L'essentiel
- La colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale ; elle peut reposer sur un bail unique signé par tous ou sur un bail distinct par colocataire (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).
- Avec une clause de solidarité, chaque colocataire répond de la totalité du loyer et des charges, et sa caution aussi dans les limites de son engagement.
- La solidarité du colocataire qui part, et celle de sa caution, cessent dès qu'un nouveau colocataire figure au bail et au plus tard six mois après la fin de son préavis.
- Le dépôt de garantie d'un bail unique se restitue en principe à la fin de la location, après le départ du dernier colocataire ; celui qui part plus tôt règle la question avec ceux qui restent.
Bail unique ou baux individuels : deux montages
Avec un bail unique, tous les colocataires signent le même contrat, pour un loyer global. Le bailleur n'a qu'un interlocuteur collectif, et la clause de solidarité lui garantit le paiement intégral. Les colocataires s'organisent entre eux pour répartir le loyer, et les départs se traitent par avenant. Cette formule, la plus courante, convient à un groupe d'amis ou d'étudiants qui cherchent ensemble.
Avec des baux individuels, chaque colocataire signe un contrat qui porte sur sa chambre et l'usage des parties communes, pour un loyer qui lui est propre. Le bailleur remplace chaque locataire indépendamment des autres, mais assume seul la vacance d'une chambre. Chaque chambre louée doit alors présenter une surface d'au moins 9 m² et un volume d'au moins 20 m³. Un couple marié ou pacsé qui loue seul un logement relève d'un bail ordinaire et échappe aux règles de la colocation.
La clause de solidarité : portée et rédaction
La solidarité se stipule expressément dans le bail : elle rend chaque colocataire débiteur de la totalité des loyers et charges, et, selon sa rédaction, des sommes dues pour les réparations locatives. Le bailleur peut réclamer l'intégralité d'une dette à celui qui est solvable, qui se retourne ensuite contre ses colocataires. Sans clause, chacun répond seulement de sa part.
Chaque colocataire peut être garanti par une caution, ou tous par une caution commune. L'acte de cautionnement doit identifier le colocataire dont le départ mettra fin à l'engagement de la caution. Le bail mobilité fait exception : il ne peut comporter aucune clause de solidarité entre colocataires ni entre leurs cautions, comme l'explique notre guide sur le bail mobilité et le bail étudiant.
Le départ d'un colocataire : préavis et solidarité de six mois
Le colocataire qui souhaite partir donne congé au bailleur, comme tout locataire : par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement. Le préavis dure trois mois pour un logement vide, réduit à un mois dans les zones tendues et dans certaines situations, et un mois pour un logement meublé. Le bail se poursuit avec les autres colocataires, au même loyer global, sauf accord de révision.
La solidarité du partant et celle de sa caution prennent fin à la date d'effet du congé lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de remplaçant, elles s'éteignent au plus tard six mois après la fin du préavis (article 8-1, VI). Pendant ces six mois, le bailleur peut lui réclamer les loyers impayés par ceux qui restent. L'entrée d'un remplaçant se formalise par un avenant signé par le bailleur, les colocataires en place et le nouveau venu.
Le dépôt de garantie quand un colocataire part
Dans un bail unique, le dépôt de garantie est versé pour l'ensemble du logement et se restitue à la fin de la location, après l'état des lieux de sortie, dans les délais de droit commun. Le colocataire qui part en cours de bail ne peut en principe exiger du bailleur sa quote-part : il se fait rembourser par son remplaçant ou par les colocataires restants, selon l'accord qu'ils concluent entre eux.
Le bailleur peut accepter de restituer une part à l'occasion d'un avenant, contre un nouveau dépôt versé par l'entrant, surtout si un état des lieux intermédiaire est dressé. Consignez cet accord par écrit. Dans des baux individuels, chaque dépôt suit le sort de son bail. Notre guide sur le dépôt de garantie et l'état des lieux précise les retenues possibles et la pénalité de retard.
Charges, assurance et aides au logement
Les charges se paient par provisions avec régularisation annuelle, selon le droit commun exposé dans notre guide sur les charges récupérables, ou sous forme d'un forfait versé avec le loyer, sans régularisation ultérieure, que la loi autorise en colocation même pour un logement vide.
Chaque colocataire doit être assuré contre les risques locatifs, par un contrat collectif ou individuel. Le bailleur peut souscrire lui-même une assurance pour le compte des colocataires et en récupérer le coût par douzièmes avec le loyer. Chaque colocataire peut percevoir une aide au logement à titre personnel, selon ses ressources, à condition que le logement respecte les surfaces minimales exigées par les organismes payeurs, soit 16 m² pour deux personnes et 9 m² de plus par occupant supplémentaire.
Couples et colocataires : une solidarité d'une autre nature
Entre époux et entre partenaires de PACS, la solidarité pour les dettes du ménage, dont le loyer du logement familial, résulte de la loi elle-même (articles 220 et 515-4 du Code civil), indépendamment de toute clause. Elle obéit à des règles propres, distinctes de celles de la colocation, qui peuvent la prolonger au-delà du départ de l'un d'eux, jusqu'au divorce ou à la dissolution du PACS.
Des concubins cotitulaires du bail sont en revanche des colocataires ordinaires : leur solidarité dépend de la clause du bail et s'éteint dans les conditions de l'article 8-1. Notre guide sur la rupture d'un PACS ou d'un concubinage détaille le sort du logement loué lors d'une séparation.
Investir en colocation à Chartres : les points à vérifier
La colocation améliore souvent le rendement d'un grand logement, notamment près des établissements d'enseignement et des gares de l'agglomération chartraine. Elle impose un logement décent, des chambres correctement dimensionnées et un mobilier complet lorsqu'elle est meublée ; en meublé, les loyers relèvent du régime décrit dans notre guide sur la location meublée en 2026.
En copropriété, vérifiez que le règlement autorise cet usage, et renseignez-vous auprès de la mairie sur une éventuelle autorisation préalable de mise en location. Nous rédigeons des baux de colocation, avec clause de solidarité et actes de cautionnement conformes, et pouvons leur donner la force exécutoire d'un bail notarié.
Exemple chiffré
Un colocataire parti, deux colocataires défaillants
Trois étudiants louent ensemble un appartement meublé de Chartres par un bail unique avec clause de solidarité : 1 350 € de loyer et 150 € de charges. Paul donne congé ; son préavis d'un mois prend fin le 31 mars. Personne ne le remplace. À partir de juin, les deux colocataires restants cessent de payer.
- Loyer et charges mensuels
- 1 500 €
- Fin de la solidarité de Paul (6 mois après la fin du préavis)
- 30 septembre
- Impayés de juin à septembre (4 × 1 500 €)
- 6 000 €
- Somme que le bailleur peut réclamer à Paul ou à sa caution
- 6 000 €
- Impayés à compter d'octobre
- À la charge des seuls colocataires en place
Paul peut devoir payer 6 000 € alors qu'il a quitté les lieux, puis se retourner contre ses deux anciens colocataires. S'il avait trouvé un remplaçant inscrit au bail par avenant, sa solidarité aurait pris fin dès le 31 mars.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il refuser le remplaçant proposé par le colocataire sortant ?
Oui : l'entrée d'un nouveau colocataire suppose un avenant au bail, que le bailleur signe s'il accepte le candidat, notamment au vu de ses garanties. Le refus doit rester fondé sur des critères objectifs, sans discrimination. À défaut de remplaçant accepté, le bail continue avec les colocataires restants, et la solidarité du sortant court jusqu'à six mois après la fin de son préavis.
Les colocataires restants peuvent-ils rester si l'un d'eux part ?
Oui. Le congé d'un colocataire met fin à ses propres droits, et le bail se poursuit avec les autres, pour le même loyer global. Ceux qui restent doivent donc assumer la part du partant, ou trouver un remplaçant que le bailleur accepte. Si tous donnent congé, le bail prend fin à l'expiration du dernier préavis.
La clause de solidarité s'applique-t-elle aussi aux dégradations ?
Tout dépend de sa rédaction. Une clause bien rédigée vise le paiement des loyers, des charges et des sommes dues au titre des réparations locatives et des dégradations. Le dépôt de garantie, versé pour l'ensemble du logement, couvre en premier ces sommes à la sortie. Relisez la clause avant de signer, que vous soyez bailleur ou colocataire.
Combien de temps la caution d'un colocataire reste-t-elle engagée ?
Son engagement suit la solidarité du colocataire qu'elle garantit : il prend fin quand un nouveau colocataire figure au bail et, au plus tard, six mois après la fin du préavis de ce colocataire. L'acte de cautionnement doit identifier ce colocataire, sous peine de nullité. Dans la limite de ces six mois, la caution peut être appelée pour des impayés des autres colocataires.
Un bailleur peut-il louer en colocation un logement vide ?
Oui. La colocation se pratique en location vide comme en location meublée. Le bail vide dure alors trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, avec un préavis de trois mois pour chaque colocataire, réduit à un mois dans certains cas. Le forfait de charges reste possible en colocation. La location meublée, plus souple, reste la formule la plus répandue pour les étudiants.
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Sources
- Service-public.gouv.fr, colocation : quelles sont les règles ?
- Service-public.gouv.fr, caution du locataire ou du colocataire
- Service-public.gouv.fr, hauteur et surface minimum d'un logement à louer
- Service-public.gouv.fr, colocation et assurance habitation
- Service-public.gouv.fr, règles du bail mobilité