L'essentiel
- Les loyers d'une chambre louée meublée dans votre résidence principale sont exonérés d'impôt sur le revenu si la pièce constitue la résidence principale du locataire et si le loyer annuel hors charges reste sous le plafond au mètre carré (article 35 bis du Code général des impôts).
- Pour les revenus de 2026, le plafond est de 159 € par mètre carré et par an hors Île-de-France, et de 215 € en Île-de-France ; il était de 157 € et 213 € pour les revenus de 2025.
- Pour une chambre de 14 m² à Chartres, le loyer exonéré atteint au plus 2 226 € par an en 2026, soit 185,50 € par mois hors charges.
- La location occasionnelle d'une chambre, par exemple à des touristes, est exonérée lorsque les recettes atteignent au plus 760 € par an.
- Au-delà du plafond, la totalité du loyer devient imposable comme revenu de location meublée : micro-BIC avec un abattement de 50 %, et prélèvements sociaux de 18,6 % en 2026.
L'exonération de l'article 35 bis : les conditions
L'article 35 bis du Code général des impôts exonère d'impôt sur le revenu les produits de la location ou de la sous-location en meublé d'une ou plusieurs pièces de l'habitation principale du bailleur. L'exonération vise la situation courante de la personne qui accueille un étudiant, un apprenti, un jeune actif ou un salarié en mission dans une chambre de son logement.
Deux conditions cumulatives s'appliquent. D'abord, la ou les pièces louées constituent la résidence principale du locataire : un séjour de quelques nuits relève d'un autre régime. Ensuite, le loyer reste fixé dans des limites raisonnables, appréciées au regard d'un plafond annuel au mètre carré publié chaque année. Selon service-public.gouv.fr, le dispositif s'applique jusqu'au 31 décembre 2026.
L'exonération dispense ces loyers de toute déclaration. Elle laisse en revanche entières les obligations civiles de la location, du contrat écrit à la décence de la pièce, et elle cesse entièrement dès que le loyer dépasse le plafond.
Les plafonds de loyer en 2025 et 2026
Le plafond s'exprime en euros par mètre carré de surface habitable louée et par an, charges non comprises. Il diffère selon que le logement se situe en Île-de-France ou dans une autre région. À Chartres et dans toute l'Eure-et-Loir, c'est le plafond des autres régions qui s'applique.
Les charges refacturées au locataire, comme l'eau, l'électricité, le chauffage ou internet, s'ajoutent au loyer sans entrer dans le plafond, à condition de correspondre à des dépenses réelles. Un forfait de charges manifestement supérieur aux coûts supportés pourrait être regardé comme un complément de loyer.
La surface habitable se mesure comme pour un bail : surface de plancher des pièces, déduction faite des murs, cloisons, embrasures et parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Lorsque le locataire dispose aussi de pièces partagées, comme la cuisine ou la salle d'eau, la manière d'en tenir compte dans le calcul se vérifie avant de fixer le loyer. Un plan coté de la chambre, joint au contrat, facilite la justification du respect du plafond.
| Revenus de l'année | Île-de-France | Autres régions, dont l'Eure-et-Loir |
|---|---|---|
| 2025 | 213 € par m² et par an | 157 € par m² et par an |
| 2026 | 215 € par m² et par an | 159 € par m² et par an |
Au-delà du plafond : l'imposition comme location meublée
Lorsque le loyer dépasse le plafond, l'exonération est perdue pour la totalité des loyers, et non pour le seul excédent. Les recettes relèvent alors des bénéfices industriels et commerciaux, comme toute location meublée non professionnelle. Au régime micro-BIC, applicable jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus de 2026, un abattement forfaitaire de 50 % représente les charges ; le solde s'ajoute au revenu imposable et supporte les prélèvements sociaux au taux de 18,6 %.
Le régime réel reste possible sur option, avec déduction des charges au prorata de la surface louée et amortissement de la fraction correspondante du logement et du mobilier ; il suppose une comptabilité et se justifie rarement pour une seule chambre. Les règles générales du loueur en meublé figurent dans notre guide sur la location meublée (LMNP). L'activité de loueur en meublé se déclare auprès du guichet unique des formalités d'entreprises, ce qui attribue un numéro d'identification.
Location occasionnelle, chambre d'hôtes, plateforme de réservation
Accueillir ponctuellement des voyageurs dans une chambre de sa résidence principale relève d'une logique différente. Les recettes sont exonérées lorsqu'elles atteignent au plus 760 € par an ; au-delà, elles sont imposables en totalité selon les règles de la location meublée.
La chambre d'hôtes, définie par l'article L324-3 du Code du tourisme, associe la nuitée et le petit-déjeuner chez l'habitant, dans la limite de cinq chambres et quinze personnes. Elle se déclare en mairie. La location de tout ou partie de sa résidence principale à des touristes pour de courtes durées obéit par ailleurs aux règles des meublés de tourisme, notamment la limite annuelle de location de la résidence principale, présentées dans notre guide sur le meublé de tourisme.
Le contrat et les règles civiles
Un contrat écrit fixe la pièce louée, les pièces à usage partagé comme la cuisine et la salle d'eau, le mobilier fourni, le loyer, les charges, la durée, les conditions de préavis et les règles de vie commune. Le régime juridique applicable dépend de la configuration, notamment de l'autonomie de la pièce et de la durée du séjour ; nous vous aidons à qualifier la location et à choisir le contrat adapté. Pour un étudiant ou un salarié en mission, le bail mobilité offre un cadre de courte durée.
La pièce louée doit offrir des conditions d'habitation dignes : les critères du logement décent, fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, servent de référence, notamment la surface, l'aération et l'éclairage naturel. Un état des lieux et un inventaire du mobilier évitent les désaccords au départ du locataire. Informez aussi votre assureur habitation de la présence d'un occupant payant.
Pour une personne âgée d'au moins 60 ans qui accueille un jeune de moins de 30 ans, la cohabitation intergénérationnelle solidaire prévoit un contrat spécifique, avec une contrepartie financière modeste et, le cas échéant, de menus services.
Propriétaire, locataire ou copropriétaire : les autorisations
Si vous êtes vous-même locataire de votre logement, louer une chambre constitue une sous-location. Elle exige l'accord écrit de votre propriétaire, qui porte aussi sur le montant du loyer, et le loyer au mètre carré demandé au sous-locataire ne peut dépasser celui que vous payez. Le sous-locataire reçoit une copie de l'accord écrit et du bail en cours. À défaut, vous vous exposez à la résiliation de votre bail et au reversement des sommes perçues.
Dans un logement social, la sous-location est en principe interdite, sauf cas particuliers comme l'accueil d'une personne âgée ou handicapée ou la cohabitation intergénérationnelle. En copropriété, le règlement peut encadrer l'usage des lots ; une chambre louée à un occupant qui y vit à l'année reste généralement compatible avec une clause d'habitation bourgeoise, à la différence d'une activité hôtelière. Le plafond de l'exonération, enfin, vaut aussi pour le locataire qui sous-loue une pièce de son habitation principale.
Exemple chiffré
Une chambre de 14 m² louée à un étudiant à Chartres
Une propriétaire, imposée dans la tranche de 11 %, loue meublée à un étudiant, qui y établit sa résidence principale, une chambre de 14 m² de sa maison de Chartres, avec accès à la cuisine et à la salle de bains. Elle facture 40 € par mois de charges correspondant aux consommations réelles.
- Plafond 2026 hors Île-de-France (159 € × 14 m²)
- 2 226 € par an, soit 185,50 € par mois
- Loyer de 180 € par mois hors charges (2 160 € par an)
- Exonéré
- Loyer de 300 € par mois hors charges (3 600 € par an)
- Imposable en totalité
- Micro-BIC : revenu imposable après abattement de 50 %
- 1 800 €
- Impôt sur le revenu (11 %)
- 198 €
- Prélèvements sociaux (18,6 %)
- environ 335 €
- Coût fiscal total avec un loyer de 300 €
- environ 533 € par an
À 180 € par mois, la location reste exonérée. À 300 €, la propriétaire perçoit 1 440 € de loyers de plus par an et acquitte environ 533 € d'impôt et de prélèvements : l'écart net reste en sa faveur, mais la totalité des loyers devient imposable dès le premier euro au-dessus du plafond.
Questions fréquentes
Quel loyer maximal pour une chambre de 12 m² à Chartres en 2026 ?
Avec le plafond de 159 € par mètre carré et par an applicable hors Île-de-France, le loyer exonéré atteint au plus 1 908 € par an pour 12 m², soit 159 € par mois hors charges. Les charges réelles, eau, énergie, internet, s'ajoutent à ce montant. Au-delà de ce loyer, la totalité des sommes perçues devient imposable selon les règles de la location meublée.
Faut-il déclarer les loyers exonérés ?
Les loyers qui remplissent les conditions de l'article 35 bis sont exonérés et restent hors de la déclaration de revenus. Conservez toutefois le contrat, les quittances et un plan ou un relevé de la surface louée, qui permettent de justifier du respect du plafond et de la résidence principale du locataire en cas de demande de l'administration.
Un étudiant qui rentre chez ses parents le week-end a-t-il sa résidence principale chez moi ?
La résidence principale s'entend du lieu où le locataire vit habituellement pendant la durée de la location. Un étudiant logé chez vous pendant l'année universitaire, qui y reçoit son courrier et y suit ses études, y établit en principe sa résidence. Un séjour de quelques nuits par semaine pour un salarié qui garde son domicile ailleurs appelle un examen au cas par cas.
La taxe foncière ou d'autres impôts changent-ils ?
La taxe foncière reste due par le propriétaire dans les conditions habituelles. La location d'une chambre à un occupant permanent laisse à votre logement sa qualité de résidence principale. Des règles particulières peuvent s'appliquer aux activités d'hébergement touristique, notamment la taxe de séjour pour les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme.
Puis-je louer plusieurs chambres de mon logement ?
Oui : l'article 35 bis vise la location d'une ou plusieurs pièces de l'habitation principale. Chaque pièce doit constituer la résidence principale de son occupant, et le plafond au mètre carré s'apprécie pour chacune. Au-delà de quelques chambres, la cohabitation prend la forme d'une colocation dans votre propre logement : notre guide sur la colocation présente les clauses utiles, notamment sur le partage des charges.
Et si je vends ma maison plus tard ?
La vente de la résidence principale est en principe exonérée d'impôt sur la plus-value. Lorsque une partie du logement a été louée, l'administration peut examiner la situation de la fraction louée au jour de la vente. Signalez cette location lors de la préparation de la vente : nous vérifions l'application de l'exonération de la résidence principale à votre situation.
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Sources
- Service-public.gouv.fr, impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée (location d'une pièce de l'habitation principale)
- Service-public.gouv.fr, un locataire peut-il sous-louer son logement ?
- Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
- Service-public.gouv.fr, logement à louer décent