L'essentiel
- Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée ; le bail mobilité l'exclut.
- Il se restitue dans un délai d'un mois après la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
- Chaque mois de retard commencé majore la somme due d'une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel hors charges.
- Seules les sommes justifiées se retiennent : loyers ou charges impayés, réparations locatives ; l'usure normale due à la vétusté reste à la charge du bailleur.
- Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver au plus 20 % du dépôt jusqu'à l'approbation des comptes annuels de l'immeuble.
Le montant du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie couvre les sommes dont le locataire pourrait rester redevable à son départ : loyers, charges, réparations locatives. Pour un logement loué vide, il ne peut dépasser un mois de loyer hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) ; pour un logement meublé loué comme résidence principale, deux mois (article 25-6). Le bail mobilité, destiné aux locataires en formation ou en mission temporaire, interdit tout dépôt.
Le montant figure dans le bail et se verse à la signature, au bailleur ou au gestionnaire mandaté. Il reste fixe pendant toute la location, y compris au renouvellement, et se restitue sans intérêts. Lorsque le locataire éprouve des difficultés à le réunir, l'avance Loca-Pass d'Action Logement peut le financer sous conditions.
Le dépôt se distingue de la caution, personne qui s'engage à payer à la place du locataire défaillant, et de la garantie Visale. Pour un bailleur, un bail notarié complète utilement ces garanties : en cas d'impayé supérieur au dépôt, il permet de saisir sans jugement préalable.
L'état des lieux d'entrée, référence de toute retenue
L'état des lieux d'entrée décrit, pièce par pièce, l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement, avec les relevés des compteurs et la liste des clés remises. Ses modalités sont fixées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Il s'établit contradictoirement lors de la remise des clés, sur papier ou sur support électronique, en autant d'exemplaires que de parties, et s'annexe au bail. Des photographies datées le complètent utilement.
Le locataire peut demander à le compléter dans les dix jours suivant son établissement, et pour les éléments de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe. À défaut d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code civil), sauf si le bailleur démontre que le locataire a lui-même fait obstacle à son établissement.
En cas de désaccord ou d'absence de l'une des parties, la plus diligente fait appel à un commissaire de justice, qui prévient l'autre au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée ; son coût, fixé par un tarif réglementé, se partage par moitié. Lorsqu'un professionnel mandaté par le bailleur l'établit, la part du locataire est plafonnée à 3,03 € par m² de surface habitable en 2026.
L'état des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie se dresse lors de la restitution des clés, selon la même méthode, pour permettre une comparaison élément par élément avec celui d'entrée. Établi à l'amiable, il reste gratuit pour le locataire, même lorsque le bailleur le confie à un professionnel.
La date de remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée, fait courir le délai de restitution du dépôt. Le locataire indique à cette occasion l'adresse de son nouveau domicile. Un relevé des compteurs, un exemplaire signé remis à chacun et, en cas de désaccord, des réserves précises consignées sur le document évitent la plupart des litiges. Lorsque l'étude assure la gestion locative du bien, elle organise ce rendez-vous et chiffre les éventuelles retenues sur devis.
Vétusté, dégradations et réparations locatives
Le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles résultent de la force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Il assume aussi l'entretien courant et les menues réparations dont la liste figure au décret n° 87-712 du 26 août 1987 : joints, robinetterie, remplacement d'ampoules, entretien des revêtements.
La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale due au temps et à un usage conforme, reste à la charge du bailleur. Une peinture refaite dix ans plus tôt ou une moquette usée après de longues années d'occupation relèvent de la vétusté. Pour objectiver cette usure, les parties peuvent convenir dès la signature du bail d'une grille de vétusté, qui fixe pour chaque élément une durée de vie et un taux d'abattement annuel.
Chaque retenue se justifie : état des lieux d'entrée et de sortie, photographies, constat de commissaire de justice, devis ou factures. Le bailleur ne retient que le coût de remise en état, déduction faite de la vétusté, et les sommes effectivement dues au titre des loyers et des charges.
- Retenue admise : trou dans une porte, carrelage cassé, brûlure sur un plan de travail.
- Retenue admise : loyers et charges restant dus au départ.
- Retenue admise : réparations locatives non effectuées, comme un joint moisi ou un robinet fuyant.
- À la charge du bailleur : peinture défraîchie par le temps, revêtements usés par un usage normal.
- À la charge du bailleur : vice de construction, malfaçon, équipement hors d'usage par ancienneté.
Délais de restitution et pénalité de retard
Le bailleur restitue le dépôt dans le mois qui suit la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et dans les deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées. Faute de restitution dans ces délais, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n'est pas due lorsque le retard résulte de l'absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.
En copropriété, les charges de l'année ne sont connues qu'après l'approbation des comptes par l'assemblée générale. Le bailleur peut alors conserver une provision, limitée à 20 % du dépôt, jusqu'à cette approbation ; la régularisation définitive et la restitution du solde interviennent dans le mois qui suit. Notre guide sur la copropriété explique ce calendrier.
Lorsque le logement a été vendu en cours de bail, la restitution incombe au nouveau propriétaire, qui a reçu le montant du dépôt lors de la vente : le notaire le prévoit dans l'acte, comme l'explique notre guide sur la vente d'un logement loué.
| Situation à la sortie | Délai de restitution | Somme restituée |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l'entrée | 1 mois après la remise des clés | Totalité, sauf loyers ou charges dus |
| Différences imputables au locataire | 2 mois après la remise des clés | Dépôt moins les réparations justifiées |
| Immeuble en copropriété | Selon la situation, avec 20 % au plus conservés | Solde dans le mois suivant l'approbation des comptes |
| Retard du bailleur | Au-delà du délai applicable | Majoration de 10 % du loyer hors charges par mois commencé |
En cas de désaccord
Le locataire qui conteste une retenue ou attend toujours la restitution adresse d'abord une mise en demeure par lettre recommandée. Il peut ensuite saisir gratuitement la commission départementale de conciliation d'Eure-et-Loir, composée de représentants des bailleurs et des locataires, ou un conciliateur de justice. Pour une demande n'excédant pas 5 000 €, une tentative de résolution amiable est obligatoire avant de saisir le juge.
Le litige relève ensuite du juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire de Chartres pour un logement situé dans son ressort. L'action se prescrit par trois ans. Pour le bailleur, un dossier complet, états des lieux précis, photographies, devis, fait la différence ; pour le locataire, la preuve de la date de remise des clés et de la communication de sa nouvelle adresse.
Exemple chiffré
Une restitution tardive après une sortie avec dégradations
Un appartement loué vide à Chartres 800 € par mois hors charges, avec un dépôt de 800 €. Le locataire rend les clés le 1er octobre 2026 et communique sa nouvelle adresse. L'état des lieux de sortie relève une porte endommagée : le devis de remplacement s'élève à 250 €. Le bailleur restitue le solde le 20 janvier 2027.
- Dépôt de garantie versé
- 800 €
- Retenue justifiée par devis
- 250 €
- Solde dû au locataire
- 550 €
- Date limite de restitution (état des lieux non conforme)
- 1er décembre 2026
- Mois de retard commencés au 20 janvier 2027
- 2
- Majoration (2 × 10 % × 800 €)
- 160 €
- Somme totale due au 20 janvier 2027
- 710 €
Une restitution dans le délai de deux mois aurait coûté 550 € au bailleur ; le retard lui en coûte 710 €. Le bailleur qui attend un devis ou une facture a intérêt à restituer le solde non contesté dans le délai légal.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il payer son dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie ?
Le locataire reste tenu de payer son loyer jusqu'à la fin du préavis. Le dépôt garantit l'ensemble de ses obligations, y compris les réparations constatées à la sortie, et se restitue après l'état des lieux. Imputer le dernier loyer sur le dépôt expose le locataire à une procédure de recouvrement ; un accord écrit du bailleur reste possible.
Le bailleur doit-il justifier chaque retenue ?
Oui. Il présente les états des lieux, et pour le coût des réparations, un devis ou une facture. Une retenue forfaitaire, sans lien avec un dommage constaté et chiffré, se conteste. La vétusté vient en déduction du coût, surtout pour des éléments anciens.
Qu'est-ce qu'une grille de vétusté ?
C'est un barème, convenu entre les parties à la signature du bail, qui fixe la durée de vie de chaque élément, par exemple les peintures, les sols ou les équipements, et la part de son coût restant à la charge du locataire selon son ancienneté. Elle évite les discussions à la sortie. Nous l'annexons volontiers au bail notarié ou au bail que nous rédigeons.
Le bailleur peut-il retenir des frais de ménage ?
Oui, si l'état des lieux de sortie constate un logement rendu sale par rapport à l'état d'entrée, et à hauteur d'un coût justifié. Un logement rendu propre, dans l'état constaté à l'entrée, laisse le dépôt intact à ce titre.
Et si le propriétaire ne répond pas ?
Adressez une mise en demeure par lettre recommandée rappelant le délai légal et la majoration de 10 % par mois de retard commencé. Sans réponse, saisissez la commission départementale de conciliation d'Eure-et-Loir ou un conciliateur de justice, puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection. Conservez la preuve de la remise des clés et de l'envoi de votre nouvelle adresse.
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Sources
- Service-public.gouv.fr, dépôt de garantie dans un bail d'habitation
- Service-public.gouv.fr, état des lieux d'entrée
- Service-public.gouv.fr, état des lieux de sortie
- Service-public.gouv.fr, payer le dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie
- Service-public.gouv.fr, avance Loca-Pass
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2, 7 et 22 (Légifrance)