Copropriété : charges, assemblée générale et vote des travaux, guide du copropriétaire bailleur

Charges générales et charges spéciales

Chaque lot de copropriété comprend une partie privative et une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes ou millièmes dans le règlement de copropriété. Les charges générales, liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, se répartissent selon ces tantièmes : assurance de l'immeuble, honoraires du syndic, entretien de la toiture, des façades et des espaces communs.

Les charges spéciales correspondent aux services collectifs et aux équipements communs, comme l'ascenseur, le chauffage collectif ou l'interphone. Elles se répartissent selon l'utilité objective que ces équipements présentent pour chaque lot : un appartement en rez-de-chaussée participe peu, voire pas du tout, aux frais d'ascenseur. Les grilles de répartition figurent dans le règlement de copropriété et ne se modifient, en principe, qu'à l'unanimité.

Chaque année, l'assemblée vote un budget prévisionnel pour les dépenses courantes. Les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget le premier jour de chaque trimestre, sauf décision contraire de l'assemblée. Les travaux hors budget font l'objet de votes et d'appels de fonds distincts, selon l'échéancier décidé.

Ce que le bailleur peut refacturer au locataire

Le propriétaire d'un logement loué récupère auprès de son locataire les charges limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : entretien courant et menues réparations des parties communes, électricité des communs, ascenseur, eau, chauffage collectif, taxe d'enlèvement des ordures ménagères et une partie de la rémunération du gardien ou de l'employé d'immeuble. Restent à la charge du bailleur les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble, les cotisations au fonds de travaux, les grosses réparations et les frais de procédure.

Le décompte annuel du syndic distingue en principe les charges récupérables. Le bailleur procède ensuite à la régularisation annuelle des provisions versées par le locataire : un mois avant, il lui communique le décompte par nature de charges et le mode de répartition, puis tient les justificatifs à sa disposition pendant six mois (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Lorsque la régularisation intervient plus d'un an après l'exigibilité des charges, le locataire peut demander à payer le complément en douze mois.

Les charges non récupérables et les travaux s'imputent sur les revenus fonciers selon les règles propres à chaque régime fiscal, présentées dans notre guide sur la location nue et les revenus fonciers. En location meublée, le bailleur peut aussi opter pour un forfait de charges, fixé dans le bail et révisable chaque année, qui dispense de régularisation mais doit rester en rapport avec les dépenses réelles.

L'assemblée générale : convocation, participation, contestation

Le syndic convoque l'assemblée générale au moins une fois par an, par lettre recommandée ou par voie électronique si le copropriétaire l'a accepté, 21 jours au moins avant la réunion. La convocation comprend l'ordre du jour et les documents nécessaires au vote : comptes, budget, devis, contrats. Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour.

Le copropriétaire participe en personne, par visioconférence lorsque l'assemblée a retenu ce moyen, ou vote par correspondance au moyen d'un formulaire reçu par le syndic au moins trois jours francs avant la réunion. Il peut aussi donner mandat à la personne de son choix, à l'exception du syndic, de son conjoint ou partenaire, de ses proches et de ses préposés ; un même mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat.

Le locataire n'est pas membre du syndicat et ne vote pas, mais il peut recevoir un mandat de son bailleur. Les décisions s'imposent à tous. Un copropriétaire qui a voté contre ou qui était absent et non représenté peut les contester devant le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Articles 24, 25, 26 : quelle majorité pour quelle décision ?

La loi du 10 juillet 1965 fixe la majorité applicable à chaque catégorie de décision. Lorsque la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. Une passerelle comparable existe de l'article 26 vers l'article 25, lorsque le projet a recueilli l'approbation de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Pour un copropriétaire bailleur, ces règles ont une portée concrète : les travaux de conservation et d'accessibilité se votent facilement à l'article 24, tandis que les améliorations, la désignation du syndic ou l'adoption du plan pluriannuel de travaux exigent la majorité absolue de l'article 25. Une abstention ou une absence pèse donc différemment selon la majorité requise.

Le fonds de travaux

Toute copropriété à destination totale ou partielle d'habitation constitue un fonds de travaux à l'issue d'un délai de dix ans après la réception des travaux de construction, quel que soit son nombre de lots (articles 14-2 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). La cotisation annuelle atteint au moins 5 % du budget prévisionnel et, lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, au moins 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit. L'assemblée peut voter un montant supérieur à la majorité de l'article 25.

Les sommes sont versées sur un compte bancaire séparé et rémunéré, au nom du syndicat. Elles financent l'élaboration du plan, les travaux qu'il prévoit, les travaux urgents de sauvegarde et certains travaux de sécurité, de santé ou d'économie d'énergie. Les cotisations peuvent être suspendues lorsque le fonds dépasse la moitié du montant des travaux du plan.

Les cotisations versées restent définitivement acquises au syndicat : le vendeur d'un lot ne les récupère pas auprès de la copropriété. Acquéreur et vendeur peuvent convenir d'un remboursement dans l'acte de vente, point que nous examinons lors de la signature. Notre guide sur la vente d'un lot de copropriété présente les autres informations à transmettre.

Plan pluriannuel de travaux et diagnostic technique global

Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés à usage total ou partiel d'habitation dont l'immeuble a été réceptionné il y a plus de quinze ans doivent élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux, quel que soit leur nombre de lots. Établi par un professionnel qualifié, il recense les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, les hiérarchise, en estime le coût et propose un échéancier sur dix ans. Il est actualisé tous les dix ans.

L'assemblée générale se prononce sur l'adoption de tout ou partie du projet à la majorité de l'article 25. Les travaux sont ensuite votés selon le calendrier retenu, chaque vote s'accompagnant d'une décision sur leur financement. La copropriété peut être dispensée du plan lorsqu'un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans.

Pour un bailleur, le plan donne une visibilité précieuse : il annonce les appels de fonds des années à venir et les travaux susceptibles d'améliorer la classe énergétique du logement. Or un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer révisé, comme l'explique notre guide sur la révision du loyer, et le calendrier des interdictions de louer rend ces travaux décisifs.

Investir dans un lot : les documents à lire

Avant d'acheter un appartement destiné à la location, les procès-verbaux des trois dernières assemblées, le carnet d'entretien, la fiche synthétique de la copropriété, le plan pluriannuel de travaux et l'état du fonds de travaux renseignent sur la santé financière de l'immeuble. Des impayés importants entre copropriétaires, des procédures en cours ou des travaux lourds votés mais non encore appelés modifient la rentabilité attendue.

Le règlement de copropriété précise aussi l'usage autorisé des lots : location meublée de courte durée, activité professionnelle, répartition des charges. Nous analysons ces documents lors de l'avant-contrat, comme le détaille notre guide sur l'achat en copropriété, et vérifions à l'acte la répartition des appels de fonds entre vendeur et acquéreur.

Sources

• Service-public.gouv.fr, règles de vote en assemblée générale de copropriété
• Service-public.gouv.fr, déroulement d'une assemblée générale
• Service-public.gouv.fr, charges de copropriété
• Service-public.gouv.fr, fonds de travaux
• Service-public.gouv.fr, plan pluriannuel de travaux
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété (Légifrance)