L'essentiel
- L'investisseur achète la seule nue-propriété d'un logement, à un prix réduit ; un bailleur, social ou institutionnel, en acquiert l'usufruit pour une durée fixe, au moins quinze ans dans l'usufruit locatif social (articles L. 253-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation).
- Pendant le démembrement, l'usufruitier perçoit les loyers, gère le logement et paie la taxe foncière : le nu-propriétaire n'a aucun revenu à déclarer.
- Les biens démembrés sont déclarés à l'IFI par l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (article 968 du Code général des impôts) : la nue-propriété n'entre pas dans le patrimoine taxable de l'investisseur.
- Les intérêts de l'emprunt souscrit pour acheter la nue-propriété d'un logement en usufruit locatif social se déduisent des autres revenus fonciers de l'investisseur.
- À l'échéance, l'usufruit s'éteint et l'investisseur devient plein propriétaire sans acte, sans droits ni impôt (article 1133 du Code général des impôts).
Le principe : acheter les murs, céder les loyers pour une durée fixe
La pleine propriété d'un bien se compose de l'usufruit, qui donne le droit d'user du bien et d'en percevoir les revenus, et de la nue-propriété, qui confère la propriété des murs et le droit de retrouver la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Notre guide sur le démembrement de propriété présente ces notions dans le cadre familial.
L'investissement en nue-propriété repose sur un démembrement temporaire organisé dès l'achat. Un promoteur ou un vendeur cède séparément l'usufruit, pour quinze à vingt ans le plus souvent, à un bailleur qui louera le logement, et la nue-propriété à un particulier. Le prix de la nue-propriété tient compte de la durée de l'usufruit et des loyers dont l'investisseur se prive : plus l'usufruit est long, plus la décote est forte.
Ce mécanisme convient à un épargnant qui dispose de revenus suffisants aujourd'hui et cherche à constituer un patrimoine immobilier pour plus tard, par exemple pour la retraite ou la transmission, sans gestion locative et sans alourdir son impôt sur le revenu.
L'usufruit locatif social : un cadre fixé par la loi
Le Code de la construction et de l'habitation encadre le démembrement conclu avec un bailleur social, organisme d'habitations à loyer modéré, société d'économie mixte ou organisme agréé. L'usufruit porte sur des logements destinés à la location, pour une durée minimale de quinze ans, dans le cadre d'une convention qui fixe les loyers et les conditions de ressources des locataires. Ces programmes portent souvent sur des logements neufs vendus en l'état futur d'achèvement, décrits dans notre guide sur la VEFA.
La convention entre le nu-propriétaire et l'usufruitier précise la répartition des dépenses. L'usufruitier assume la gestion, l'entretien et, selon les contrats, les grosses réparations qui incombent normalement au nu-propriétaire en vertu des articles 605 et 606 du Code civil. Il paie la taxe foncière, due par l'usufruitier. Il s'engage aussi sur l'état dans lequel le logement sera restitué.
D'autres programmes associent l'investisseur à un usufruitier institutionnel, bailleur privé ou foncière, qui loue à des loyers intermédiaires ou libres. Le fonctionnement économique reste proche, mais le régime légal propre à l'usufruit locatif social, en particulier la déduction des intérêts d'emprunt décrite plus bas, ne s'applique qu'aux démembrements conclus avec un bailleur social.
Pendant le démembrement : impôt sur le revenu et IFI
Les loyers reviennent à l'usufruitier : le nu-propriétaire n'a donc aucun revenu foncier à déclarer au titre du logement, et son taux d'imposition reste inchangé. Lorsqu'il finance l'achat de la nue-propriété d'un logement en usufruit locatif social par un emprunt, l'article 31 du Code général des impôts lui permet de déduire les intérêts de ses autres revenus fonciers, issus par exemple d'un appartement loué nu. Le déficit qui résulte des intérêts s'impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes, sans pouvoir réduire le revenu global.
Pour l'impôt sur la fortune immobilière, l'article 968 du Code général des impôts pose en principe que les biens démembrés figurent dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. La nue-propriété échappe donc à l'IFI de l'investisseur, et l'usufruitier personne morale n'y est pas soumis. En contrepartie, l'emprunt contracté pour acheter cette nue-propriété ne se déduit pas du patrimoine taxable. Notre guide sur l'impôt sur la fortune immobilière présente les exceptions à la règle de l'article 968, comme l'usufruit légal du conjoint survivant.
La nue-propriété ne procure donc ni revenu imposable ni assiette d'IFI tant que l'usufruit court. Elle s'articule bien avec une situation patrimoniale déjà imposée à des taux élevés sur les revenus fonciers, ou avec un patrimoine proche du seuil de l'IFI. Le jour où la pleine propriété se reconstitue, le logement entre en revanche dans le patrimoine taxable pour sa valeur entière, et les loyers éventuels dans le revenu imposable.
La fin de l'usufruit : retrouver la pleine propriété
À la date prévue, l'usufruit s'éteint de plein droit. L'investisseur devient plein propriétaire sans acte à signer, sans frais de notaire et sans impôt : l'article 1133 du Code général des impôts exonère de tout droit la réunion de l'usufruit à la nue-propriété lorsqu'elle résulte de l'arrivée du terme. Le logement lui est restitué avec les droits et obligations prévus par la convention.
Le Code de la construction et de l'habitation organise le sort du locataire en place. Plusieurs mois avant l'échéance, l'investisseur fait connaître s'il entend lui proposer un bail à son nom. À défaut de nouveau bail, le bailleur social doit proposer au locataire un relogement correspondant à ses besoins et à ses ressources ; le locataire qui refuse les offres faites perd son droit d'occuper le logement à l'extinction de l'usufruit.
L'investisseur choisit alors librement : habiter le logement, le louer lui-même, en direct ou par une gestion locative confiée au notaire, ou le vendre libre d'occupation. S'il le loue nu, il relève des revenus fonciers ; s'il le loue meublé, des bénéfices industriels et commerciaux. Un état des lieux contradictoire avec l'usufruitier, dressé à la restitution, fixe l'état du logement et les éventuelles réparations dues au titre de la convention.
Revendre : liquidité et plus-value
La nue-propriété peut être cédée avant le terme, mais le marché secondaire reste étroit et le prix dépend de la durée d'usufruit restante et de l'état du marché local. Cet investissement se conçoit donc pour toute la durée du démembrement.
Après la reconstitution de la pleine propriété, la vente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. La durée de détention court depuis l'achat de la nue-propriété, ce qui permet de bénéficier des abattements pour durée de détention accumulés pendant le démembrement. Le prix d'acquisition retenu est en principe le prix payé pour la nue-propriété, majoré des frais d'acquisition : la plus-value brute intègre donc la valeur de l'usufruit récupéré. La résidence principale reste exonérée si l'investisseur y a emménagé avant la vente. Notre guide sur la plus-value immobilière détaille les abattements et les taux.
Transmettre une nue-propriété
La nue-propriété se donne ou se transmet par succession comme tout bien immobilier. Pour le calcul des droits, lorsque l'usufruit est constitué pour une durée fixe, l'article 669, II, du Code général des impôts évalue l'usufruit à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction : un usufruit restant de quinze ans vaut 46 %, et la nue-propriété 54 %. Le barème lié à l'âge, présenté dans notre guide sur la valeur fiscale de l'usufruit, concerne l'usufruit viager.
La donation d'une nue-propriété en cours de démembrement permet ainsi de transmettre un bien sur une assiette réduite, dans la limite des abattements, à des enfants qui en deviendront pleins propriétaires au terme de l'usufruit sans droits supplémentaires. Le donateur se dessaisit toutefois d'un bien qui ne lui procure aucun revenu ; l'opération se conçoit dans une stratégie d'ensemble, en tenant compte de l'égalité entre les enfants et du rappel fiscal des donations sur quinze ans.
Les vérifications avant d'investir
Le prix de la nue-propriété se compare à la valeur réelle du logement en pleine propriété, estimée à partir des ventes récentes du secteur ; un prix de programme neuf élevé réduit la décote effective. L'emplacement compte davantage qu'ailleurs, puisque la valeur future du bien constitue l'unique source de rendement.
La convention mérite une lecture attentive : durée exacte, répartition des grosses réparations, état de restitution, sort des travaux de rénovation énergétique imposés pendant l'usufruit, solidité de l'usufruitier et conditions de revente. Nous examinons ces documents avant la signature, en lien avec votre stratégie de gestion de patrimoine et la durée de votre financement.
Exemple chiffré
Un achat en nue-propriété sur quinze ans
M. et Mme L. achètent la nue-propriété d'un appartement neuf à Chartres, dont la valeur en pleine propriété est de 250 000 €. Un bailleur social en détient l'usufruit pendant quinze ans. Ils empruntent 120 000 € sur quinze ans au taux de 3,5 % et perçoivent par ailleurs des loyers d'un studio loué nu. Le prix de la nue-propriété, fixé à 60 % de la pleine propriété, et la stabilité des prix pendant quinze ans sont des hypothèses.
- Valeur en pleine propriété
- 250 000 €
- Prix de la nue-propriété (60 %)
- 150 000 €
- Loyers perçus et imposés pendant quinze ans
- 0 €
- Valeur prise en compte pour leur IFI
- 0 €
- Intérêts d'emprunt de la première année, déduits de leurs autres revenus fonciers
- environ 4 100 €
- Droits et frais dus lors de la reconstitution de la pleine propriété
- 0 €
- Gain de valeur à prix constants (250 000 € − 150 000 €)
- 100 000 €
- Rendement annuel équivalent sur quinze ans
- environ 3,5 %
Le rendement provient entièrement de la reconstitution de la pleine propriété, sans fiscalité pendant quinze ans. Une hausse ou une baisse des prix de l'immobilier chartrain modifie directement ce résultat, et la vente ultérieure relève de l'impôt sur la plus-value calculé depuis le prix de 150 000 €.
Refaire le calcul avec vos chiffres : usufruit et nue-propriété
Questions fréquentes
Puis-je habiter le logement avant la fin de l'usufruit ?
Pendant toute la durée convenue, la jouissance du logement appartient à l'usufruitier, qui le loue à ses locataires. Mettre fin à l'usufruit par anticipation suppose un accord avec l'usufruitier, qui cède alors son droit moyennant un prix. L'investissement en nue-propriété convient donc à un projet d'occupation lointain, par exemple la retraite, plutôt qu'à un besoin de logement à court terme.
Que se passe-t-il en cas de décès du nu-propriétaire pendant l'usufruit ?
La nue-propriété entre dans la succession et revient aux héritiers ou légataires, qui deviendront pleins propriétaires au terme prévu. L'usufruit se poursuit sans changement. Pour le calcul des droits de succession, la nue-propriété est évaluée selon la durée d'usufruit restant à courir, à raison de 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans pour l'usufruit.
Qui paie la taxe foncière et les charges de copropriété ?
La taxe foncière est due par l'usufruitier. Les charges de copropriété courantes lui incombent également ; la prise en charge des gros travaux dépend de la convention, qui peut déroger aux articles 605 et 606 du Code civil et les mettre à la charge du bailleur usufruitier. Le nu-propriétaire reste membre du syndicat : la répartition des votes en assemblée entre usufruitier et nu-propriétaire mérite d'être prévue.
Quelle différence avec un achat en viager ?
Dans le viager occupé, l'acquéreur achète un bien dont le vendeur conserve l'usage jusqu'à son décès : la durée est incertaine et le prix comprend souvent une rente. L'investissement en nue-propriété repose sur un usufruit à durée fixe, payé comptant, qui donne une date certaine de reconstitution. Notre guide sur la vente en viager présente ce mécanisme.
Puis-je acheter une nue-propriété par une SCI ?
Oui. Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu peut acquérir la nue-propriété ; les associés suivent alors les règles des revenus fonciers, et la transmission s'organise par donation de parts. Le choix de la structure dépend du financement, du nombre d'investisseurs et de vos projets de transmission. Notre guide sur la création d'une SCI détaille les statuts à prévoir.
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