L'essentiel
- Par défaut, une SCI de location nue relève de l'impôt sur le revenu : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers et, à la revente, profite des abattements pour durée de détention.
- Sur option, la SCI relève de l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, sous conditions, puis 25 % ; elle amortit l'immeuble, ce qui réduit fortement l'impôt annuel.
- À la revente, la SCI à l'IS est imposée sur la différence entre le prix et la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention : les amortissements pratiqués augmentent d'autant la plus-value.
- Les bénéfices distribués aux associés supportent en outre le prélèvement forfaitaire unique, soit 31,4 % en 2026 après la hausse des prélèvements sociaux sur les revenus de placement.
- L'option pour l'IS peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée ; passé ce délai, elle devient irrévocable.
Le régime par défaut : la transparence fiscale
Une SCI qui loue des locaux nus relève, sauf option, de l'article 8 du Code général des impôts : l'impôt est établi au nom des associés, chacun déclarant la part du résultat correspondant à ses droits. Pour un associé personne physique, ce résultat constitue un revenu foncier, soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. La société dépose chaque année une déclaration n° 2072 qui répartit le résultat entre les associés.
Les règles de la location nue s'appliquent : charges déductibles au réel, déficit foncier imputable sur le revenu global de chaque associé dans la limite de 10 700 € par an, ou 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique. L'immeuble reste hors du champ de l'amortissement. Les associés sont imposés sur les bénéfices de l'année, qu'ils les perçoivent ou qu'ils les laissent dans la société pour rembourser l'emprunt.
À la revente, la plus-value relève du régime des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, avec une exonération totale après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
L'impôt sur les sociétés : comment il fonctionne
La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés en le notifiant au service des impôts avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné. Une activité commerciale habituelle, comme la location meublée au-delà de 10 % des recettes, y soumet la société de plein droit. Le bénéfice est taxé à 15 % jusqu'à 42 500 € lorsque le chiffre d'affaires reste inférieur à 10 millions d'euros, que le capital est entièrement libéré et détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques, puis à 25 %.
Le résultat se détermine selon les règles des entreprises : loyers, diminués des charges, des intérêts d'emprunt et surtout des amortissements. Le bâtiment s'amortit par composants sur plusieurs décennies, le terrain restant exclu. L'amortissement réduit souvent le bénéfice imposable à un niveau faible pendant de longues années. Le déficit se reporte sur les bénéfices suivants, sans limitation de durée.
Ce régime impose une comptabilité d'entreprise complète, avec bilan et liasse fiscale, et le recours à un expert-comptable. Les associés ne sont imposés personnellement que sur les sommes distribuées.
La revente du bien : l'écart décisif
Dans une SCI à l'IS, la plus-value de cession de l'immeuble se calcule par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués. Elle s'ajoute au résultat de l'exercice et supporte l'impôt sur les sociétés, sans abattement pour durée de détention. Les amortissements qui ont allégé l'impôt pendant la location sont ainsi repris au moment de la vente.
La différence avec la SCI à l'IR s'accroît avec le temps : après 22 ans, la plus-value d'une SCI transparente échappe à l'impôt sur le revenu, et après 30 ans aux prélèvements sociaux, alors que celle d'une SCI à l'IS n'a jamais été aussi élevée, puisque les amortissements cumulés ont réduit la valeur comptable. Pour un bien destiné à être revendu, ce point pèse souvent davantage que l'économie d'impôt annuelle. Notre guide sur la plus-value immobilière détaille le régime des particuliers.
Qu'elle relève de l'un ou l'autre régime, la société conserve le prix d'acquisition historique de l'immeuble : la donation des parts laisse subsister la plus-value latente de l'immeuble, alors qu'une donation de l'immeuble détenu en direct l'efface pour le donataire.
Distribuer ou capitaliser
Le bénéfice d'une SCI à l'IS, une fois l'impôt payé, reste dans la société jusqu'à ce que les associés en décident la distribution. Il peut rembourser l'emprunt, financer des travaux ou un nouvel achat. Lorsqu'il est distribué, il supporte chez l'associé le prélèvement forfaitaire unique : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 % en 2026, ou, sur option globale, le barème progressif après un abattement de 40 %.
Le remboursement des sommes que les associés ont avancées à la société en compte courant échappe à cette imposition. Financer l'acquisition par des apports en compte courant plutôt que par du capital permet ainsi de récupérer progressivement sa mise sans fiscalité. Dans une SCI à l'IR, la question se pose différemment : les associés sont imposés chaque année sur leur quote-part, et les sommes qu'ils retirent ensuite ne supportent plus d'impôt.
L'option pour l'IS et le retour en arrière
L'option pour l'impôt sur les sociétés peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée, par une renonciation notifiée dans les délais prévus par l'article 239 du Code général des impôts. Une fois cette période écoulée, l'option devient irrévocable : la société reste à l'IS jusqu'à sa dissolution.
Le changement de régime a des conséquences immédiates : passer de l'IR à l'IS peut entraîner l'imposition de bénéfices en sursis et soulever la question des plus-values latentes sur l'immeuble, que l'administration traite selon des règles précises. Ce choix s'étudie donc avant l'acquisition, ou au moins avant l'option, avec votre notaire et votre expert-comptable.
Quel régime pour quel projet ?
La SCI à l'IR convient à une détention patrimoniale longue, orientée vers la transmission, avec des revenus que les associés perçoivent régulièrement ou des déficits fonciers qu'ils peuvent imputer. La SCI à l'IS convient à un projet de capitalisation, où les loyers servent à rembourser l'emprunt et à réinvestir, à des associés fortement imposés, ou à une activité de location meublée. Notre guide sur la SCI familiale complète cette analyse, et la holding patrimoniale répond à d'autres objectifs.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Chez les associés, barème et 17,2 % | Dans la société, 15 % puis 25 % |
| Amortissement de l'immeuble | Exclu | Déductible, hors terrain |
| Déficit | Imputable sur le revenu global dans une limite annuelle | Reportable sur les bénéfices futurs de la société |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers, abattements pour durée | Prix moins valeur nette comptable, sans abattement |
| Sommes perçues par les associés | Imposées l'année de réalisation du résultat | Dividendes taxés à 31,4 % ou au barème |
| Comptabilité | Allégée, déclaration n° 2072 | Complète, bilan et liasse fiscale |
| Location meublée habituelle | À éviter | Possible |
Exemple chiffré
Le même immeuble détenu quinze ans à l'IR puis à l'IS
Deux associés, imposés dans la tranche de 30 %, créent une SCI qui achète comptant un immeuble de 300 000 €, dont 20 % de terrain. Les loyers atteignent 18 000 € par an et les charges 4 000 €. L'immeuble est revendu 440 000 € après quinze ans. Hypothèses à l'IS : amortissement du bâtiment sur 30 ans, taux réduit de 15 % applicable, tous les bénéfices distribués.
- IR : impôt et prélèvements sociaux annuels sur 14 000 €
- 4 200 € + 2 408 € = 6 608 €
- IS : impôt annuel (14 000 − 8 000 d'amortissement) × 15 %
- 900 €
- IS : dividende annuel de 5 100 € taxé à 31,4 %
- 1 601 €
- IR : plus-value de 117 500 € (forfait de 7,5 % inclus), après abattements
- 8 930 € + 16 875 € = 25 805 €
- IS : plus-value sur valeur nette comptable (440 000 − 180 000)
- 260 000 €
- IS : impôt sur les sociétés sur la plus-value
- 6 375 € + 54 375 € = 60 750 €
- IS : distribution du bénéfice net de 199 250 € à 31,4 %
- 62 565 €
- Total sur quinze ans, régime de l'IR
- 124 925 €
- Total sur quinze ans, régime de l'IS, tout étant distribué
- 160 836 €
- Total sur quinze ans, régime de l'IS, sans distribution
- 74 250 €
L'IS allège fortement l'impôt pendant la détention, mais la revente reprend les amortissements et la distribution ajoute 31,4 %. Lorsque les associés perçoivent tous les bénéfices et que le bien est revendu, l'IR reste ici plus favorable ; l'IS prend l'avantage lorsque les sommes restent dans la société pour rembourser un emprunt ou réinvestir. Ces montants reposent sur des hypothèses simplifiées et se recalculent pour chaque projet.
Questions fréquentes
Une SCI à l'IS peut-elle revenir à l'impôt sur le revenu ?
Seulement pendant la période de révocabilité : l'option peut être abandonnée jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. Au-delà, elle devient irrévocable. Une SCI soumise à l'IS de plein droit, par exemple en raison d'une activité commerciale, relève de ce régime tant que cette activité se poursuit.
Une SCI à l'IR peut-elle louer en meublé ?
De façon accessoire seulement : au-delà de 10 % des recettes, l'activité de location meublée, commerciale par nature, soumet la société à l'impôt sur les sociétés. Pour une location meublée, la détention en nom propre, présentée dans notre guide sur la location meublée, ou une société à l'IS conviennent mieux.
Les associés d'une SCI à l'IR peuvent-ils utiliser le micro-foncier ?
Un associé qui détient seulement des parts de SCI relève du régime réel pour sa quote-part. Celui qui possède aussi un bien loué nu en direct peut, si le total de ses loyers bruts reste sous 15 000 €, appliquer le micro-foncier à l'ensemble, y compris à sa quote-part de la SCI.
La SCI à l'IS est-elle intéressante pour transmettre à ses enfants ?
Elle permet de donner des parts dont la valeur tient compte des dettes sociales, comme à l'IR. La plus-value latente, alourdie par les amortissements, reste en revanche attachée à l'immeuble et pèsera sur les enfants s'ils vendent. Pour une transmission familiale de long terme, l'IR est souvent préféré ; voir notre guide sur la donation de parts de SCI.
Le choix du régime a-t-il un effet sur l'IFI ?
Les parts de SCI entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière pour la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers, quel que soit le régime fiscal de la société. Les règles d'évaluation et de déduction des dettes figurent dans notre guide sur l'IFI.
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Sources
- Entreprendre.service-public.gouv.fr, impôt sur les sociétés : taux et option
- Entreprendre.service-public.gouv.fr, société civile immobilière : ce qu'il faut savoir
- Service-public.gouv.fr, plus-value immobilière sur la vente d'un bien
- Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
- Service-public.gouv.fr, revenus fonciers : location vide