L'essentiel
- Le bailleur d'un logement loué comme résidence principale ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, et uniquement pour vendre le logement, pour le reprendre afin de l'habiter ou d'y loger un proche, ou pour un motif légitime et sérieux (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
- Le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l'échéance pour un logement vide, trois mois pour un logement meublé, par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement.
- Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire d'un logement vide, qui dispose d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis.
- Un locataire âgé de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peut recevoir congé sans offre de relogement à proximité, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes.
- Le congé frauduleux expose le bailleur à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 €, ou 30 000 € pour une personne morale, en plus des dommages et intérêts dus au locataire.
À quelle date le bailleur peut-il donner congé ?
Le bail d'habitation protège la stabilité du locataire : le bailleur ne peut y mettre fin qu'à son terme. La durée minimale est de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, de six ans lorsqu'il s'agit d'une autre personne morale. Le bail meublé dure un an, ou neuf mois lorsqu'il est consenti à un étudiant. Faute de congé régulier, le bail se reconduit tacitement ou se renouvelle pour la même durée.
Le préavis se compte à rebours depuis l'échéance : six mois au moins pour un logement vide, trois mois pour un logement meublé. Le délai court à compter de la réception effective de la lettre recommandée, de la signification par le commissaire de justice ou de la remise en main propre. Un congé qui parvient trop tard reste sans effet pour l'échéance visée : le bail se poursuit et le bailleur doit recommencer pour l'échéance suivante.
Pendant le préavis, le locataire qui a reçu congé peut quitter les lieux à tout moment ; il ne doit alors le loyer et les charges que pour le temps réel d'occupation. En dehors de l'échéance, seule une résiliation prononcée ou constatée par le juge met fin au bail, notamment en cas d'impayés, selon la procédure décrite dans notre guide sur les loyers impayés.
Le congé pour vendre et le droit de préemption du locataire
Le bailleur qui souhaite vendre un logement libre de toute occupation délivre un congé pour vente. Il y indique le prix et les conditions de la vente projetée. Pour un logement vide, ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis. Le locataire qui accepte dispose ensuite de deux mois pour signer l'acte de vente, porté à quatre mois s'il déclare recourir à un prêt.
Si le locataire laisse passer l'offre, il perd tout titre d'occupation à l'échéance. Le bailleur qui décide ensuite de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses doit, à peine de nullité de la vente, faire notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui dispose d'un mois pour les accepter. Le notaire chargé de la vente veille à cette seconde notification.
La location meublée ne comporte pas de droit de préemption au profit du locataire : le congé pour vendre y suit seulement le préavis de trois mois. Vendre en conservant le locataire reste une option souvent plus simple, développée dans notre guide sur la vente d'un logement loué.
Le congé pour reprise : qui peut habiter le logement ?
Le congé pour reprise permet au bailleur d'habiter le logement à titre de résidence principale ou d'y loger un proche : son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants et descendants, ainsi que ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Le congé indique le nom et l'adresse du bénéficiaire et la nature du lien qui l'unit au bailleur.
Le bailleur doit pouvoir justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprendre le logement. En cas de contestation, le juge vérifie la réalité du projet, au besoin d'office. Lorsque le logement appartient à une SCI familiale, constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, la reprise peut bénéficier à l'un des associés ; les autres personnes morales ne peuvent pas délivrer de congé pour reprise. Notre guide sur la SCI familiale présente ce cadre.
Le motif légitime et sérieux
Le motif légitime et sérieux couvre les situations dans lesquelles le maintien du bail ne peut raisonnablement être imposé au bailleur. Il s'agit surtout de manquements du locataire à ses obligations : retards de paiement répétés, troubles de voisinage persistants, défaut d'assurance, sous-location non autorisée, dégradations. Il peut aussi s'agir d'un projet objectif, comme la démolition de l'immeuble ou des travaux lourds incompatibles avec l'occupation.
Le juge apprécie souverainement la gravité du motif invoqué. Le congé doit donc être précis, daté et accompagné de preuves : courriers de relance, constats, attestations, décisions antérieures. Un manquement ancien et régularisé suffit rarement ; des incidents répétés et documentés emportent plus facilement la conviction du tribunal.
Logement acheté occupé : des délais allongés
L'acquéreur d'un logement déjà loué reprend le bail en cours. La loi retarde en outre la possibilité de délivrer congé, pour éviter les achats destinés à évincer rapidement le locataire. Les délais dépendent du motif et de la date d'échéance du bail par rapport à la date d'achat.
| Motif | Échéance du bail en cours | Date d'effet possible du congé |
|---|---|---|
| Vente | Moins de 3 ans après l'achat | Échéance du premier renouvellement ou de la première reconduction |
| Vente | Plus de 3 ans après l'achat | Échéance du bail en cours |
| Reprise | Moins de 2 ans après l'achat | 2 ans après la date d'achat |
| Reprise | Plus de 2 ans après l'achat | Échéance du bail en cours |
| Motif légitime et sérieux | Sans condition de délai | Échéance du bail en cours |
Les locataires âgés et modestes sont protégés
Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail sans proposer un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire lorsque celui-ci a plus de 65 ans et des ressources annuelles inférieures au plafond fixé pour l'attribution des logements sociaux. La même protection bénéficie au locataire qui héberge une personne à charge de plus de 65 ans dont les ressources, cumulées avec les siennes, restent sous ce plafond, ainsi qu'au bénéficiaire de l'allocation journalière de présence parentale sous condition de ressources.
Le relogement doit se situer à proximité : dans le même canton ou un canton limitrophe, ou à moins de cinq kilomètres selon la configuration de la commune. L'âge du locataire et celui du bailleur s'apprécient à la date d'échéance du bail ; les ressources, à la date de notification du congé. Les plafonds de ressources sont révisés chaque année.
La protection liée à l'âge disparaît lorsque le bailleur, personne physique, a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond. Une protection comparable s'applique aux locataires âgés d'un logement meublé (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989). Ces conditions se vérifient avant toute délivrance du congé, car leur méconnaissance entraîne sa nullité.
Forme, notice d'information et sanctions du congé frauduleux
Le congé se délivre par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement ; la lettre recommandée électronique suppose l'accord préalable du locataire. Il mentionne le motif, les informations propres à ce motif et reproduit, pour un logement vide, une notice d'information fixée par arrêté, qui rappelle les obligations du bailleur et les recours du locataire. La signification par commissaire de justice offre une date certaine et évite tout débat sur la réception. Lorsque le locataire est marié ou lié par un PACS et que le bailleur en a été informé, le congé est adressé séparément à chacun des deux conjoints ou partenaires (article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Le bailleur qui délivre un congé frauduleux, par exemple un congé pour reprise sans intention d'habiter ou un congé pour vendre suivi d'une relocation, encourt une amende pénale d'un montant maximal de 6 000 €, porté à 30 000 € pour une personne morale. Le locataire évincé peut en outre demander réparation de son préjudice.
Le locataire qui conteste le congé saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres pour un logement situé dans son ressort. Nous accompagnons les bailleurs en amont : vérification des délais, rédaction du congé, projet de vente et, lorsque le locataire exerce son droit de préemption, rédaction de l'acte. Un bail notarié facilite ensuite la gestion des sommes dues jusqu'au départ.
Exemple chiffré
Les dates possibles de congé après l'achat d'un logement loué
Mme R. achète le 15 mars 2025 un appartement vide à Chartres, loué par un bail reconduit dont l'échéance tombe le 30 juin 2026, puis tous les trois ans. Elle envisage de vendre plus tard, ou d'y installer sa fille étudiante.
- Échéance du bail en cours
- 30 juin 2026 (moins de 2 ans après l'achat)
- Congé pour reprise : réception au plus tard
- fin décembre 2025 (6 mois avant l'échéance)
- Congé pour reprise : date d'effet
- 15 mars 2027 (2 ans après l'achat)
- Congé pour vente : première échéance possible
- 30 juin 2029 (fin du premier renouvellement)
- Congé pour vente : réception au plus tard
- fin décembre 2028
- Droit de préemption de la locataire
- 2 premiers mois du préavis
Le congé pour reprise au profit de sa fille, délivré à temps pour l'échéance du 30 juin 2026, ne produit son effet qu'au 15 mars 2027. Pour un congé pour vendre, Mme R. doit attendre l'échéance de juin 2029, sauf à vendre le logement occupé.
Questions fréquentes
Puis-je donner congé pour vendre un logement meublé ?
Oui, pour l'échéance annuelle du bail, avec un préavis de trois mois au moins. Le congé indique le motif de vente ; il ne vaut pas offre de vente, car le locataire d'un meublé ne dispose pas du droit de préemption prévu pour les logements vides. La protection des locataires âgés aux ressources modestes s'applique en revanche aussi en meublé.
Que se passe-t-il si le locataire reste après la date d'effet du congé ?
Il devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d'occupation, généralement égale au loyer et aux charges. Son départ forcé suppose que le bailleur saisisse le juge des contentieux de la protection pour faire valider le congé et ordonner l'expulsion, puis qu'il suive la procédure d'exécution, trêve hivernale comprise. Un congé irréprochable dans sa forme et ses délais conditionne l'issue de cette procédure.
Le prix indiqué dans le congé pour vendre m'engage-t-il ?
Oui. Pour un logement vide, le congé vaut offre de vente au locataire à ce prix pendant les deux premiers mois du préavis. Si le locataire accepte, la vente se conclut aux conditions annoncées. Un prix surévalué pour décourager le locataire expose le congé à une annulation pour fraude. Nous vous aidons à fixer un prix cohérent avec le marché chartrain avant de délivrer le congé.
Un bailleur de plus de 65 ans doit-il reloger un locataire âgé ?
L'obligation de relogement disparaît lorsque le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, ou dispose de ressources inférieures au plafond des logements sociaux. Le bailleur conserve alors la faculté de délivrer congé dans les conditions habituelles, en justifiant de son âge ou de ses ressources en cas de contestation.
Le congé peut-il être envoyé par courriel ?
Un simple courriel est sans valeur. Seules sont admises la lettre recommandée avec avis de réception, la lettre recommandée électronique acceptée au préalable par le locataire, la signification par commissaire de justice et la remise en main propre contre émargement ou récépissé. Lorsque le délai est court ou que le locataire risque de ne pas retirer son courrier, la signification par commissaire de justice sécurise la date de réception.
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