Investir dans l'immobilier locatif à Chartres : prix, loyers, rendement et fiscalité en 2026

Les prix d'achat à Chartres et autour

Les statistiques publiques issues des demandes de valeurs foncières (DVF), qui recensent les ventes réellement conclues, donnent pour Chartres un prix médian de 2 448 €/m² pour les appartements et de 2 503 €/m² pour les maisons, sur les ventes de 2021 à 2025. En 2025, la médiane s'établit à 2 436 €/m² pour les appartements et 2 756 €/m² pour les maisons. Les écarts restent importants selon les quartiers, l'étage, l'état et la performance énergétique.

Les communes de la première couronne affichent des prix proches ou un peu inférieurs, ce qui modifie le rendement à loyer comparable. Notre guide sur l'achat à Chartres par quartier décrit les secteurs de la ville ; pour un bien précis, l'étude s'appuie sur les références de ventes comparables.

Combien se loue un logement à Chartres ?

La carte des loyers du ministère chargé du Logement, établie par l'ANIL à partir des annonces publiées sur les principales plateformes, estime pour Chartres, au troisième trimestre 2025, un loyer de marché de 13,13 €/m² par mois charges comprises pour un appartement type de 52 m², soit environ 680 € par mois. Ces indicateurs portent sur des logements non meublés et reposent, pour Chartres, sur plusieurs milliers d'annonces.

Le loyer au mètre carré décroît avec la surface. Un studio ou un deux pièces se loue plus cher au mètre carré qu'un grand appartement ou qu'une maison, ce qui explique le rendement brut plus élevé des petites surfaces, compensé par une rotation des locataires plus fréquente. Ces chiffres sont des loyers d'annonce, charges comprises : le loyer hors charges que vous encaissez est inférieur du montant des provisions pour charges récupérables.

Calculer le rendement : brut, net, puis après impôt

Le rendement brut rapporte les loyers annuels hors charges au coût total d'acquisition : prix, frais d'acquisition et, le cas échéant, travaux et mobilier. Pour un bien ancien en Eure-et-Loir, les frais d'acquisition représentent en général 7,5 à 8,5 % du prix, les droits de mutation atteignant à eux seuls environ 6,32 % depuis le relèvement du taux départemental ; notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir en détaille le calcul.

Le rendement net retranche les charges qui restent au propriétaire : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, entretien et vacance locative. Le rendement après impôt dépend enfin du régime fiscal et de votre taux marginal d'imposition. Dans l'exemple ci-dessous, l'écart entre rendement brut et rendement après impôt dépasse trois points pour un investisseur imposé à 30 %.

Le financement modifie la lecture : les intérêts d'emprunt se déduisent au régime réel, et l'effet de levier accroît la rentabilité des fonds propres tant que le taux du crédit reste inférieur au rendement du bien.

Les contraintes propres à Chartres

Dans le centre-ville délimité par les boulevards, basse ville comprise, chaque nouvelle mise en location d'un logement vide ou meublé exige une autorisation préalable de la Ville depuis le 1er septembre 2022, et la division d'un immeuble en plusieurs logements un permis de diviser depuis le 1er juin 2023. Notre guide sur le permis de louer à Chartres en décrit le périmètre et la procédure.

Le centre historique est aussi couvert par un site patrimonial remarquable doté d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur : les travaux de façade, de menuiseries ou d'isolation y sont encadrés, ce qui pèse sur le coût d'une rénovation. En contrepartie, certains immeubles ouvrent droit aux aides des opérations de restauration et au dispositif Malraux.

La performance énergétique conditionne la location : un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, la classe F suivra en 2028 et la classe E en 2034, et le loyer des logements classés F et G est gelé. Un appartement ancien bon marché peut ainsi appeler des travaux importants avant toute mise en location . Le diagnostic se lit donc dès la première visite, avant toute offre.

Location nue ou meublée : la fiscalité des loyers

Loués vides, les loyers constituent des revenus fonciers. Jusqu'à 15 000 € de loyers annuels, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % ; au-delà, ou sur option pour trois ans, le régime réel permet de déduire les charges et intérêts et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % en 2026. Notre guide sur la location nue détaille ces règles.

Loués meublés, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus de 2026 ; au régime réel, le loueur déduit ses charges et amortit l'immeuble et le mobilier. Les prélèvements sociaux atteignent 18,6 % en 2026, et depuis le 15 février 2025 les amortissements déduits majorent la plus-value à la revente. Notre guide sur la location meublée compare les deux régimes.

Les dispositifs d'investissement ouverts en 2026

Le dispositif Relance logement, créé par la loi de finances pour 2026, s'applique aux logements situés dans des immeubles collectifs acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, neufs ou anciens avec des travaux d'au moins 30 % du prix permettant une réhabilitation lourde. Le propriétaire loue nu pendant neuf ans, à un loyer et à un locataire sous plafonds, et déduit un amortissement de 3 à 5,5 % par an calculé sur 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer, majorée en cas de loyer social. Le plafond de loyer intermédiaire est fixé en 2026 à 11,80 €/m² par mois en zone B1 et à 10,26 €/m² en zones B2 et C : la zone de la commune et le niveau de loyer se vérifient avant l'achat.

Chartres participe au programme Action cœur de ville, ce qui ouvre le dispositif Denormandie, jusqu'au 31 décembre 2027, pour l'achat d'un logement ancien à rénover dont les travaux représentent au moins 25 % du coût total. La réduction d'impôt Malraux concerne la restauration complète d'immeubles du site patrimonial remarquable. Enfin, jusqu'à la fin de 2027, le plafond d'imputation du déficit foncier est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D.

Détenir en nom propre, en SCI ou en démembrement

L'achat en nom propre reste la formule la plus simple pour un premier investissement. La société civile immobilière facilite la détention à plusieurs et la transmission progressive des parts aux enfants, au prix d'un formalisme et, à l'impôt sur les sociétés, d'une fiscalité différente à la revente. L'achat de la seule nue-propriété, l'usufruit étant acquis pour quinze à vingt ans par un bailleur social, permet de se constituer un patrimoine sans gestion ni imposition des loyers pendant la durée du démembrement.

Chaque formule a ses effets sur l'impôt, sur la protection du conjoint et sur la succession. Nous les comparons avec vous avant la signature de l'avant-contrat, car le choix de l'acquéreur, personne ou société, figure dès cet acte.

Sources

• Data.gouv.fr, « Carte des loyers » : indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025 (estimations ANIL)
• Data.gouv.fr, statistiques DVF (Etalab, d'après la DGFiP)
• Service-public.gouv.fr, investissement locatif Relance logement
• Service-public.gouv.fr, revenus d'une location meublée
• Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
• Ville de Chartres, permis de louer
• ANIL, dispositif Denormandie