en cours de bail, le bailleur s'appuie sur la caution d'une personne, souvent un parent, sur la garantie Visale d'Action Logement ou sur l'assurance contre les loyers impayés, dite GLI.
Ces protections diffèrent par leur coût, par la personne qui les obtient et par leur étendue. La caution et Visale se négocient avec le candidat au moment de la sélection ; l'assurance se souscrit par le bailleur ou par son gestionnaire, avant la signature du bail, et impose ses propres critères d'acceptation du locataire.
| Garantie | Qui l'apporte | Coût pour le bailleur | Points d'attention |
|---|---|---|---|
| Caution personnelle | Un proche du locataire | Aucun | Solvabilité réelle de la caution ; acte conforme aux articles 2297 du Code civil et 22-1 de la loi de 1989 |
| Garantie Visale | Action Logement, sur demande du locataire | Aucun | Visa obtenu avant le bail ; déclarations d'impayé dans les délais ; couverture limitée aux trois premières années |
| Assurance loyers impayés (GLI) | Un assureur, choisi par le bailleur | Prime annuelle, déductible au réel | Critères de solvabilité de l'assureur, plafonds, franchise, délai de carence |
La caution d'une personne physique
La caution s'engage à payer les loyers et charges si le locataire ne le fait pas. Solidaire, elle peut être poursuivie directement dès l'impayé ; simple, elle ne paie qu'après des poursuites infructueuses contre le locataire. L'acte de cautionnement est écrit et reproduit les mentions exigées par l'article 2297 du Code civil et par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, notamment le montant du loyer et ses conditions de révision ; le bailleur remet à la caution un exemplaire du bail.
Conclu sans durée, l'engagement peut être résilié par la caution à tout moment, la résiliation ne prenant effet qu'à l'expiration du bail en cours. Les justificatifs que l'on peut demander à la caution sont limités par le même décret que ceux du locataire. Une caution solide reste la protection la plus simple pour un premier logement étudiant, cas dans lequel le cumul avec une assurance demeure permis.
La garantie Visale d'Action Logement
Visale est une caution gratuite accordée par Action Logement. Elle s'adresse notamment aux jeunes jusqu'à 30 ans, étudiants et alternants compris, et aux salariés du secteur privé qui remplissent des conditions de revenus, relevées au 6 janvier 2026. Le logement doit respecter un loyer maximal, de 1 365 € à 1 940 € selon la localisation depuis cette date. Le dispositif exclut les baux conclus entre membres d'une même famille, point utile pour qui envisage de louer à ses enfants.
Le locataire demande son visa en ligne avant la signature du bail et le remet au bailleur, qui crée son espace et obtient l'acte de cautionnement. Dans le parc privé, Visale couvre jusqu'à 36 mois d'impayés survenus pendant les trois premières années du bail, et les dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer et charges. En contrepartie, le bailleur doit mettre le locataire en demeure rapidement, déclarer l'impayé dans les délais du contrat et tenir le compte à jour chaque mois ; Action Logement conduit ensuite le recouvrement auprès du locataire.
L'assurance loyers impayés (GLI)
L'assurance loyers impayés est un contrat souscrit par le bailleur, directement ou par l'intermédiaire de son gestionnaire. Elle rembourse les loyers et charges impayés, souvent les frais de procédure et parfois les dégradations, dans les limites du contrat : plafond par sinistre, franchise, délai de carence, durée d'indemnisation. Sa prime, exprimée en pourcentage des loyers, se déduit des revenus fonciers en ligne 223 de la déclaration n° 2044 au régime réel.
L'assureur fixe des critères d'acceptation, en général un rapport minimal entre les revenus du locataire et le loyer, et une liste de justificatifs à conserver. Un locataire hors de ces critères à la signature prive le bailleur de la garantie : le contrôle du dossier au regard du contrat précède donc la signature. Ces justificatifs doivent rester dans la liste des pièces autorisées, rappelée dans notre guide sur le choix du locataire.
Le cumul de la caution et de l'assurance est encadré
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance couvrant les impayés d'exiger un cautionnement, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Visale étant un cautionnement, la règle vaut aussi pour elle : le choix se fait entre l'assurance et une caution, personnelle ou Visale, selon le profil du candidat. Une caution exigée en violation de cette règle est nulle.
Ce choix se prépare avant la mise en location. Pour un logement étudiant à Chartres, la caution d'un parent ou Visale suffisent souvent, et le cumul reste permis. Pour un candidat salarié aux revenus confortables, l'assurance sécurise le bailleur sans solliciter un proche. Le mandat de gestion précise qui souscrit le contrat et qui déclare le sinistre.
En cas d'impayé : les réflexes
Dès le premier retard, le bailleur ou son gestionnaire relance le locataire, puis lui adresse une mise en demeure ; notre modèle de mise en demeure pour loyers impayés en donne une trame. La caution est informée, Action Logement ou l'assureur reçoit la déclaration dans les délais de son contrat. Un retard de déclaration peut faire perdre la garantie.
La suite relève de la procédure : commandement de payer par commissaire de justice, clause résolutoire, audience devant le juge des contentieux de la protection. Notre guide sur les loyers impayés décrit chaque étape. Un bail notarié permet de pratiquer des saisies sans jugement préalable pour recouvrer les sommes dues ; la résiliation du bail et l'expulsion restent décidées par le juge.
Questions fréquentes
Puis-je exiger à la fois Visale et la caution d'un parent ?
Visale est un cautionnement, comme l'engagement d'un parent. Les conditions générales du contrat de cautionnement Visale règlent la question du cumul avec une autre caution : lisez-les avant de signer le bail. La loi pose une limite supplémentaire : le bailleur qui a souscrit une assurance contre les impayés ne peut exiger aucune caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
Visale couvre-t-elle un logement meublé ?
Oui : la garantie s'applique aux baux d'habitation du parc privé, vides ou meublés, ainsi qu'au bail mobilité, dès lors que le loyer respecte le plafond applicable et que le visa a été délivré avant la signature. Le bail mobilité, qui interdit le dépôt de garantie, s'accompagne souvent de Visale.
Combien coûte une assurance loyers impayés ?
La prime dépend de l'assureur, des garanties retenues et du loyer ; elle s'exprime le plus souvent en pourcentage des loyers et charges encaissés. Comparez aussi le plafond d'indemnisation, la franchise et le délai de carence. Au régime réel, la prime se déduit des revenus fonciers ; au micro-foncier, l'abattement de 30 % la couvre forfaitairement.
La caution reste-t-elle engagée si le bail est renouvelé ?
Tout dépend de l'acte. La caution s'engage pour la durée qu'il indique ; un engagement limité au bail initial prend fin à son terme. Conclue sans durée, elle peut être résiliée à tout moment, avec effet à l'expiration du bail en cours. À chaque renouvellement, vérifiez la date de fin de l'engagement.
Que faire si la caution devient elle-même insolvable ?
Le bailleur ne peut imposer une nouvelle caution en cours de bail sans l'accord du locataire. Il lui reste le dépôt de garantie et, en cas d'impayé, les voies de recouvrement contre le locataire. D'où l'intérêt de vérifier la solvabilité de la caution à la signature, à partir des justificatifs autorisés.
Mon gestionnaire peut-il souscrire l'assurance loyers impayés pour moi ?
Oui, beaucoup de gestionnaires proposent l'adhésion à un contrat d'assurance collectif, dont la prime apparaît alors sur le compte de gestion. Demandez les conditions générales et particulières : plafond d'indemnisation, franchise, délai de carence, critères d'acceptation du locataire, garanties annexes. La prime reste déductible en ligne 223 au régime réel, que le contrat soit individuel ou collectif.
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Sources
- Service-public.gouv.fr, garantie Visale : caution pour le locataire
- Service-public.gouv.fr, actualité du 21 janvier 2026 sur la garantie Visale
- Service-public.gouv.fr, caution du locataire dans un logement privé
- Impots.gouv.fr, notice de la déclaration n° 2044 (2026)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance)