Définition
La SCI est une société civile dont l'objet est la détention et la gestion d'immeubles (articles 1832 et 1845 et suivants du Code civil). Les associés reçoivent des parts sociales en proportion de leurs apports ; un gérant, associé ou non, administre la société selon les pouvoirs fixés par les statuts. Les associés répondent des dettes sociales au-delà de leurs apports, à proportion de leur part dans le capital (article 1857). Par défaut, les résultats sont imposés entre les mains des associés, à l'impôt sur le revenu ; la société peut opter pour l'impôt sur les sociétés.
La SCI évite les blocages de l'indivision, organise la gestion à plusieurs et facilite la transmission : les parents peuvent donner progressivement des parts à leurs enfants tout en gardant la gérance. La cession de parts à un tiers suppose en général l'agrément des associés. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte authentique, par acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, par acte d'expert-comptable, à peine de nullité (article 1865-1). Elle supporte un droit d'enregistrement de 5 %.
Exemple : un couple de Chartres crée une SCI avec ses deux enfants pour acheter un immeuble de trois logements, financé par emprunt. Les parents donnent ensuite chaque année des parts aux enfants, dans la limite des abattements, et conservent la gérance pour décider des travaux et des locations. Notre guide sur la SCI familiale présente aussi ses contraintes.
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