L'essentiel
- Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent, sans risque manifeste pour sa sécurité ou sa santé, doté des équipements habituels et répondant à un critère de performance énergétique (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).
- Le logement compte au moins une pièce principale de 9 m² de surface habitable avec 2,20 m sous plafond, ou d'un volume habitable d'au moins 20 m³.
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique est indécent pour tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction en métropole ; les logements classés F le deviendront le 1er janvier 2028, et ceux classés E le 1er janvier 2034.
- Le locataire d'un logement indécent peut demander la mise en conformité, puis saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux et réduire le loyer.
Une obligation qui s'impose à tout bail d'habitation
L'obligation de délivrer un logement décent vaut pour tout logement loué comme résidence principale : location vide, location meublée, bail mobilité, colocation, logement loué par une SCI ou par un particulier. Elle s'ajoute à l'obligation générale du bailleur de délivrer la chose louée en bon état et d'en assurer la jouissance paisible (article 1719 du Code civil). Une clause du bail qui ferait supporter au locataire la mise aux normes serait sans effet.
Le bail peut prévoir que le locataire réalise certains travaux en contrepartie d'une réduction de loyer, mais seulement pour un logement qui répond déjà aux critères de décence. Les travaux de mise en conformité restent donc à la charge du bailleur. Fixés par le décret du 30 janvier 2002, les critères portent sur la surface, la sécurité et la santé, l'absence de nuisibles, les équipements et la performance énergétique.
La surface et le volume minimaux
Le logement doit comporter au moins une pièce principale d'une surface habitable d'au moins 9 m² et d'une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou d'un volume habitable d'au moins 20 m³. Les deux critères sont alternatifs : une pièce de 8,5 m² sous 2,50 m de plafond, soit 21,25 m³, satisfait l'exigence de volume.
La surface habitable se mesure sans les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, locaux communs et dépendances, ni les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Un studio sous les toits peut ainsi afficher une surface au sol confortable et une surface habitable insuffisante. Le règlement sanitaire départemental peut imposer des règles plus strictes. En colocation à baux individuels, chaque chambre louée doit atteindre 9 m² et 20 m³.
Sécurité et santé du locataire
Le logement assure le clos et le couvert et protège contre les infiltrations d'eau et d'air. Les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont en bon état. Les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements ne présentent pas de risque manifeste pour la santé, ce qui renvoie notamment à l'amiante et au plomb. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et de production d'eau chaude, sont conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage.
Les dispositifs d'ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l'air adapté à un usage normal, et les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant, avec une ouverture donnant à l'air libre ou sur un volume vitré. Le logement doit enfin être exempt de toute infestation d'animaux nuisibles et de parasites, comme les punaises de lit ou les rongeurs, au moment de l'entrée dans les lieux.
Les équipements obligatoires
Le décret fixe une liste d'équipements minimaux, qui doivent être en état de fonctionnement lors de la remise des clés. Pour un logement meublé, le mobilier minimal fixé par le décret du 31 juillet 2015 s'y ajoute, comme l'explique notre guide sur la location meublée en 2026.
- Une installation de chauffage, avec des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion adaptés.
- Une alimentation en eau potable, avec une pression et un débit suffisants pour l'usage normal du logement.
- Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes, avec siphons.
- Une cuisine ou un coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson, avec un évier alimenté en eau chaude et froide.
- Une installation sanitaire intérieure comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, baignoire ou douche.
- Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants.
La performance énergétique : un calendrier progressif
Depuis 2023, la décence intègre un critère énergétique. En métropole, un logement doit appartenir aux classes A à F du diagnostic de performance énergétique pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er janvier 2025, aux classes A à E à compter du 1er janvier 2028 et aux classes A à D à compter du 1er janvier 2034. Le locataire en place peut, de son côté, exiger des travaux pendant le bail.
Les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés, ni par révision annuelle ni lors d'un renouvellement ou d'une relocation. Le mode de calcul du DPE évolue aussi : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, ce qui fait gagner une ou deux classes à certains logements chauffés à l'électricité. Faites refaire un diagnostic ancien avant de conclure à l'indécence. Notre guide sur le calendrier du DPE détaille ces échéances.
Les recours du locataire d'un logement indécent
Le locataire demande d'abord au bailleur, par écrit, la mise en conformité du logement. Faute de réponse ou en cas de désaccord dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation, démarche gratuite et facultative, puis le juge des contentieux de la protection. Le juge détermine la nature des travaux et leur délai d'exécution, et peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu'à l'exécution des travaux. Le bail se poursuit pendant la procédure.
Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, l'organisme payeur informé de l'indécence peut conserver l'aide jusqu'à la mise en conformité, le locataire ne payant que le loyer résiduel. Les situations les plus graves relèvent d'autres procédures : insalubrité ou mise en sécurité, décidées par le préfet ou le maire, qui suspendent le paiement des loyers. Continuer à payer le loyer pendant le litige protège le locataire contre une procédure pour impayés.
Anticiper à l'achat et avant chaque mise en location
Avant de mettre un bien en location, vérifiez la surface habitable, l'état des installations et la classe énergétique, et renseignez-vous sur l'existence d'un régime d'autorisation préalable de mise en location dans la commune, comme le permis de louer à Chartres. Lors d'un achat destiné à la location, le diagnostic de performance énergétique et, pour une maison classée E, F ou G, l'audit énergétique chiffrent les travaux nécessaires.
L'acquéreur d'un logement occupé par un locataire reprend le bail en cours avec les obligations du bailleur, y compris celle de mettre le logement aux normes. Nous relevons ces points dans l'avant-contrat, et le prix peut en tenir compte. Pour un investissement locatif à Chartres ou dans l'agglomération, cette vérification conditionne la rentabilité du projet.
Exemple chiffré
Trois petits logements au regard du critère de surface
Un investisseur compare trois studios à Chartres. Le premier a une pièce principale de 8,5 m² sous 2,50 m de plafond. Le deuxième, une pièce de 9,5 m² sous 2,10 m. Le troisième, sous les combles, offre 12 m² au sol, dont 4 m² sous une hauteur inférieure à 1,80 m, avec une hauteur moyenne de 2,20 m sur le reste.
- Studio 1 : volume (8,5 m² × 2,50 m)
- 21,25 m³, décent au titre du volume
- Studio 2 : hauteur inférieure à 2,20 m, volume (9,5 m² × 2,10 m)
- 19,95 m³, indécent
- Studio 3 : surface habitable (12 − 4)
- 8 m²
- Studio 3 : volume habitable (8 m² × 2,20 m)
- 17,6 m³, indécent
Le studio le plus vaste au sol échoue sur les deux critères, faute de surface habitable suffisante. Le deuxième cumule une hauteur inférieure à 2,20 m et un volume juste sous le seuil de 20 m³. Seul le premier peut être loué comme résidence principale en l'état.
Questions fréquentes
Un logement classé G peut-il encore être loué ?
Le bail en cours continue de produire ses effets, mais le logement classé G en métropole ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une tacite reconduction depuis le 1er janvier 2025. Le locataire en place peut exiger des travaux et saisir le juge. Avant tout, faites vérifier le diagnostic : le changement de coefficient de l'électricité en 2026 a reclassé une partie des logements chauffés à l'électricité.
La décence s'applique-t-elle à une location meublée ?
Oui. Les critères de décence s'appliquent à toute location d'un logement à usage de résidence principale, qu'elle soit vide ou meublée, y compris au bail mobilité et à la colocation. Le logement meublé doit en outre comporter le mobilier minimal fixé par le décret du 31 juillet 2015. Les meublés de tourisme, loués pour de courts séjours, obéissent à d'autres règles.
Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer si le logement est indécent ?
La réduction ou la suspension du loyer relève du juge, qui peut l'ordonner jusqu'à l'exécution des travaux. Le locataire qui cesse de payer de sa propre initiative s'expose à une procédure pour impayés et à la résiliation du bail. La démarche sûre consiste à demander la mise en conformité par écrit, puis à saisir la commission de conciliation ou le juge, en continuant de régler le loyer.
Quelle différence entre logement indécent et logement insalubre ?
L'indécence relève du rapport entre le bailleur et le locataire : c'est le juge civil qui ordonne les travaux. L'insalubrité et le danger pour la sécurité relèvent de la police administrative : le préfet ou le maire prend un arrêté qui impose des travaux, peut interdire l'habitation et suspend le paiement des loyers. Un même logement peut cumuler les deux situations.
Le bailleur peut-il faire réaliser les travaux par le locataire ?
Une clause du bail peut prévoir que le locataire réalise certains travaux en contrepartie d'une réduction de loyer, avec leur durée d'imputation et les modalités de son dédommagement s'il part avant. Cette clause suppose toutefois un logement déjà décent : la mise aux normes de décence reste à la charge du bailleur. Rédigez-la avec précision, en listant les travaux et leur coût estimé.
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Sources
- Service-public.gouv.fr, logement à louer décent
- Service-public.gouv.fr, hauteur et surface minimum d'un logement à louer
- Service-public.gouv.fr, diagnostic de performance énergétique
- Service-public.gouv.fr, les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être louées
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (Légifrance)