Bail notarié : force exécutoire, date certaine et sécurité pour le bailleur

Qu'est-ce qu'un bail notarié ?

Un bail notarié est un contrat de location rédigé et reçu par un notaire, en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs mandataires. Pour un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale, il obéit aux mêmes règles de fond que tout autre bail : durée, montant du loyer, dépôt de garantie, révision, congé, tout relève de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il comporte les mentions obligatoires de l'article 3 de cette loi et les mêmes annexes : dossier de diagnostics techniques, notice d'information, état des lieux.

Sa différence tient à sa forme. Le notaire, officier public, vérifie l'identité et la capacité des parties, leur explique la portée de leurs engagements et confère à l'acte l'authenticité. Il en délivre une copie revêtue de la formule exécutoire, la même que celle qui figure sur un jugement. Le bailleur dispose ainsi, dès la signature, d'un titre qu'un commissaire de justice peut mettre à exécution.

La forme notariée s'étend à tous les baux : habitation, local professionnel, bail commercial ou bail rural. Elle devient obligatoire pour un bail de plus de douze ans, qui doit être publié au service de la publicité foncière, publication réservée aux actes authentiques.

La force exécutoire : recouvrer les loyers sans jugement préalable

Avec un bail signé sous signature privée, le bailleur impayé doit d'abord obtenir une décision de justice, par une injonction de payer ou une assignation, avant toute saisie. Cette étape prend souvent plusieurs mois. Le bail notarié la supprime : l'article L111-3, 4°, du Code des procédures civiles d'exécution range les actes notariés revêtus de la formule exécutoire parmi les titres exécutoires, au même rang qu'un jugement.

Le bailleur remet sa copie exécutoire à un commissaire de justice. Celui-ci peut pratiquer une saisie-attribution sur les comptes bancaires du débiteur, une saisie des meubles ou une saisie des rémunérations. Depuis le 1er juillet 2025, la saisie sur salaire se déroule entièrement sous la conduite du commissaire de justice : il signifie un commandement de payer, laisse au débiteur un mois pour régler ou proposer un accord, puis adresse la saisie à l'employeur. Le juge de l'exécution intervient seulement si le débiteur conteste.

La saisie suppose une créance liquide et exigible. Le loyer fixé dans l'acte, révisé selon la clause d'indexation, remplit cette condition. Les régularisations de charges se justifient par les décomptes prévus par la loi. Une somme dont le principe ou le montant se discute, comme le coût d'une remise en état après le départ du locataire, relève en revanche du juge. La rédaction des clauses financières du bail conditionne donc l'efficacité du titre.

Ce que le bail notarié laisse au juge

L'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution réserve l'expulsion d'un lieu habité aux titulaires d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire. Le bail notarié permet de recouvrer l'arriéré ; pour récupérer le logement, le bailleur suit la procédure commune.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation conclu à compter du 29 juillet 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement. Le commissaire de justice délivre un commandement de payer qui laisse au locataire six semaines pour régulariser. À défaut, le bailleur assigne devant le juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire de Chartres pour un logement situé dans son ressort, qui constate la résiliation et ordonne l'expulsion. Le commandement de quitter les lieux ouvre ensuite un délai de deux mois, et aucune expulsion n'a lieu entre le 1er novembre et le 31 mars. Notre guide sur les loyers impayés détaille ce parcours.

Les deux procédures avancent en parallèle : pendant que la procédure de résiliation suit son cours, le commissaire de justice recouvre déjà les sommes échues grâce au titre notarié. Le délai de prescription de trois ans applicable aux loyers (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) continue de courir : un impayé se traite dès les premiers mois.

La caution et le bail notarié

La caution qui intervient à l'acte notarié s'engage elle aussi par acte authentique. Le titre exécutoire vaut contre elle : le commissaire de justice peut la poursuivre dans les mêmes conditions que le locataire, dans la limite de son engagement. L'article 1369 du Code civil dispense l'acte authentique de toute mention manuscrite exigée par la loi, ce qui écarte les contestations fondées sur une mention incomplète.

Les règles de fond de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 restent applicables : le bailleur qui a souscrit une assurance couvrant les loyers impayés ne peut exiger de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. La garantie Visale d'Action Logement, gratuite, constitue une autre solution. Le notaire vous aide à choisir la garantie adaptée au profil du locataire.

Date certaine, preuve et conservation

L'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que le notaire a personnellement constaté (article 1371 du Code civil) : la date de signature, l'identité des parties, leurs déclarations. Il a date certaine dès sa signature, alors qu'un acte sous signature privée n'acquiert date certaine qu'après son enregistrement ou le décès d'un signataire (article 1377).

L'original, appelé minute, reste conservé à l'étude. Le bailleur, le locataire, et plus tard leurs héritiers, en obtiennent des copies à tout moment. Cette sécurité compte lorsque le logement est vendu occupé, apporté à une société ou transmis par succession : l'acquéreur ou l'héritier connaît avec certitude les conditions du bail en cours, comme l'explique notre guide sur la vente d'un logement loué.

Combien coûte un bail notarié ?

La rémunération du notaire pour un bail relève du tarif réglementé fixé par le Code de commerce, identique dans toutes les études de France. Nous vous indiquons avant la signature le coût précis de l'acte et sa répartition entre le bailleur et le locataire, dans le respect des règles de la loi du 6 juillet 1989 sur les frais de mise en location. Notre page consacrée aux tarifs présente les principes de ce barème.

Ce coût se compare à celui d'un impayé : honoraires d'avocat et de commissaire de justice pour obtenir une décision, et surtout loyers perdus pendant les mois de procédure. Pour un bien confié à l'étude en gestion locative, le bail notarié s'intègre naturellement au mandat : le même notaire rédige l'acte, encaisse les loyers et engage le recouvrement dès le premier retard.

Dans quels cas le bail notarié est-il le plus utile ?

Le bail notarié s'impose lorsque le loyer représente une part importante de vos revenus, lorsque vous louez un bien de valeur, ou lorsque vous confiez la gestion à distance. Il sécurise aussi les locations entre membres d'une même famille ou entre une société civile immobilière et l'un de ses associés : l'acte authentique prouve la réalité du loyer, utile face à l'administration fiscale comme entre héritiers.

Un bail en cours peut être réitéré devant notaire avec l'accord des deux parties, par exemple lors de son renouvellement ou de l'arrivée d'une caution. Le bail notarié se combine enfin avec un état des lieux soigné, annexé à l'acte, qui facilite la restitution du dépôt de garantie en fin de location.

• Loyer élevé ou bien de valeur.
• Locataire présentant une caution personne physique.
• Bailleur éloigné ou gestion confiée à l'étude.
• Location intrafamiliale ou consentie par une SCI à un associé.
• Bail de plus de douze ans, bail commercial ou rural.

Sources

• Service-public.gouv.fr, loyers impayés et expulsion du locataire
• Service-public.gouv.fr, saisie sur salaire (saisie des rémunérations)
• Service-public.gouv.fr, saisies effectuées par commissaire de justice
• Service-public.gouv.fr, bail d'habitation : contrat de location
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance)