L'essentiel
- Chartres se situe hors zone tendue : le loyer d'un nouveau bail s'y fixe librement, sans plafond de relocation ni encadrement des loyers.
- Le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus augmenter depuis le 24 août 2022, et un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.
- Si la surface habitable réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans le bail, le locataire peut obtenir une baisse proportionnelle du loyer (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).
- Un logement placé sous le dispositif Relance logement respecte un plafond de loyer intermédiaire, fixé en 2026 à 11,80 €/m² par mois hors charges en zone B1, zone de Chartres et de sa première couronne.
Un loyer libre, dans quelles limites ?
Le loyer d'un logement du secteur privé se fixe librement lors de la première location ou d'une relocation, sauf dans les communes classées en zone tendue et dans celles qui appliquent l'encadrement des loyers. La liste des zones tendues résulte du décret du 10 mai 2013, modifié en dernier lieu par un décret du 22 décembre 2025 ; Chartres et les communes voisines restent en dehors de cette liste. Dans les communes en zone tendue, un décret renouvelé chaque année limite en principe le loyer d'un nouveau locataire au dernier loyer appliqué.
La liberté juridique trouve vite ses limites économiques. Un loyer trop élevé allonge la vacance, attire des dossiers fragiles et expose à une rotation rapide ; un loyer trop bas se rattrape difficilement, puisque les hausses en cours de bail suivent l'indice de référence des loyers. L'estimation consiste donc à situer le logement au sein des loyers effectivement pratiqués pour des biens comparables.
Les références de marché à consulter
La carte des loyers publiée par le ministère chargé du Logement, établie avec l'ANIL, donne pour chaque commune un loyer d'annonce estimé, charges comprises, pour des logements non meublés : appartement moyen, petits appartements d'une ou deux pièces, grands appartements, maisons. La version publiée en décembre 2025 porte sur des mises en location du troisième trimestre 2025. Notre guide sur l'investissement locatif à Chartres en reprend les valeurs pour la ville.
Ces moyennes se corrigent ensuite par les caractéristiques propres du logement : quartier, étage et ascenseur, état des pièces d'eau, balcon ou jardin, stationnement, cave, orientation, performance énergétique. Les annonces en cours, relevées sur les mêmes critères, indiquent le niveau de concurrence ; elles reflètent des loyers demandés, parfois supérieurs aux loyers conclus. Un loyer affiché charges comprises se compare au loyer hors charges après déduction des provisions.
- Surface habitable et nombre de pièces.
- Classe énergétique et coût prévisible du chauffage.
- Extérieur, stationnement, cave, ascenseur.
- État des cuisines, salles d'eau et équipements.
- Proximité de la gare de Chartres, des commerces et des écoles.
- Location vide ou meublée.
Performance énergétique : gel des loyers et interdictions de louer
La classe du diagnostic de performance énergétique pèse directement sur le loyer. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut augmenter ni à la relocation, ni lors de la révision annuelle, ni au renouvellement du bail. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ; la même règle s'appliquera aux logements classés F le 1er janvier 2028, puis aux logements classés E le 1er janvier 2034.
Avant de fixer un loyer, vérifiez donc la date et la classe du diagnostic. Un logement proche du seuil gagne souvent à des travaux avant la mise en location, travaux déductibles au régime réel des revenus fonciers. Notre guide sur le calendrier du DPE détaille les échéances et la notion de logement décent.
Plafonds liés aux dispositifs fiscaux
Certains dispositifs subordonnent un avantage fiscal au respect d'un plafond de loyer. Le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026, dit Relance logement, impose un loyer intermédiaire : en 2026, 11,80 €/m² par mois hors charges en zone B1 et 10,26 €/m² en zones B2 et C. Chartres et sa première couronne sont classées en zone B1 par l'arrêté du 23 juin 2026 modifiant le zonage A/B/C.
Ces plafonds s'appliquent pendant toute la durée de l'engagement de location et s'accompagnent souvent de plafonds de ressources du locataire. Avant de choisir un dispositif, comparez le loyer plafonné au loyer de marché : l'écart représente le prix de l'avantage fiscal. Notre guide sur le déficit foncier présente une autre voie, sans plafond de loyer.
Surface habitable, meublé et charges : ce que le bail doit refléter
Le bail d'un logement vide ou meublé indique la surface habitable. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée, le locataire peut demander au bailleur une diminution du loyer proportionnelle à l'écart (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989). Faute d'accord, il saisit le juge dans les quatre mois de sa demande. Un mesurage fiable avant la mise en location évite ce risque.
Un logement meublé, qui doit comporter la liste d'équipements fixée par décret, se loue plus cher qu'un logement vide comparable ; ses loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, comme l'explique notre guide sur la location meublée. Dans tous les cas, le loyer s'entend hors charges : les provisions pour charges récupérables s'y ajoutent et se régularisent chaque année.
L'annonce indique le loyer mensuel, le montant des charges récupérables et leur mode de règlement, le dépôt de garantie et, en cas d'intermédiaire, les honoraires à la charge du locataire. Le bail distingue ensuite le loyer hors charges, seul concerné par la révision, et les provisions pour charges, régularisées chaque année.
Faire évoluer le loyer après la signature
Une fois le bail signé, le loyer évolue par la révision annuelle, si le bail la prévoit, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers ; le dernier indice publié, celui du deuxième trimestre 2026, s'établit à 148,37. Notre modèle de lettre de révision du loyer en facilite le calcul.
Au renouvellement du bail, hors zone tendue, le bailleur peut proposer un loyer réévalué si le loyer en place est manifestement sous-évalué. Il adresse sa proposition au moins six mois avant le terme, avec au moins trois références de loyers de logements comparables du voisinage. La hausse s'étale ensuite par tiers sur trois ans, ou par sixième sur six ans, et par sixième chaque année lorsqu'elle dépasse 10 %. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation d'Eure-et-Loir est saisie avant le juge.
Exemple chiffré
Une erreur de surface dans le bail
Un deux-pièces de Chartres est loué 650 € par mois hors charges ; le bail mentionne 48 m². Un mesurage demandé par le locataire établit une surface habitable de 44 m².
- Écart de surface (48 − 44)
- 4 m²
- Écart relatif (4 ÷ 48)
- 8,3 %, au-delà d'un vingtième (5 %)
- Loyer recalculé (650 € × 44 ÷ 48)
- 595,83 €
- Diminution mensuelle
- 54,17 €
- Diminution annuelle
- 650 €
Le locataire peut obtenir une diminution d'environ 54 € par mois. Un mesurage professionnel avant la mise en location coûte bien moins que cet écart sur la durée du bail.
Questions fréquentes
Chartres applique-t-elle l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers s'applique dans une liste limitée d'agglomérations, toutes situées hors d'Eure-et-Loir. Chartres se situe aussi hors zone tendue : le loyer d'un nouveau bail s'y fixe librement, sous réserve des règles liées au diagnostic de performance énergétique et des plafonds des dispositifs fiscaux choisis.
Puis-je augmenter le loyer entre deux locataires ?
Hors zone tendue, oui : le loyer du nouveau bail se fixe librement, sauf si le logement est classé F ou G, dont le loyer est gelé depuis le 24 août 2022. En cours de bail, seule la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers permet une hausse, à condition qu'une clause du bail la prévoie.
Le notaire peut-il estimer le loyer de mon logement ?
Oui. Dans le cadre d'un mandat de gestion, nous proposons un loyer au regard des références locales, de la performance énergétique et des règles propres au logement. Pour une estimation de la valeur vénale du bien lui-même, utile avant une vente ou une donation, la page estimation présente notre démarche.
Mon diagnostic de performance énergétique est-il encore valable pour relouer ?
Un diagnostic de performance énergétique est valable dix ans, mais ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ont cessé d'être valables au plus tard le 31 décembre 2024. Pour une relocation en 2026, il faut donc un diagnostic établi selon la méthode entrée en vigueur en juillet 2021. Sa classe conditionne à la fois le droit de louer et la possibilité d'augmenter le loyer.
Le loyer peut-il être révisé si le bail ne contient aucune clause de révision ?
La révision annuelle suppose une clause du bail qui la prévoit ; sans elle, le loyer reste fixe jusqu'au renouvellement. Lorsque la clause existe, le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision pour la demander, et la hausse ne vaut que pour l'avenir. Le bail peut toujours être réévalué au renouvellement dans les conditions décrites plus haut.
Les mêmes règles s'appliquent-elles à un logement meublé ?
Oui pour l'essentiel : le loyer d'un meublé loué comme résidence principale se fixe librement hors zone tendue, suit l'indice de référence des loyers en cours de bail et subit le gel applicable aux logements classés F ou G. Le logement doit comporter le mobilier minimal fixé par décret ; à défaut, le locataire peut faire requalifier le bail en location vide.
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Sources
- Data.gouv.fr, carte des loyers : indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025
- Service-public.gouv.fr, simulateur : votre commune est-elle en zone tendue ?
- Service-public.gouv.fr, DPE et interdiction de louer les logements énergivores
- Service-public.gouv.fr, investissement locatif Relance logement
- Service-public.gouv.fr, indice de référence des loyers
- ANIL, réévaluation du loyer au renouvellement du bail
- Loi du 6 juillet 1989, article 3-1 : surface habitable (Légifrance)