L'essentiel
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une tacite reconduction en France métropolitaine ; l'interdiction s'étendra aux logements classés F le 1er janvier 2028 et E le 1er janvier 2034.
- Les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés depuis août 2022, ni par révision annuelle, ni au renouvellement, ni lors d'une relocation.
- À la vente, une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G est accompagné d'un audit énergétique qui chiffre les travaux.
- Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 et passera à 1,7 le 1er janvier 2027 : certains logements chauffés à l'électricité gagnent une ou deux classes.
Un critère de décence fondé sur le DPE
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a intégré la performance énergétique dans la définition du logement décent, prévue par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Un bailleur doit remettre au locataire un logement décent ; en dessous d'un certain niveau de performance, mesuré par le diagnostic de performance énergétique, le logement cesse de l'être. Le DPE, établi selon la méthode en vigueur depuis le 1er juillet 2021, classe le logement de A à G.
Une première étape est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 : les logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an sont devenus indécents en métropole. Le calendrier s'est poursuivi en 2025 avec l'ensemble des logements classés G. Ces règles concernent la location nue et la location meublée à titre de résidence principale ; les meublés de tourisme relèvent de règles propres, présentées dans notre guide sur les meublés de tourisme.
Le calendrier des interdictions
En France métropolitaine, le niveau minimal de performance progresse par paliers. Le bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit à compter de chaque date doit porter sur un logement qui atteint au moins la classe indiquée. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : les logements classés G seront concernés en 2028 et ceux classés F en 2031.
| Date | Logements concernés | Conséquence |
|---|---|---|
| Août 2022 | Classés F et G | Gel des loyers : aucune hausse à la révision, au renouvellement ou à la relocation |
| 1er janvier 2023 | Plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an | Logement non décent |
| 1er avril 2023 | Maisons et monopropriétés classées F ou G | Audit énergétique obligatoire à la vente |
| 1er janvier 2025 | Classés G | Plus de nouveau bail, de renouvellement ni de reconduction ; audit étendu aux biens classés E |
| 1er janvier 2026 | Logements utilisant l'électricité | Coefficient de conversion abaissé de 2,3 à 1,9 |
| 1er janvier 2027 | Logements utilisant l'électricité | Coefficient abaissé à 1,7 |
| 1er janvier 2028 | Classés F | Plus de nouveau bail, de renouvellement ni de reconduction |
| 1er janvier 2034 | Classés E | Plus de nouveau bail, de renouvellement ni de reconduction ; audit étendu aux biens classés D |
Baux en cours, renouvellements et recours du locataire
Le bail conclu avant l'échéance applicable se poursuit jusqu'à son terme. L'exigence de décence s'impose à compter du renouvellement ou de la tacite reconduction suivant chaque date : pour un bail de location nue de trois ans signé en 2024 sur un logement classé G, la reconduction de 2027 intervient alors que le logement ne répond plus au critère. Le locataire reste dans les lieux ; c'est au bailleur de réaliser les travaux.
Le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité du logement, de préférence par lettre recommandée. À défaut d'accord, il saisit la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu'à leur réalisation. Le locataire peut aussi exiger la communication d'un DPE valide.
Le juge ne peut pas ordonner de travaux lorsque le bailleur démontre que les travaux nécessaires se heurtent à des contraintes architecturales ou patrimoniales, par exemple un refus d'autorisation d'urbanisme, ou à un risque de pathologie du bâti attesté par un professionnel. En copropriété, lorsque les travaux relèvent des parties communes, il tient compte des décisions de l'assemblée générale. Dans le secteur sauvegardé de Chartres, ces contraintes se vérifient avec soin : voyez notre guide sur l'achat dans le site patrimonial remarquable.
Le gel des loyers des logements classés F et G
Depuis août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté en métropole : ni révision annuelle selon l'indice de référence des loyers, ni majoration lors du renouvellement du bail, ni hausse lors d'une nouvelle location. Le loyer reste figé jusqu'à ce que le logement atteigne au moins la classe E.
Pour un investisseur, ce gel pèse sur la rentabilité dès l'achat : le loyer en place reste figé malgré l'inflation, alors que les charges et la taxe foncière continuent d'évoluer. Le guide sur la révision du loyer présente les règles applicables aux logements qui en restent bénéficiaires.
Ce que le calendrier change pour l'acquéreur
Le classement énergétique est devenu un élément du prix. Pour un logement destiné à la location, il détermine la durée pendant laquelle le bien peut être loué sans travaux et le budget à prévoir. Pour un achat en résidence principale, il annonce le coût de chauffage et la valeur de revente. Les classes figurent dans l'annonce, et la mention « logement à consommation énergétique excessive » signale les biens classés F et G.
Avant de faire une offre, lisez le DPE et, pour une maison classée E, F ou G, l'audit énergétique : ses deux parcours de travaux chiffrent le passage à une meilleure classe. Faites confirmer ces estimations par des artisans, et vérifiez les aides mobilisables, notamment MaPrimeRénov'. Pour un logement vendu occupé, examinez la date d'échéance du bail : elle fixe la date à laquelle le logement devra répondre au nouveau critère.
En copropriété, la performance dépend aussi des parties communes. Le DPE collectif, le projet de plan pluriannuel de travaux et les procès-verbaux d'assemblée générale indiquent si une rénovation de l'immeuble est envisagée et à quel coût : notre guide sur l'achat en copropriété en présente la lecture. Selon la fiscalité retenue, les travaux peuvent créer un déficit foncier ou s'amortir en location meublée : voyez nos guides sur la location nue et sur la location meublée.
L'évolution du calcul du DPE en 2026 et 2027
Le DPE convertit l'énergie finale consommée en énergie primaire, au moyen d'un coefficient propre à chaque énergie. Pour l'électricité, ce coefficient est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026. Il sera fixé à 1,7 à compter du 1er janvier 2027. Les logements qui utilisent l'électricité pour le chauffage, la climatisation ou l'eau chaude peuvent ainsi gagner une, voire deux classes ; aucune étiquette n'est dégradée par ces changements.
Un DPE établi avant ces dates reste valable pendant dix ans. Son propriétaire peut obtenir une attestation actualisée, gratuitement et sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site de l'observatoire DPE-Audit de l'Ademe. Avant d'acheter un logement classé F ou G chauffé à l'électricité, demandez au vendeur cette attestation : le classement actualisé peut modifier l'échéance applicable et la négociation. Les seuils propres aux logements de moins de 40 m², adaptés depuis le 1er juillet 2024, obéissent à la même logique.
L'audit énergétique à la vente
Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison ou d'un immeuble appartenant à un seul propriétaire, classé F ou G, s'accompagne d'un audit énergétique ; l'obligation s'étend aux biens classés E depuis le 1er janvier 2025 et s'étendra aux biens classés D le 1er janvier 2034. Les appartements vendus en copropriété ne sont pas concernés. L'audit, valable cinq ans, est remis dès la première visite et annexé à la promesse ou à l'acte.
Il propose au moins deux parcours de travaux, l'un par étapes, l'autre en une seule fois, visant la classe B lorsque c'est techniquement possible, avec leur coût estimé et les aides mobilisables. Ce document informe l'acquéreur, libre de réaliser ou non les travaux proposés ; le vendeur, de son côté, vend le bien en l'état. La liste complète des documents remis à l'acquéreur figure dans notre guide sur les diagnostics obligatoires.
Exemple chiffré
Un appartement loué classé F acheté à Chartres
Un investisseur achète un appartement classé F, vendu occupé. Le bail de location nue, conclu pour trois ans par un bailleur personne physique, a pris effet le 1er septembre 2025. Le loyer est de 650 € par mois.
- Terme du bail en cours
- 31 août 2028
- Tacite reconduction
- 1er septembre 2028, après l'échéance du 1er janvier 2028
- Classe minimale exigée à la reconduction
- E
- Révision annuelle du loyer d'ici là
- Aucune, le loyer reste à 650 €
- Délai utile pour réaliser les travaux
- Environ deux ans à compter de l'achat
- À vérifier avant l'offre
- Attestation DPE actualisée, faisabilité des travaux, décisions de copropriété
L'échéance du bail en cours, et non la seule date du 1er janvier 2028, fixe le calendrier des travaux. Le coût de la rénovation et le gel du loyer entrent dans le calcul du prix proposé.
Questions fréquentes
Puis-je acheter un logement classé G pour le louer ?
Oui, à condition de réaliser les travaux avant de signer un bail : un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Intégrez le coût de la rénovation au plan de financement, en vous appuyant sur des devis. Visez directement une classe qui restera conforme en 2034, soit au moins la classe D, pour éviter une seconde campagne de travaux.
Le locataire en place doit-il partir si le logement est classé G ?
Il reste dans les lieux : son bail se poursuit. Le bailleur doit en revanche rendre le logement décent, et le locataire peut exiger les travaux, au besoin devant le juge, qui peut réduire le loyer jusqu'à leur réalisation. La classe énergétique ne constitue pas, à elle seule, un motif de congé.
Les locations meublées sont-elles concernées ?
Oui, pour la location meublée à titre de résidence principale, qui relève des mêmes critères de décence. Les meublés de tourisme obéissent à un dispositif propre, issu de la loi du 19 novembre 2024 : notre guide sur la location meublée en 2026 en présente le cadre fiscal et renvoie aux règles applicables.
Mon DPE peut-il s'améliorer sans travaux ?
C'est possible pour les logements qui utilisent l'électricité, en raison de la baisse du coefficient de conversion au 1er janvier 2026 puis au 1er janvier 2027. Une attestation actualisée s'obtient gratuitement, sans nouvelle visite, auprès de l'observatoire de l'Ademe. Pour les autres énergies, seule une amélioration réelle du logement modifie la classe.
Le vendeur doit-il réaliser les travaux préconisés par l'audit ?
L'audit énergétique informe l'acquéreur sur les travaux possibles et leur coût ; il laisse au vendeur comme à l'acquéreur occupant la liberté de les réaliser ou non. Son contenu sert surtout à évaluer le budget de rénovation et à négocier le prix.
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Sources
- Service-public.gouv.fr, logement décent et performance énergétique
- Service-public.gouv.fr, les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être louées
- Service-public.gouv.fr, nouveau calcul du DPE au 1er janvier 2027
- Service-public.gouv.fr, diagnostic de performance énergétique
- Service-public.gouv.fr, audit énergétique en cas de vente
- Ministère de la Transition écologique, diagnostic de performance énergétique