Mandat de gestion locative : missions, pouvoirs, durée et résiliation

Qu'est-ce qu'un mandat de gestion locative ?

Le mandat de gestion locative est le contrat par lequel un propriétaire confie à un professionnel le soin d'administrer un logement loué en son nom et pour son compte. Il relève des articles 1984 et suivants du Code civil : le mandataire accomplit les actes prévus, encaisse les sommes, paie les dépenses autorisées et rend compte. Le propriétaire reste bailleur ; le locataire traite avec son représentant.

Agents immobiliers et notaires exercent couramment cette activité. Les agents immobiliers et administrateurs de biens relèvent de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui leur impose une carte professionnelle et une garantie financière. Le notaire gère des immeubles dans le cadre de son statut d'officier public : le règlement professionnel du notariat, approuvé par arrêté du 29 janvier 2024, en fait une activité accessoire, exercée sur mandat écrit qui précise l'étendue de la mission et la rémunération, sans démarchage.

Notre guide sur la gestion locative par le notaire présente l'ensemble de ce service et la tenue des fonds à la Caisse des dépôts. La présente page se concentre sur le contrat lui-même : ce qu'il faut y lire avant de signer, et la manière d'en sortir.

Les missions et les pouvoirs à écrire dans le mandat

Le mandat distingue le plus souvent la mise en location et la gestion courante. La mise en location regroupe l'estimation du loyer, l'annonce, les visites, l'examen des dossiers, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée. La gestion courante couvre l'appel et l'encaissement des loyers, la délivrance des quittances, la révision annuelle, la régularisation des charges, le suivi des demandes du locataire et la relation avec le syndic.

L'étendue des pouvoirs mérite la même attention que la liste des tâches. L'article 1988 du Code civil pose la règle : un mandat conçu en termes généraux n'embrasse que les actes d'administration ; tout acte de disposition suppose un pouvoir exprès. Le mandat indique donc si le gestionnaire peut signer le bail seul, jusqu'à quel montant il commande des travaux sans votre accord, s'il peut engager un recouvrement ou délivrer un congé. Pour un congé pour vendre ou pour reprendre, dont les conséquences engagent votre patrimoine, nous recueillons toujours votre accord écrit sur le motif et la date.

• Désignation du logement, de ses annexes et du bail en cours.
• Missions retenues : mise en location, gestion courante, ou les deux.
• Seuil de travaux au-delà duquel votre accord écrit est requis.
• Pouvoir de signer le bail, d'agir en justice, de délivrer un congé.
• Rythme des reversements et contenu des comptes rendus.
• Honoraires, frais annexes et prestations facturées à part.
• Durée, reconduction, préavis de résiliation.

Quelle durée pour un mandat de gestion ?

La durée se fixe librement entre les parties. Beaucoup de mandats sont conclus pour un an et se reconduisent tacitement ; une durée plus courte se justifie pour une mission ponctuelle, par exemple la gestion d'un logement pendant le règlement d'une succession. Un mandat à durée indéterminée demeure possible ; chacun peut alors y mettre fin en respectant un préavis raisonnable.

Lorsque le mandat conclu avec un particulier se reconduit tacitement, l'article L215-1 du Code de la consommation oblige le professionnel à vous informer par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat. À défaut de cette information, vous pouvez mettre fin gratuitement au mandat à tout moment à compter de la date de reconduction.

Le mandat prend fin de plein droit au décès du propriétaire, comme le prévoit l'article 2003 du Code civil. Les héritiers décident alors de la suite de la gestion, selon les règles de majorité de l'indivision présentées dans notre guide sur la location d'un bien hérité. Pour éviter cette rupture, un mandat à effet posthume peut désigner à l'avance un gestionnaire pour le compte des héritiers.

Résilier le mandat : révocation et préavis

Le mandant peut révoquer son mandat quand il le veut (article 2004 du Code civil). Le contrat fixe en pratique un préavis et la forme de la notification, lettre recommandée ou remise contre récépissé. Le gestionnaire peut lui aussi renoncer à sa mission (article 2007), à condition de ne pas vous laisser sans gestion au plus mauvais moment ; il vous en prévient alors dans le délai convenu.

La révocation se passe de motif. Vérifiez seulement que l'indemnité de résiliation éventuellement prévue reste proportionnée : une clause qui rendrait la révocation illusoire peut être contestée. Le changement de gestionnaire s'organise de préférence à une échéance de loyer, pour que le locataire sache clairement à qui payer.

Ce que le gestionnaire doit vous remettre en fin de mandat

À la fin du mandat, quelle qu'en soit la cause, le mandataire rend compte de sa gestion et vous restitue tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration (article 1993 du Code civil). Il établit un compte de gestion définitif, arrêté à la date de fin, et reverse le solde disponible. Le dépôt de garantie qu'il détient est transféré à vous-même ou au nouveau gestionnaire : le locataire conserve ses droits, et celui qui le restituera en fin de bail doit en disposer.

Le dossier complet du logement suit le même chemin. Notre guide sur la reddition des comptes décrit le contenu de ces relevés et leur usage pour la déclaration de revenus. Nous le remettons contre récépissé, pièce par pièce, pour que le nouveau gestionnaire ou vous-même puissiez répondre sans délai au locataire, au syndic et à l'administration fiscale.

• Bail, avenants, actes de cautionnement ou certificat Visale.
• États des lieux d'entrée, inventaire du mobilier pour un meublé.
• Dossier de diagnostic technique et autorisations éventuelles, dont le permis de louer.
• Historique des loyers, révisions et régularisations de charges.
• Factures de travaux, devis en cours, contrats d'entretien.
• Attestations d'assurance du locataire, correspondances et procédures en cours.

Mandat signé par plusieurs propriétaires, une SCI ou un usufruitier

Un logement indivis se confie à un gestionnaire par un mandat général d'administration, que les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent donner (article 815-3 du Code civil), à charge d'en informer les autres. Pour une société civile immobilière, le gérant signe selon les pouvoirs que lui donnent les statuts ; les comptes rendus sont alors établis au nom de la société.

En cas de démembrement, l'usufruitier perçoit les loyers et peut consentir seul un bail d'habitation (article 595 du Code civil) : c'est lui qui donne le mandat de gestion. Le nu-propriétaire intervient pour les grosses réparations qui lui incombent. Nous précisons dans le mandat qui reçoit les comptes et qui décide des travaux, pour éviter toute confusion entre les deux titulaires de droits.

Sources

• Arrêté du 29 janvier 2024 portant approbation des règles professionnelles des notaires et du règlement professionnel du notariat (Légifrance)
• Code de commerce, article L444-1 : honoraires et convention d'honoraires (Légifrance)
• Code de la consommation, article L215-1 : reconduction tacite des contrats de services (Légifrance)
• Code civil, article 815-3 : décisions des indivisaires (Légifrance)
• Service-public.gouv.fr, frais d'agence immobilière à la location d'un logement
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance)