L'essentiel
- Les honoraires de gestion courante restent à la charge du propriétaire ; seuls la visite, le dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée se partagent avec le locataire (article 5 de la loi du 6 juillet 1989).
- À Chartres, commune située hors zone tendue, la part du locataire est plafonnée à 8,07 € par m² de surface habitable pour la visite, le dossier et le bail, et à 3,03 € par m² pour l'état des lieux d'entrée, sans jamais dépasser la part du bailleur.
- Les honoraires supportent la TVA à 20 % ; le bailleur d'un logement vide, qui ne récupère pas cette TVA, déduit le montant TTC.
- Au régime réel, les honoraires de gestion et de location se déduisent en ligne 221 de la déclaration n° 2044, les autres frais de gestion par un forfait de 20 € par local ; au micro-foncier, l'abattement de 30 % couvre toutes les charges.
Ce que rémunèrent les honoraires de gestion locative
La mise en location rémunère la recherche du locataire, les visites, l'examen des dossiers, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée. La gestion courante rémunère l'appel des loyers, les quittances, la révision annuelle, la régularisation des charges, le suivi technique et les comptes rendus. Les prestations exceptionnelles, gestion d'un sinistre important, suivi d'un chantier, procédure de recouvrement, assistance à la déclaration fiscale, sont facturées à part lorsque le mandat le prévoit.
Chez les agents immobiliers, ces prix sont libres et affichés. Chez le notaire, la gestion locative fait partie des prestations accomplies en concurrence avec d'autres professionnels et échappe au tarif réglementé : l'article L444-1 du Code de commerce impose une convention d'honoraires écrite précisant le montant ou le mode de calcul des honoraires et les frais envisagés. Notre barème de gestion vous est remis avec le projet de mandat, avant tout engagement ; la page gestion locative présente le service de l'étude.
Qui paie quoi entre le bailleur et le locataire ?
L'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 réserve au bailleur la rémunération de l'intermédiaire, avec quatre exceptions : la visite du logement, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée. Le coût de ces prestations se partage, et la part du locataire obéit à un double plafond : elle ne peut excéder celle du bailleur, ni un montant par mètre carré de surface habitable fixé selon la zone.
Les frais d'annonce, les honoraires de gestion courante, l'assurance contre les impayés et les prestations exceptionnelles restent entièrement à la charge du propriétaire. L'état des lieux de sortie établi à l'amiable est gratuit pour le locataire. Chartres et les communes de Chartres métropole se situent hors zone tendue : le plafond applicable y est celui des autres communes.
| Prestation partagée avec le locataire | Plafond de la part du locataire en 2026 |
|---|---|
| Visite, dossier et bail, zone très tendue | 12,10 € par m² |
| Visite, dossier et bail, zone tendue | 10,09 € par m² |
| Visite, dossier et bail, autres communes dont Chartres | 8,07 € par m² |
| État des lieux d'entrée, toutes zones | 3,03 € par m² |
TVA : quel montant retenir ?
Les honoraires d'un gestionnaire professionnel sont soumis à la TVA au taux normal de 20 %. Le propriétaire qui loue un logement vide à usage d'habitation exerce une activité exonérée de TVA : il ne récupère pas la taxe facturée et supporte donc le montant toutes taxes comprises. C'est ce montant TTC qui se déduit de ses revenus fonciers au régime réel.
Pour comparer deux propositions, ramenez-les à la même base. Un pourcentage peut s'appliquer aux loyers hors charges ou aux sommes encaissées charges comprises ; il peut s'exprimer hors taxes ou toutes taxes comprises ; certains contrats ajoutent des frais fixes par lot ou par opération. Seul le coût annuel TTC, calculé sur votre loyer réel, permet une comparaison utile.
Déduire les honoraires au régime réel
Au régime réel des revenus fonciers, la notice de la déclaration n° 2044 range en ligne 221 les rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles : honoraires du gérant ou de l'administrateur de biens, commissions de l'agence de location, frais de procédure. Ces dépenses se déduisent pour leur montant réel, l'année de leur paiement, qu'elles concernent la mise en location ou la gestion courante.
Les autres frais de gestion, correspondance, déplacements, téléphone, publicité, se déduisent par un forfait de 20 € par local, en ligne 222, sans justificatif et sans possibilité de le dépasser. Les primes d'assurance, dont celles d'une garantie contre les loyers impayés, figurent en ligne 223. Notre guide sur la déclaration n° 2044 détaille le report de chaque ligne.
Micro-foncier : l'abattement couvre déjà les honoraires
Lorsque vos loyers bruts de location vide n'excèdent pas 15 000 € par an, le régime du micro-foncier s'applique de plein droit : l'administration retient un revenu égal aux loyers diminués d'un abattement forfaitaire de 30 %, réputé couvrir toutes les charges, honoraires compris. Aucune déduction supplémentaire des frais de gestion ne s'y ajoute.
L'option pour le régime réel se justifie lorsque les charges réelles, honoraires, taxe foncière, assurance, travaux et intérêts d'emprunt, dépassent 30 % des loyers. Elle vaut pour trois ans et pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer. Notre guide sur la location nue aide à comparer les deux régimes sur plusieurs années.
Location meublée : des charges du régime réel BIC
En location meublée, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime micro-BIC, l'abattement de 50 % couvre forfaitairement les charges, frais de gestion inclus. Au régime réel, les honoraires de gestion et de location se déduisent comme charges, aux côtés de l'amortissement de l'immeuble et du mobilier ; le comptable les reprend à partir du relevé annuel du gestionnaire.
Les prélèvements sociaux diffèrent selon la nature des loyers : 17,2 % pour les revenus fonciers, 18,6 % pour la location meublée non professionnelle en 2026. Le guide sur la location meublée compare les deux régimes. Ce taux s'applique au revenu net imposable, après déduction des honoraires au régime réel.
Lire la grille d'honoraires avant de signer
Une grille d'honoraires claire distingue ce que couvre le pourcentage de gestion et ce qui se facture à part. Les points à vérifier portent sur l'assiette du pourcentage, le traitement des mois sans encaissement, le coût d'un changement de locataire, la gestion d'un sinistre ou d'un chantier et l'éventuelle assistance à la déclaration de revenus. Les honoraires versés à un tiers pour établir une déclaration fiscale se déduisent eux aussi en ligne 221 au régime réel.
Pour un bien détenu à plusieurs, les honoraires se répartissent comme les loyers, selon les droits de chacun. Une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu les porte sur sa déclaration n° 2072 ; soumise à l'impôt sur les sociétés, elle les inscrit dans ses charges d'exploitation. Le mandat précise au nom de qui les factures sont établies, pour que chaque déclaration reprenne les bons montants.
Exemple chiffré
Un studio de 30 m² à Chartres confié à un gestionnaire
Un propriétaire loue un studio de 30 m² à Chartres 650 € par mois hors charges. La mise en location (visite, dossier, bail) est facturée 600 € TTC. Le taux de gestion de 7 % HT des loyers encaissés sert uniquement à l'illustration. Il paie par ailleurs 700 € de taxe foncière hors ordures ménagères et 150 € d'assurance propriétaire non occupant.
- Plafond de la part du locataire (30 m² × 8,07 €)
- 242,10 €
- Moitié du coût de mise en location
- 300,00 €
- Part du locataire (la plus faible des deux)
- 242,10 €
- Part du propriétaire
- 357,90 €
- Loyers annuels (650 € × 12)
- 7 800 €
- Honoraires de gestion (546 € HT, TVA à 20 %)
- 655,20 € TTC
- Charges réelles déductibles (655,20 + 357,90 + 20 + 700 + 150)
- 1 883,10 €
- Abattement du micro-foncier (30 % de 7 800 €)
- 2 340 €
Sans travaux ni emprunt, les charges réelles restent inférieures à l'abattement de 30 % : le micro-foncier donne ici un revenu imposable plus faible (5 460 € contre 5 916,90 €). L'année d'un chantier ou avec des intérêts d'emprunt, le calcul s'inverse souvent ; nous le refaisons avec vous avant toute option.
Questions fréquentes
Puis-je facturer au locataire les honoraires de gestion courante ?
La loi réserve au bailleur la rémunération de l'intermédiaire, hors visite, dossier, rédaction du bail et état des lieux d'entrée. Une clause du bail qui mettrait les honoraires de gestion à la charge du locataire serait réputée non écrite. Les charges récupérables, elles, se refacturent selon une liste réglementaire distincte, dont les frais de gestion sont exclus.
Les frais de mise en location se déduisent-ils l'année de la signature du bail ?
Au régime réel, oui : la part payée par le propriétaire pour la visite, le dossier, le bail et l'état des lieux se déduit en ligne 221 l'année de son paiement. La part réglée par le locataire lui reste propre et n'entre ni dans vos recettes ni dans vos charges.
Le forfait de 20 € s'ajoute-t-il aux honoraires ?
Oui. Les honoraires versés à un gestionnaire se déduisent pour leur montant réel en ligne 221, et le forfait de 20 € par local s'y ajoute en ligne 222 pour couvrir les petits frais que vous exposez vous-même : courrier, téléphone, déplacements, annonces.
L'assurance loyers impayés souscrite par le gestionnaire est-elle déductible ?
La prime d'une assurance contre les loyers impayés se déduit en ligne 223 de la déclaration n° 2044 au régime réel, qu'elle soit souscrite directement ou par l'intermédiaire du gestionnaire. Son montant figure sur le relevé annuel. Les conditions de ces contrats sont présentées dans notre guide sur la garantie des loyers impayés.
Où trouver le montant des honoraires de gestion de l'étude ?
Notre barème de gestion figure dans la convention d'honoraires remise avec le projet de mandat, avant toute signature, comme l'exige l'article L444-1 du Code de commerce pour les prestations hors tarif. La page tarifs présente, de son côté, les émoluments réglementés des actes notariés, qui obéissent à des règles distinctes.
Quand le locataire paie-t-il sa part des frais de mise en location ?
La part du locataire pour la visite, le dossier et la rédaction du bail devient exigible à la signature du bail ; celle de l'état des lieux d'entrée, à l'établissement de cet état des lieux. Son montant, calculé dans la limite des plafonds par mètre carré, est porté à la connaissance du candidat dès l'annonce et reproduit dans le bail.
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7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, frais d'agence immobilière à la location d'un logement
- Impots.gouv.fr, notice de la déclaration n° 2044 des revenus fonciers (2026)
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-10 : frais d'administration et de gestion
- Service-public.gouv.fr, revenus fonciers : location vide
- Service-public.gouv.fr, revenus d'une location meublée
- Code de commerce, article L444-1 (Légifrance)