L'essentiel
- Le bail mobilité est un bail meublé d'un à dix mois, réservé au locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire (articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989).
- Il n'est ni renouvelable ni reconductible ; il interdit tout dépôt de garantie et toute clause de solidarité entre colocataires, et les charges y sont payées sous forme de forfait.
- Le bail étudiant est un bail meublé dont la durée est réduite à neuf mois pour un étudiant, sans tacite reconduction (article 25-7) ; le dépôt de garantie y est plafonné à deux mois de loyer hors charges.
- Dans les deux cas, le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois, et le logement doit être décent et meublé selon la liste réglementaire.
Deux contrats pour des occupations temporaires
Un logement meublé loué comme résidence principale relève en principe d'un bail d'un an, reconduit tacitement, que le bailleur ne peut rompre qu'à l'échéance et pour un motif prévu par la loi. Ce cadre convient mal à un locataire qui ne reste que quelques mois : un stagiaire, un étudiant pour l'année universitaire, un salarié en mission. La loi du 6 juillet 1989 offre pour ces situations deux contrats plus courts, qui prennent fin d'eux-mêmes à leur terme.
Créé par la loi ELAN de 2018, le bail mobilité couvre des occupations d'un à dix mois liées à une formation ou à une activité professionnelle temporaire. Plus ancien, le bail étudiant ramène à neuf mois la durée du bail meublé consenti à un étudiant. Les deux concernent uniquement des logements meublés, garnis au minimum du mobilier fixé par le décret du 31 juillet 2015 : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien.
Le bail mobilité : qui peut en bénéficier ?
À la date de prise d'effet du bail, le locataire doit justifier d'une formation professionnelle, d'études supérieures, d'un contrat d'apprentissage, d'un stage, d'un engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, d'une mutation professionnelle ou d'une mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. Demandez le justificatif correspondant : convention de stage, certificat de scolarité, contrat de mission ou lettre de mutation.
Dans le contrat figurent obligatoirement le motif qui ouvre droit au bail mobilité et la précision qu'il s'agit d'un bail mobilité régi par le titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989. À défaut de ces mentions, le régime du bail mobilité est écarté et le contrat relève des règles du bail meublé classique, d'une durée d'un an. Utilisez un modèle à jour et conservez les pièces justificatives avec le bail.
Durée, loyer et charges du bail mobilité
La durée est comprise entre un et dix mois. Elle peut être modifiée une seule fois par avenant, sans que la durée totale du contrat dépasse dix mois. La loi du 26 novembre 2025 permet, dans les résidences à vocation d'emploi, un bail mobilité d'une semaine à dix-huit mois ; un décret doit en préciser l'application.
Fixé librement, sous réserve de l'encadrement des loyers dans les communes où il s'applique, le loyer reste identique pendant toute la durée du bail, sans révision. Les charges prennent obligatoirement la forme d'un forfait versé avec le loyer, sans régularisation, dont le montant ne doit pas être manifestement disproportionné. Le bailleur ne peut exiger aucun dépôt de garantie. Il peut demander une caution ; le locataire peut aussi recourir à la garantie Visale d'Action Logement, ouverte notamment aux étudiants et aux salariés en mobilité.
La fin du bail mobilité
À la date prévue, le bail prend fin sans congé à délivrer par le bailleur, qui ne peut en revanche y mettre fin avant le terme. De son côté, le locataire peut le résilier à tout moment, avec un préavis d'un mois, par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement.
Si les parties souhaitent poursuivre la location à l'issue du bail mobilité, elles concluent un nouveau contrat, qui relève obligatoirement du bail meublé classique d'un an : un second bail mobilité pour le même logement et le même locataire est exclu. Anticipez cette échéance si votre locataire prolonge son stage ou sa mission au-delà des dix mois.
Le bail étudiant de neuf mois
Lorsque le logement meublé est loué à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois, et la tacite reconduction ne s'applique pas (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Le bail prend fin au terme convenu, généralement à la fin de l'année universitaire, sans congé à délivrer. Le bailleur retrouve ainsi la libre disposition du logement pour l'été, par exemple pour une location saisonnière ou pour un usage familial.
Plafonné à deux mois de loyer hors charges, comme pour tout bail meublé, le dépôt de garantie se restitue selon les règles exposées dans notre guide sur le dépôt de garantie et l'état des lieux. Les charges peuvent être payées par provisions avec régularisation annuelle, ou sous forme de forfait. Le locataire donne congé avec un préavis d'un mois. Un bailleur qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés peut, pour un étudiant ou un apprenti, cumuler cette assurance avec une caution.
Comparer les trois formules de location meublée
Tout dépend de la situation du locataire et de votre projet pour le logement. Le bail mobilité sécurise la durée pour les séjours professionnels ou de formation de moins de dix mois, au prix de l'absence de dépôt de garantie. Le bail étudiant cale la location sur l'année universitaire. Le bail meublé classique convient aux occupations longues et offre la stabilité d'un locataire qui reste plusieurs années.
| Règle | Bail mobilité | Bail étudiant | Bail meublé classique |
|---|---|---|---|
| Durée | 1 à 10 mois, non renouvelable | 9 mois, sans reconduction | 1 an, reconduit tacitement |
| Locataires | Formation, études, apprentissage, stage, service civique, mutation, mission | Étudiant | Tout locataire |
| Dépôt de garantie | Interdit | 2 mois de loyer au plus | 2 mois de loyer au plus |
| Charges | Forfait obligatoire | Provisions ou forfait | Provisions ou forfait |
| Préavis du locataire | 1 mois | 1 mois | 1 mois |
| Fin à l'initiative du bailleur | Au terme, sans congé | Au terme, sans congé | Congé 3 mois avant l'échéance, pour motif légal |
Les obligations communes du bailleur
Quel que soit le bail, le logement doit être décent : surface minimale, sécurité, équipements et performance énergétique, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique étant exclu de toute nouvelle location depuis le 1er janvier 2025 en métropole. Notre guide sur le logement décent détaille ces critères. Un état des lieux est établi à l'entrée et à la sortie, et le locataire s'assure contre les risques locatifs.
Sur le plan fiscal, les loyers de ces locations meublées relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC ou au régime réel, voir notre guide sur la location meublée en 2026. Pour louer à plusieurs étudiants un grand appartement, les règles de la colocation s'ajoutent à celles du bail choisi, comme l'explique notre guide sur la colocation.
Exemple chiffré
Un studio de Chartres loué à une apprentie puis à un étudiant
Un bailleur loue un studio meublé près de la gare de Chartres. Une apprentie y entre le 1er janvier en bail mobilité de cinq mois, à 520 € par mois et 40 € de forfait de charges. Son contrat d'apprentissage se prolonge : un avenant porte le bail à huit mois. En septembre, un étudiant signe un bail étudiant de neuf mois.
- Bail mobilité initial
- 1er janvier au 31 mai, 5 mois
- Avenant unique (durée totale limitée à 10 mois)
- Prolongation jusqu'au 31 août, 8 mois
- Dépôt de garantie de l'apprentie
- Aucun
- Bail étudiant
- 1er septembre au 31 mai, 9 mois
- Dépôt de garantie de l'étudiant (2 mois hors charges au plus)
- 1 040 € au plus
- Disponibilité du logement
- Juin, juillet et août de l'année suivante
Chaque contrat prend fin à son terme sans congé à délivrer. Si l'apprentie avait voulu rester au-delà de dix mois au total, un bail meublé classique d'un an aurait dû être conclu.
Questions fréquentes
Peut-on conclure un bail mobilité avec un salarié en CDI ?
Oui, s'il se trouve dans l'une des situations prévues par la loi à la date de prise d'effet du bail, par exemple une mutation professionnelle ou une mission temporaire liée à son activité. Le contrat de travail en lui-même importe peu : c'est le motif du séjour qui ouvre droit au bail mobilité. Indiquez ce motif dans le bail et conservez le justificatif, comme une lettre de mutation ou un ordre de mission.
Le bail mobilité peut-il être renouvelé avec le même locataire ?
Il peut être prolongé une fois par avenant, dans la limite de dix mois au total. Au-delà, si le locataire reste, un nouveau bail doit être conclu et il relève du bail meublé classique d'un an, reconductible, avec les règles de congé qui s'y attachent. Enchaîner plusieurs baux mobilité pour le même logement et le même locataire expose le bailleur à une requalification du contrat.
Faut-il un bail étudiant pour louer à un étudiant ?
Le bail étudiant de neuf mois reste une faculté. Vous pouvez louer à un étudiant par un bail meublé classique d'un an, par un bail mobilité s'il suit des études supérieures ou une formation, ou par un bail vide de trois ans. Le bail de neuf mois convient lorsque vous souhaitez récupérer le logement l'été ; le bail d'un an, lorsque l'étudiant reste sur place plusieurs années.
Quelles garanties demander à défaut de dépôt de garantie en bail mobilité ?
Le bailleur peut exiger une caution personnelle, souvent un parent, ou accepter la garantie Visale d'Action Logement, gratuite pour le locataire éligible, qui couvre les loyers et charges impayés dans les conditions de son contrat. Un état des lieux d'entrée précis, avec photographies, reste la meilleure protection contre les dégradations. La courte durée du bail et le forfait de charges limitent par ailleurs les régularisations en fin de contrat.
Un bail mobilité peut-il être signé chez le notaire ?
Oui, comme tout bail d'habitation. Le bail notarié a date certaine et constitue un titre exécutoire, qui permet de recouvrer les loyers impayés sans jugement préalable. Pour des contrats de quelques mois, la plupart des bailleurs utilisent un bail sous seing privé conforme au modèle réglementaire ; le recours au notaire se justifie surtout pour les locations longues ou d'un montant important.
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