L'essentiel
- Avant la promesse de vente, le vendeur d'un lot de copropriété remet à l'acquéreur une série de documents fixée par l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation : règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, fiche synthétique, carnet d'entretien, informations financières.
- Le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur ne court qu'à compter du lendemain de la remise de ces documents.
- Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés d'habitation de plus de quinze ans doivent disposer d'un plan pluriannuel de travaux sur dix ans, sauf si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux.
- Les sommes versées au fonds de travaux restent attachées au lot et ne sont pas remboursées au vendeur ; les travaux votés avant la vente se répartissent selon la date d'exigibilité des appels de fonds, sauf accord différent dans l'avant-contrat.
Quels documents le vendeur doit-il remettre ?
La liste figure à l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation. Elle couvre l'organisation de la copropriété, sa situation financière et l'état de l'immeuble. Ces pièces sont annexées à la promesse ou remises avant sa signature, sur papier ou par voie électronique si l'acquéreur l'accepte expressément.
Leur remise conditionne le point de départ du délai de rétractation de dix jours, qui court à compter du lendemain de la remise du dossier complet. Notre guide sur le délai de rétractation en précise le calcul. Les diagnostics techniques relatifs aux parties privatives complètent le dossier ; ils sont présentés dans notre guide sur les diagnostics obligatoires.
- Règlement de copropriété et état descriptif de division, avec leurs modificatifs publiés.
- Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
- Fiche synthétique de la copropriété et carnet d'entretien de l'immeuble.
- Charges courantes et charges hors budget payées par le vendeur au titre des deux exercices précédents.
- Sommes restant dues par le vendeur et sommes qui seront dues par l'acquéreur, état global des impayés de charges et dette envers les fournisseurs.
- Quote-part du lot dans le fonds de travaux.
- Plan pluriannuel de travaux ou son projet, conclusions du diagnostic technique global s'il existe.
- Notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division
Le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble, distingue parties communes et parties privatives, répartit les charges et encadre l'usage des lots. Lisez-le au regard de votre projet : une clause d'habitation bourgeoise exclusive peut interdire l'exercice d'une profession, et certaines clauses limitent la location de courte durée ou la pose d'équipements en façade.
L'état descriptif de division identifie chaque lot par un numéro, avec sa description et sa quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes. Vérifiez que le lot vendu correspond à ce que vous visitez : une cave, un grenier ou une place de stationnement doit figurer comme lot à part entière ou comme partie privative d'un lot. Une pièce aménagée dans des combles communs ou un couloir annexé sans autorisation de l'assemblée reste une partie commune, et l'acquéreur ne peut en revendiquer la propriété.
La superficie privative de chaque lot, dite loi Carrez, figure dans la promesse et dans l'acte (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l'acquéreur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle, en agissant dans l'année qui suit l'acte authentique.
Les procès-verbaux d'assemblée générale
Les procès-verbaux des trois dernières assemblées sont la meilleure source sur la vie de l'immeuble. Ils révèlent les travaux votés et leur calendrier de financement, les travaux débattus puis repoussés, les procédures en cours contre un copropriétaire défaillant ou une entreprise, les changements de syndic, les difficultés de recouvrement des charges.
Portez une attention particulière aux résolutions reportées d'une année sur l'autre : un ravalement ou une réfection de toiture ajournée se retrouvera tôt ou tard à l'ordre du jour, et la quote-part de chaque lot se chiffre souvent en milliers d'euros. Les convocations à une assemblée prévue après la vente, lorsque le vendeur les a reçues, méritent aussi d'être demandées. Pour comprendre les règles de vote et la répartition des charges, notre guide sur les charges et l'assemblée générale de copropriété détaille le fonctionnement du syndicat.
Fiche synthétique, carnet d'entretien et santé financière
La fiche synthétique, établie chaque année par le syndic (article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965), réunit en une page les données essentielles : nombre de lots, budget prévisionnel, montant des impayés et des dettes envers les fournisseurs, fonds de travaux, équipements de l'immeuble. Un niveau d'impayés élevé au regard du budget signale un risque : les copropriétaires à jour financent alors la trésorerie à la place des défaillants.
Le carnet d'entretien retrace l'histoire technique de l'immeuble : références des contrats d'assurance, années de réalisation des gros travaux et entreprises intervenues, contrats d'entretien des équipements communs, échéancier du plan pluriannuel de travaux. Il permet de mesurer ce qui a été fait et ce qui reste à prévoir.
Comparez enfin les charges courantes des deux derniers exercices avec le budget que vous consacrerez au logement : elles s'ajoutent chaque mois au remboursement du prêt, et leur évolution d'un exercice à l'autre renseigne sur la gestion de l'immeuble. Un budget en forte hausse sans travaux votés mérite une question au syndic.
Plan pluriannuel de travaux, DTG et fonds de travaux
Issu de la loi Climat et résilience, le plan pluriannuel de travaux (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965) recense sur dix ans les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, avec une estimation de leur coût et un calendrier. Il est obligatoire, depuis le 1er janvier 2025, pour toutes les copropriétés d'habitation dont la réception date de plus de quinze ans, après une entrée en vigueur progressive depuis 2023 pour les plus grandes. Son adoption relève de la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.
Le diagnostic technique global analyse l'état des parties communes et des équipements, la situation de l'immeuble au regard de la réglementation et sa performance énergétique. Facultatif dans la plupart des copropriétés existantes, il dispense d'établir le plan pluriannuel lorsqu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans. Le diagnostic de performance énergétique collectif est, lui, obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle au moins égale à 5 % du budget prévisionnel et, lorsqu'un plan pluriannuel est adopté, à 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit (article 14-2-1). Ces sommes appartiennent au syndicat : l'acquéreur profite de la réserve constituée, sans que le vendeur puisse en obtenir le remboursement. Les parties en tiennent souvent compte dans la négociation du prix.
Qui paie les travaux votés avant la vente ?
L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 pose des règles supplétives. La provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur. Les provisions pour travaux hors budget sont dues par celui qui est copropriétaire au moment où l'appel de fonds devient exigible. Un appel de fonds pour un ravalement voté avant la vente mais exigible après l'acte est donc, en l'absence de clause, à la charge de l'acquéreur.
L'avant-contrat peut répartir différemment ces sommes, et c'est fréquent : le vendeur prend en charge les travaux votés avant la signature de la promesse, l'acquéreur ceux votés après. Cette clause ne lie que les parties entre elles ; le syndic appelle les fonds auprès de celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité, et le notaire règle les comptes le jour de l'acte. Le guide sur le compromis et la promesse de vente présente les autres clauses de l'avant-contrat.
Avant l'acte, le syndic délivre au notaire un état daté, qui arrête les sommes dues par le vendeur au syndicat et celles qui resteront à la charge de l'acquéreur. Après la signature, le notaire avise le syndic de la vente ; celui-ci peut former opposition sur le prix pour obtenir le paiement des sommes restant dues par le vendeur (article 20 de la loi du 10 juillet 1965).
Les points de vigilance
Certaines situations justifient un examen approfondi ou une négociation : copropriété placée sous administration provisoire ou sous plan de sauvegarde, procédure judiciaire importante, impayés de charges élevés au regard du budget, immeuble classé en étiquette énergétique F ou G alors que vous envisagez de louer. Sur ce dernier point, notre guide sur le DPE et le calendrier d'interdiction de louer donne les échéances.
À Chartres, les immeubles du centre ancien sont en outre situés dans le site patrimonial remarquable : les travaux de façade, de toiture ou de menuiseries votés par l'assemblée supposent l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, ce qui influe sur leur coût et leur calendrier. Notre guide sur l'achat dans le centre historique décrit ces contraintes. Nous examinons avec vous l'ensemble des pièces avant la signature de l'avant-contrat, afin d'identifier les dépenses à venir et d'adapter, si besoin, le prix ou les clauses de répartition.
Exemple chiffré
Un appartement à Chartres avec un ravalement voté
Camille achète 190 000 € un appartement de 95/1 000e des charges générales dans un immeuble de 24 lots. Le budget prévisionnel est de 36 000 € par an et le fonds de travaux reçoit 5 % du budget. L'assemblée de juin 2026 a voté un ravalement de 150 000 €, appelé en deux fois, en janvier et en juillet 2027. La promesse est signée en octobre 2026, l'acte en décembre 2026.
- Charges courantes annuelles du lot (36 000 € × 95/1 000)
- 3 420 €, soit 285 € par mois
- Cotisation annuelle au fonds de travaux (1 800 € × 95/1 000)
- 171 €
- Quote-part du ravalement (150 000 € × 95/1 000)
- 14 250 €
- Débiteur selon la règle supplétive (appels exigibles après l'acte)
- Camille
- Débiteur si la promesse met à la charge du vendeur les travaux votés avant sa signature
- Le vendeur, par remboursement à Camille ou retenue sur le prix
Sans clause dans la promesse, Camille paierait 14 250 € de travaux décidés avant son arrivée. La lecture du procès-verbal de juin 2026 avant la signature lui permet de négocier soit une prise en charge par le vendeur, soit une baisse de prix équivalente.
Questions fréquentes
Le vendeur peut-il me transmettre les documents par courriel ?
Oui, par un procédé dématérialisé, à condition que vous l'acceptiez expressément par écrit, en général dans un document que vous signez avant la promesse. Les documents peuvent aussi être mis à disposition dans un espace sécurisé. Conservez la preuve de la date de remise : elle fixe le point de départ de votre délai de rétractation.
Puis-je récupérer la part du fonds de travaux payée par le vendeur ?
La question se pose en sens inverse : ces sommes restent au syndicat et profitent au lot, donc à vous. Le syndicat les conserve définitivement. Il peut en revanche demander à être indemnisé par l'acquéreur, ce qui relève de la négociation du prix et doit être prévu dans la promesse.
Que se passe-t-il si une assemblée générale se tient entre la promesse et l'acte ?
Le vendeur reste copropriétaire jusqu'à l'acte et vote seul, mais la promesse peut prévoir qu'il vous transmette la convocation et vous donne pouvoir d'y assister ou de voter dans un sens convenu. Les travaux décidés pendant cette période sont répartis selon la clause de l'avant-contrat ou, à défaut, selon la date d'exigibilité des appels de fonds.
L'immeuble n'a pas encore de plan pluriannuel de travaux : est-ce un problème ?
C'est une information à prendre en compte. Si l'immeuble a plus de quinze ans et qu'aucun diagnostic technique global n'a écarté tout besoin de travaux, le plan est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 et le maire peut en exiger la communication. Son absence prive l'acquéreur d'une vision chiffrée des dépenses futures : interrogez le syndic sur son état d'avancement.
Le règlement de copropriété peut-il m'interdire de louer en meublé de tourisme ?
Le règlement peut restreindre les usages des lots s'il est justifié par la destination de l'immeuble. Une clause d'habitation bourgeoise exclusive fait souvent obstacle à la location de courte durée. La loi du 19 novembre 2024 a par ailleurs assoupli la majorité requise pour modifier le règlement sur ce point : vérifiez l'ordre du jour des prochaines assemblées si ce projet compte pour vous.
Premier rendez-vous
Un achat immobilier en vue ?
L'étude vérifie le dossier et vous accompagne de l'avant-contrat à la signature.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, achat d'un logement en copropriété
- Service-public.gouv.fr, plan pluriannuel de travaux en copropriété
- Service-public.gouv.fr, fonds de travaux en copropriété
- Service-public.gouv.fr, diagnostic technique global
- Service-public.gouv.fr, carnet d'entretien de la copropriété
- Service-public.gouv.fr, DPE collectif
- ANIL, achat d'un logement en copropriété