Location nue : micro-foncier, régime réel et déficit foncier en 2026

Les loyers d'une location vide : des revenus fonciers

Les loyers d'un logement loué vide, d'un garage, d'un local ou de terres agricoles constituent des revenus fonciers. Ils s'ajoutent aux autres revenus du foyer et supportent l'impôt sur le revenu au barème progressif, ainsi que les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, resté inchangé en 2026 alors que la plupart des revenus du patrimoine sont passés à 18,6 %.

Les revenus fonciers se déclarent l'année suivant leur perception. Au micro-foncier, le montant brut des loyers figure directement sur la déclaration de revenus ; au régime réel, une déclaration annexe n° 2044 détaille les recettes et les charges. Les associés d'une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu déclarent leur quote-part du résultat de la société, établi selon les mêmes règles.

Le propriétaire qui loue un logement vide peut aussi le louer meublé : les loyers relèvent alors des bénéfices industriels et commerciaux, avec des règles propres présentées dans notre guide sur la location meublée.

Le micro-foncier

Le micro-foncier s'applique automatiquement lorsque le total des loyers bruts perçus par le foyer, hors charges récupérées sur le locataire, reste inférieur ou égal à 15 000 € dans l'année. Le revenu imposable correspond à 70 % des loyers : l'abattement de 30 % couvre forfaitairement toutes les charges, y compris les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et les travaux.

Ce régime convient lorsque les charges réelles restent inférieures à 30 % des loyers : bien acquis sans crédit, en bon état, sans copropriété coûteuse. Certains dispositifs d'investissement locatif l'excluent. Dès que les charges dépassent ce seuil, notamment l'année de travaux importants, l'option pour le régime réel devient plus intéressante.

Le régime réel et les charges déductibles

Le régime réel s'impose au-delà de 15 000 € de loyers. En deçà, il résulte d'une option, qui engage le contribuable pour trois ans et se matérialise par le dépôt de la déclaration n° 2044. Le revenu imposable correspond alors aux loyers diminués des charges effectivement payées dans l'année.

Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement restent exclus : ils augmentent la valeur du bien et viendront majorer le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value immobilière. Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration d'un local d'habitation, en revanche, se déduisent l'année de leur paiement.

• Intérêts, frais de dossier, de garantie et d'assurance de l'emprunt.
• Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration.
• Taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable.
• Charges de copropriété non récupérables sur le locataire.
• Primes d'assurance, dont l'assurance contre les loyers impayés.
• Frais de gestion : honoraires du gestionnaire, frais de procédure, forfait de 20 € par local pour les menus frais.

Le déficit foncier et son plafond majoré

Lorsque les charges dépassent les loyers, le régime réel dégage un déficit foncier. Les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord sur les revenus fonciers ; la part du déficit qui provient des autres charges se déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus, comme la part due aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si le revenu global est lui-même insuffisant, le déficit imputable se reporte sur le revenu global des six années suivantes.

La limite de 10 700 € est portée à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui permettent au logement de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Les dépenses doivent avoir fait l'objet d'un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 ; le gain de classe se justifie par des diagnostics de performance énergétique avant et après travaux.

L'imputation sur le revenu global suppose que le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Une vente ou une reprise pour usage personnel avant ce terme entraîne la réintégration du déficit, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation. Avant de vendre un bien récemment rénové, vérifiez donc cette date avec nous.

Rénovation énergétique : une obligation autant qu'une opportunité

La performance énergétique conditionne la possibilité de louer. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ; la classe F suivra en 2028 et la classe E en 2034. Le loyer des logements classés F et G ne peut plus être augmenté, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni lors d'un changement de locataire. Notre guide sur le calendrier du DPE détaille ces échéances.

Pour un bailleur de Chartres ou d'Eure-et-Loir propriétaire d'une maison ancienne, les travaux de mise à niveau trouvent dans le déficit foncier majoré un financement fiscal significatif, jusqu'à la fin de 2027. Planifier les travaux sur deux années civiles permet parfois d'utiliser deux fois le plafond.

Le dispositif Relance logement, nouveau statut du bailleur privé

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a créé un amortissement fiscal pour la location nue, présenté comme le statut fiscal du bailleur privé. Il concerne les logements situés dans des immeubles collectifs acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 : logements neufs ou en l'état futur d'achèvement, ou logements anciens dont les travaux de réhabilitation représentent au moins 30 % du prix et les portent en classe A ou B.

Le propriétaire s'engage à louer nu, à titre de résidence principale, pendant neuf ans, à un locataire qui respecte des plafonds de ressources et moyennant un loyer plafonné, intermédiaire, social ou très social. En contrepartie, il déduit chaque année un amortissement calculé sur 80 % du prix d'acquisition, le terrain étant réputé représenter 20 %. Le taux atteint 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % pour un logement neuf et 3 %, 3,5 % ou 4 % pour un logement ancien réhabilité, selon le niveau de loyer.

La déduction annuelle est plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal, avec des majorations lorsque la moitié au moins des logements est louée à un loyer social ou très social. Le locataire ne peut appartenir au foyer fiscal du bailleur ni être un parent ou allié jusqu'au deuxième degré. Le dispositif coexiste avec le Denormandie et Loc'Avantages, ouverts jusqu'à la fin de 2027 ; le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024.

Location nue, meublée ou en société : situer votre projet

La location nue se prête bien à la détention longue et familiale : baux de trois ans, locataires plus stables, plus-value calculée sans réintégration d'amortissements, prélèvements sociaux à 17,2 %. Elle se pratique souvent en SCI familiale, qui facilite la gestion à plusieurs et la transmission progressive aux enfants.

Le bail notarié et la gestion locative par le notaire complètent ce choix : le relevé annuel de gestion reprend les recettes et les charges déductibles, rubrique par rubrique, pour la déclaration n° 2044.

Sources

• Service-public.gouv.fr, revenus fonciers : location vide
• Service-public.gouv.fr, investissement locatif Relance logement
• Service-public.gouv.fr, investissement locatif : quels sont les dispositifs ?
• Service-public.gouv.fr, logement à louer décent
• Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine