Travaux dans un logement loué : ce qui revient au bailleur, ce qui revient au locataire

Le principe de répartition

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur la délivrance d'un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement, puis son entretien et toutes les réparations autres que locatives. L'article 7 met à la charge du locataire l'entretien courant, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou une force majeure.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse la liste des réparations locatives, pièce par pièce et équipement par équipement. Cette liste donne des exemples ; les situations absentes de la liste se règlent par analogie, en recherchant si la réparation relève de l'usage quotidien du logement ou de sa structure et de ses équipements essentiels. Les critères de décence, qui conditionnent la mise en location elle-même, sont présentés dans notre guide sur le logement décent.

Le ramonage des conduits de fumée et l'entretien des conduits de ventilation font partie des réparations locatives : ils incombent au locataire. Le détecteur de fumée est fourni et installé par le propriétaire ; l'occupant veille ensuite à son entretien et à son bon fonctionnement, notamment au remplacement des piles.

Les travaux que le bailleur réalise pendant le bail

Le locataire doit permettre l'accès au logement pour les travaux d'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal, les travaux d'amélioration de la performance énergétique et ceux qui rendent le logement décent (article 7 e de la loi du 6 juillet 1989). Avant le début du chantier, le bailleur lui notifie la nature et les modalités des travaux, par lettre remise en main propre ou recommandée avec avis de réception.

Aucun travail ne peut être réalisé le samedi, le dimanche ou un jour férié sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé (article 1724 du Code civil). Des travaux abusifs ou vexatoires, ou qui rendent l'usage du logement impossible ou dangereux, peuvent être interdits ou interrompus par le juge.

Les travaux que le locataire veut réaliser

Le locataire aménage librement le logement : peinture, revêtements de sol, rideaux, petits équipements. Toute transformation, déplacement de cloison, modification d'installation, suppose l'accord écrit du bailleur. À défaut, le bailleur peut, au départ du locataire, exiger la remise en état à ses frais ou conserver les transformations sans indemnité.

L'adaptation du logement au handicap ou à la perte d'autonomie et certains travaux de rénovation énergétique, réalisés aux frais du locataire, suivent un régime plus souple. Le locataire adresse une demande écrite détaillée par lettre recommandée ; le silence du bailleur pendant deux mois vaut accord, et le locataire est dispensé de remettre les lieux en l'état à son départ.

Quand l'un ou l'autre ne remplit pas ses obligations

Le locataire qui constate un désordre relevant du bailleur le lui signale par écrit, puis le met en demeure. Faute de réponse, il peut saisir la commission départementale de conciliation d'Eure-et-Loir, puis le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres. Il continue de payer son loyer pendant ce temps : suspendre le paiement l'exposerait à la clause résolutoire.

Le bailleur, de son côté, constate le défaut d'entretien lors de l'état des lieux de sortie. Les réparations locatives non faites se retiennent sur le dépôt de garantie, sur justificatifs et en tenant compte de l'usure normale ; une grille de vétusté annexée au bail facilite ce calcul. Notre guide sur le dépôt de garantie en précise les délais de restitution.

La fiscalité des travaux du bailleur

Au régime réel des revenus fonciers, les dépenses de réparation et d'entretien, ainsi que les dépenses d'amélioration, se déduisent en ligne 224 de la déclaration n° 2044, l'année de leur paiement. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement restent exclus. Un chantier important peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font sortir un logement des classes E, F ou G, payés jusqu'au 31 décembre 2027.

Certaines dépenses d'entretien se récupèrent sur le locataire au titre des charges, par exemple l'entretien des parties communes ; elles sortent alors des charges déductibles. Notre guide sur le déficit foncier aide à programmer les travaux sur plusieurs années. Une facture qui mêle dépenses récupérables et dépenses du bailleur se ventile avant la déclaration.

En copropriété et avec un gestionnaire

Dans un immeuble en copropriété, les travaux des parties communes votés en assemblée générale sont payés par le propriétaire, qui ne peut en refacturer au locataire que la part correspondant à des charges récupérables. Notre guide sur la copropriété détaille les votes et les appels de fonds.

Lorsque la gestion est confiée à un professionnel, le mandat fixe le montant au-delà duquel les travaux exigent votre accord écrit. Le gestionnaire recueille les devis, suit le chantier, vérifie la facture et l'impute dans le compte de gestion ; la page gestion locative décrit l'organisation retenue par l'étude.

Sources

• Service-public.gouv.fr, travaux à réaliser par le propriétaire d'un logement loué
• Service-public.gouv.fr, utilisation du logement et travaux par le locataire
• Impots.gouv.fr, notice de la déclaration n° 2044 des revenus fonciers (2026)
• Service-public.gouv.fr, revenus fonciers : location vide
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance)