Loyers impayés : procédure, clause résolutoire, expulsion et avantage du bail notarié

Réagir dès le premier loyer impayé

Un impayé se traite d'autant mieux qu'il est pris tôt. Une relance écrite dans les jours qui suivent l'échéance permet souvent de comprendre la difficulté du locataire : perte d'emploi, séparation, retard de versement d'une aide. Une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception fixe ensuite la dette et ouvre la discussion sur un échéancier. La loi interdit de facturer des pénalités ou des frais de retard au locataire (article 4 de la loi du 6 juillet 1989).

Les garanties se déclenchent en parallèle, chacune selon ses propres délais : information de la caution, déclaration à Action Logement lorsque le bail bénéficie de la garantie Visale, déclaration à l'assureur en cas d'assurance loyers impayés. Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, la caisse d'allocations familiales ou la MSA doit être informée dès que l'impayé atteint le seuil réglementaire, équivalant en pratique à deux mois de loyer.

Un plan d'apurement écrit et daté, signé des deux parties, règle beaucoup de situations sans procédure. Il fixe le montant de chaque versement en plus du loyer courant et prévoit la reprise des poursuites en cas de nouvel incident. Un décompte tenu à jour indique l'imputation de chaque versement partiel sur les échéances en retard, ce qui facilite ensuite la preuve de la dette.

Le commandement de payer et la clause résolutoire

La clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, elle figure obligatoirement dans tout bail d'habitation conclu à compter du 29 juillet 2023. Elle ne produit effet qu'après un commandement de payer resté sans suite pendant six semaines, contre deux mois auparavant.

Le commandement est délivré par un commissaire de justice. Il reproduit le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte précis de la dette, la faculté de saisir le fonds de solidarité pour le logement et le juge pour obtenir des délais, et l'avertissement que le défaut de paiement expose à une procédure de résiliation et d'expulsion. Le commissaire de justice le signale à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) lorsque les seuils fixés par arrêté préfectoral sont atteints.

Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours ; à défaut, la caution ne peut être tenue des pénalités ou intérêts de retard. Les bailleurs personnes morales autres que les SCI familiales doivent en outre saisir la CCAPEX au moins deux mois avant d'assigner le locataire.

L'audience devant le juge des contentieux de la protection

À l'expiration des six semaines, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement, à Chartres pour un logement situé dans la ville. L'assignation est notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, ce qui permet la réalisation d'un diagnostic social et financier du locataire.

À l'audience, le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire et condamne le locataire au paiement de la dette. Il peut aussi, à la demande du locataire ou d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Les effets de la clause résolutoire sont alors suspendus ; si les délais sont respectés, elle est réputée n'avoir jamais joué.

Sans clause résolutoire, dans les baux anciens qui n'en comportent pas, le bailleur demande au juge de prononcer la résiliation judiciaire pour manquement grave. L'assistance d'un avocat aide à constituer un dossier solide : bail, décomptes, relances, commandement, justificatifs des garanties.

Du jugement à l'expulsion : délais et trêve hivernale

Le jugement signifié, un commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. L'occupant dispose en principe de deux mois pour partir. Il peut demander au juge de l'exécution des délais supplémentaires, compris entre un mois et un an depuis la loi du 27 juillet 2023, que le juge accorde en tenant compte de sa situation et de sa bonne ou mauvaise volonté.

Du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, la trêve hivernale suspend l'exécution des expulsions, sauf lorsque l'occupant bénéficie d'un relogement adapté à ses besoins. La procédure judiciaire continue pendant cette période ; seule l'exécution forcée est différée. À défaut de départ volontaire, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. Un refus ou un silence prolongé engage la responsabilité de l'État, qui doit alors indemniser le bailleur.

Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité ou vider le logement sans décision de justice constitue un délit réprimé par l'article 226-4-2 du Code pénal. Le bailleur qui agit seul s'expose à des poursuites, même lorsque la dette est incontestable.

Ce que change un bail notarié

L'acte notarié revêtu de la formule exécutoire est un titre exécutoire au sens de l'article L. 111-3 du Code des procédures civiles d'exécution. Pour les sommes prévues au bail, loyers, charges et révisions régulièrement notifiées, le bailleur dispose donc déjà du titre qu'un jugement de condamnation lui aurait procuré : le commissaire de justice peut directement pratiquer une saisie sur les comptes bancaires du locataire.

Depuis le 1er juillet 2025, la saisie des rémunérations relève elle aussi du commissaire de justice, sans passage devant le juge, dès lors que le créancier dispose d'un titre exécutoire. Un commandement de payer inscrit au registre numérique des saisies laisse un mois au débiteur ; passé ce délai, la saisie est notifiée à l'employeur. Le bail notarié permet ainsi de recouvrer les arriérés plusieurs mois plus tôt qu'avec un bail sous signature privée.

La résiliation du bail et l'expulsion obéissent en revanche aux mêmes règles quel que soit le bail : seule une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire autorise l'expulsion (article L. 411-1 du même code). Notre guide sur le bail notarié détaille son coût et sa rédaction.

Visale, caution et assurance loyers impayés

La garantie Visale, délivrée gratuitement par Action Logement, se porte caution du locataire. Elle vise notamment les locataires de moins de 30 ans, certains salariés de plus de 30 ans récemment embauchés, mutés ou aux revenus modestes, et les travailleurs saisonniers, dans la limite de plafonds de loyer. Dans le parc privé, elle couvre en principe jusqu'à 36 mois d'impayés et deux mois de loyer de dégradations locatives. Le bailleur doit respecter les démarches et délais de déclaration prévus par le contrat.

L'assurance loyers impayés est souscrite et payée par le bailleur ; sa prime est déductible des revenus fonciers au régime réel, comme l'explique notre guide sur la location nue. Le bailleur qui a souscrit une telle assurance ne peut pas exiger en plus une caution personne physique, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

La caution personne physique s'engage par un acte précisant le montant du loyer, ses conditions de révision et la limite de son engagement. Lorsqu'elle intervient à l'acte de bail notarié, son engagement bénéficie lui aussi de la force exécutoire. Lorsque l'acte ne fixe aucune durée, la caution peut résilier son engagement, mais la résiliation ne prend effet qu'au terme du bail en cours.

Après le départ : récupérer le solde

Au départ du locataire, le dépôt de garantie s'impute sur les sommes restant dues, après l'état des lieux de sortie. Pour le solde, le bailleur dispose de trois ans à compter de chaque échéance impayée. Une créance de 5 000 € au plus peut être recouvrée par la procédure simplifiée confiée au commissaire de justice, lorsque le débiteur accepte le montant et les modalités de paiement proposés.

La gestion locative par le notaire organise le suivi des encaissements, les relances et la transmission rapide du dossier au commissaire de justice. Nous recevons les bailleurs à Chartres pour faire le point sur un impayé, vérifier le bail et les garanties, et préparer la suite avec l'avocat lorsque la voie judiciaire s'impose.

Sources

• Service-public.gouv.fr, loyers impayés et expulsion du locataire
• Service-public.gouv.fr, garantie Visale
• Service-public.gouv.fr, saisie sur salaire (réforme du 1er juillet 2025)
• Service-public.gouv.fr, prescription d'une dette de loyer
• Service-public.gouv.fr, injonction de payer et procédure simplifiée de recouvrement
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7-1, 22-1 et 24 (Légifrance)