L'essentiel
- Tout mandataire doit rendre compte de sa gestion et restituer ce qu'il a reçu (article 1993 du Code civil) : reversements périodiques et relevé annuel récapitulatif.
- La déclaration retient les loyers encaissés et les charges payées au cours de l'année civile, que les sommes transitent ou non par un mandataire.
- Les provisions pour charges récupérables et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire se neutralisent : elles ne sont ni des recettes ni des charges déductibles.
- Au régime réel, les honoraires du gestionnaire se déduisent en ligne 221, les primes d'assurance en ligne 223, les travaux en ligne 224 et la taxe foncière, hors ordures ménagères, en ligne 227.
- Les intérêts d'emprunt, déductibles en ligne 250, figurent sur l'attestation de la banque et non sur le relevé du gestionnaire.
L'obligation de rendre compte
L'article 1993 du Code civil oblige tout mandataire à rendre compte de sa gestion et à faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration. Pour un gestionnaire de biens loués, cette obligation prend deux formes : un compte rendu à chaque reversement, mensuel ou trimestriel selon le mandat, et un relevé annuel qui récapitule l'année civile et prépare la déclaration de revenus.
Chez le notaire, les loyers encaissés sont déposés sur le compte de l'étude à la Caisse des dépôts et consignations, comme tous les fonds détenus pour les clients ; notre guide sur la gestion locative par le notaire décrit ces garanties. Le compte de gestion retrace les mouvements de ce compte pour votre logement, pièce par pièce.
Ce que contient un compte de gestion
Un compte de gestion lisible distingue ce qui a été appelé et ce qui a été encaissé, ce qui appartient au propriétaire et ce qui transite seulement par lui. Il permet de suivre les impayés, de vérifier chaque dépense et de retrouver la facture correspondante.
- Loyers appelés et loyers encaissés, mois par mois, avec les éventuels retards.
- Provisions pour charges appelées et régularisation annuelle.
- Dépenses payées pour votre compte : travaux, entretien, charges de copropriété, taxe foncière.
- Honoraires de gestion et de location, avec leur TVA.
- Primes d'assurance réglées par le gestionnaire.
- Montant du dépôt de garantie détenu.
- Reversements effectués et solde restant sur le compte.
Du relevé annuel à la déclaration n° 2044
Le relevé annuel sert de base à la déclaration n° 2044 lorsque vous relevez du régime réel. La notice de l'administration fiscale précise le contenu de chaque ligne ; le tableau ci-dessous indique où trouver l'information. Notre guide sur la déclaration n° 2044 détaille ensuite le report des résultats sur la déclaration de revenus.
Au micro-foncier, le travail est plus simple : seul le montant des loyers bruts encaissés, charges récupérables exclues, se reporte sur la déclaration de revenus, et l'abattement de 30 % remplace toutes les charges. Le relevé du gestionnaire reste utile pour vérifier que le total des loyers reste sous le seuil de 15 000 €, apprécié pour l'ensemble du foyer.
| Ligne de la 2044 | Contenu | Où le trouver |
|---|---|---|
| 211 | Loyers bruts encaissés dans l'année | Relevé annuel du gestionnaire |
| 221 | Honoraires de gestion et de location, frais de procédure | Relevé annuel du gestionnaire |
| 222 | Forfait de 20 € par local pour les autres frais | Nombre de locaux loués |
| 223 | Primes d'assurance, dont loyers impayés | Relevé du gestionnaire ou avis d'échéance |
| 224 | Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration | Factures payées par le gestionnaire ou par vous |
| 227 | Taxe foncière, hors ordures ménagères | Avis de taxe foncière |
| 229 et 230 | Provisions de copropriété et régularisation | Appels de fonds et décompte annuel du syndic |
| 250 | Intérêts et frais d'emprunt | Attestation annuelle de la banque |
Les sommes à écarter ou à retraiter
Les provisions pour charges récupérables versées par le locataire servent à payer des dépenses qui lui incombent : elles restent hors des loyers, et les charges correspondantes hors des déductions. De même, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, incluse dans l'avis de taxe foncière et refacturée au locataire, reste hors de la ligne 227. Notre guide sur les charges récupérables en donne la liste.
La date compte autant que le montant : un loyer de décembre encaissé en janvier se rattache à l'année de son encaissement, une facture de travaux à l'année de son paiement. Les provisions de copropriété se déduisent l'année de leur versement, puis la fraction non déductible, parts récupérables et travaux d'agrandissement notamment, se réintègre l'année suivante en ligne 230, au vu du décompte du syndic. Un relevé bien construit isole ces montants pour vous et signale les factures qui concernent à la fois des dépenses déductibles et des dépenses récupérables, qu'il faut alors ventiler.
La régularisation annuelle ajuste les provisions versées par le locataire aux dépenses réelles récupérables. Un complément payé par le locataire, comme un remboursement qui lui est fait, reste neutre pour vos revenus fonciers, puisque ces charges ne sont ni des recettes ni des dépenses déductibles. Seules les charges non récupérées, restées à votre charge, peuvent se déduire.
SCI, indivision, location meublée : les déclarations particulières
Une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu dépose sa propre déclaration n° 2072 ; chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration personnelle. En indivision, chaque indivisaire déclare sa part des loyers et des charges, selon ses droits : le relevé du gestionnaire doit alors détailler la répartition, surtout après une succession, comme l'explique notre guide sur la location d'un bien hérité.
Pour une location meublée au régime réel, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux et la déclaration passe par une liasse comptable, souvent établie par un expert-comptable. Le relevé annuel du gestionnaire lui fournit les recettes et les charges ; l'amortissement du bien et du mobilier est calculé à part.
Vérifier, conserver, anticiper
Avant de déclarer, rapprochez le relevé de vos relevés bancaires : le total des reversements reçus doit correspondre aux loyers encaissés diminués des dépenses et honoraires. Un écart s'explique souvent par un loyer encaissé en fin d'année et reversé en janvier, ou par un dépôt de garantie. Conservez le relevé et les factures : l'administration peut contrôler la déclaration jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle de l'imposition (article L169 du Livre des procédures fiscales), plus longtemps pour justifier un déficit reporté.
Les revenus fonciers donnent lieu à des acomptes de prélèvement à la source, calculés par l'administration sur les revenus déclarés les années précédentes, et supportent 17,2 % de prélèvements sociaux. L'année d'une mise en location ou d'un gros chantier, vous pouvez moduler ces acomptes depuis votre espace particulier.
Signalez-la au gestionnaire, qui doit la rectifier et vous remettre un relevé corrigé ; le mandat l'oblige à rendre un compte exact. Si la déclaration a déjà été déposée, une déclaration rectificative en ligne permet de corriger les montants, dans le délai de réclamation.
Exemple chiffré
Un relevé annuel reporté sur la 2044
Un appartement de Chartres est loué 650 € par mois hors charges, plus 50 € de provisions pour charges récupérables. Le relevé du gestionnaire indique 655,20 € d'honoraires TTC, 234 € d'assurance loyers impayés, 150 € d'assurance propriétaire et 480 € de réparation de plomberie. L'avis de taxe foncière s'élève à 820 €, dont 160 € de taxe d'ordures ménagères refacturée. La banque atteste 1 100 € d'intérêts.
- Ligne 211, loyers bruts (650 € × 12)
- 7 800 €
- Provisions pour charges (50 € × 12), écartées
- 600 €
- Ligne 221, honoraires
- 655,20 €
- Ligne 222, forfait
- 20 €
- Ligne 223, assurances (234 + 150)
- 384 €
- Ligne 224, travaux
- 480 €
- Ligne 227, taxe foncière hors ordures ménagères (820 − 160)
- 660 €
- Ligne 250, intérêts
- 1 100 €
- Revenu foncier net au régime réel
- 4 500,80 €
- Revenu imposable au micro-foncier (7 800 € × 70 %)
- 5 460 €
Avec un emprunt en cours, le régime réel réduit ici le revenu imposable d'environ 960 € par rapport au micro-foncier. L'option vaut pour trois ans : elle se choisit en regardant aussi les années à venir, notamment la fin du crédit.
Questions fréquentes
Mon gestionnaire me reverse les loyers de décembre en janvier : quelle année déclarer ?
Les revenus fonciers se déclarent selon la date d'encaissement. Le loyer payé par le locataire au gestionnaire avant le 31 décembre est en principe rattaché à l'année de cet encaissement, même si le reversement intervient en janvier. Le relevé annuel indique les encaissements de l'année civile : c'est lui qu'il faut suivre, et non la date des virements reçus sur votre compte.
Les honoraires de mise en location figurent-ils sur le relevé annuel ?
Oui, pour la part que vous avez payée. Ils se déduisent en ligne 221 avec les honoraires de gestion courante, l'année de leur paiement. La part réglée par le locataire lui reste propre. Notre guide sur les honoraires de gestion locative précise les plafonds de cette part.
Le dépôt de garantie est-il un revenu ?
Le dépôt de garantie versé à l'entrée reste une somme à restituer, distincte des loyers de l'année. Lorsqu'une partie en est conservée à la sortie pour couvrir des loyers impayés, cette fraction correspond à des loyers et se déclare comme tels. Votre gestionnaire l'indique dans le compte de fin de bail.
Le gestionnaire peut-il établir ma déclaration de revenus fonciers ?
Il peut la préparer si le mandat le prévoit, mais la déclaration reste souscrite par vous, qui en êtes responsable. Les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales se déduisent en ligne 221 au régime réel, comme les honoraires de gestion.
Faut-il déclarer les loyers restés impayés ?
Seuls les loyers effectivement encaissés se déclarent. Un loyer impayé en fin d'année reste hors des recettes ; s'il est recouvré plus tard, il se déclare l'année de son encaissement. Le relevé annuel du gestionnaire distingue les loyers appelés et les loyers encaissés, ce qui facilite ce suivi.
Les frais d'une procédure contre un locataire se déduisent-ils ?
Oui, au régime réel : les frais de procédure, honoraires d'avocat, de commissaire de justice ou de notaire engagés pour un litige avec un locataire, figurent en ligne 221 de la déclaration n° 2044, l'année de leur paiement. Le compte de gestion les isole généralement sur une ligne distincte des honoraires courants.
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