Révision du loyer : indice de référence des loyers (IRL), clause d'indexation et calcul

Quand le loyer peut-il être révisé ?

La révision du loyer en cours de bail repose entièrement sur le contrat. Lorsque le bail prévoit une clause de révision, le loyer peut évoluer une fois par an, à la date fixée par la clause ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. Sans clause, le loyer reste celui convenu à la signature pendant toute la durée du contrat et de ses reconductions, sauf accord écrit des deux parties par avenant.

La règle vaut pour la location vide comme pour la location meublée à usage de résidence principale (article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989). En meublé, le forfait de charges, lorsqu'il a été choisi, peut être révisé chaque année selon les mêmes règles. L'indice est obligatoirement l'IRL : un bail d'habitation ne peut pas indexer le loyer sur l'indice du coût de la construction ou sur un autre indice.

La pratique emploie indifféremment les mots « révision » et « indexation ». Même rédigée comme automatique, la clause suppose que le bailleur manifeste sa volonté d'appliquer la hausse dans le délai d'un an prévu par la loi. Le bail commercial obéit à des règles distinctes, présentées dans notre guide sur le bail commercial.

L'indice de référence des loyers : définition et dernières valeurs

L'IRL correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. L'Insee le publie chaque trimestre, et sa valeur paraît au Journal officiel. Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail ; lorsque le contrat reste muet, il s'agit du dernier indice publié à la date de signature.

Entre le troisième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024, la loi avait plafonné la variation de l'indice à 3,5 % en métropole. Ce plafonnement a pris fin et l'indice évolue de nouveau librement, à un rythme nettement plus modéré depuis 2025. Le tableau ci-dessous reprend les valeurs applicables en métropole ; la Corse et les départements d'outre-mer disposent d'indices propres.

Le calcul du loyer révisé, pas à pas

Le nouveau loyer hors charges se calcule en multipliant le loyer en cours par l'IRL du trimestre de référence de l'année de révision, puis en divisant par l'IRL du même trimestre de l'année précédente. Pour un bail dont le trimestre de référence est le deuxième, un loyer de 600 € révisé en 2026 devient 600 × 148,37 ÷ 146,68, soit 606,91 €.

Seul le loyer principal est concerné. Les provisions pour charges suivent leur propre logique : elles sont ajustées lors de la régularisation annuelle, à partir des dépenses réelles. La révision porte sur le loyer effectivement payé à la date de révision, y compris les révisions régulièrement appliquées les années précédentes.

La demande se fait par écrit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception ou par courriel dont la réception peut être prouvée. Elle mentionne les deux indices utilisés, le calcul et la date d'application. Un calcul transparent évite la plupart des contestations ; le locataire vérifie facilement les valeurs sur le site de l'Insee ou de l'ANIL.

Un délai d'un an, sans rattrapage possible

Depuis la loi ALUR de 2014, le bailleur dispose d'un an à compter de la date convenue pour la révision pour manifester sa volonté de l'appliquer. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé à la révision de l'année écoulée. Lorsqu'il la demande dans l'année, la hausse prend effet à la date de sa demande, et les mois écoulés depuis la date anniversaire restent au loyer antérieur.

Une révision oubliée se perd définitivement. L'année suivante, le calcul repart du loyer réellement payé et de la seule variation de l'indice sur douze mois : l'écart se répercute ainsi sur toute la suite du bail. Pour un bailleur qui gère seul plusieurs logements, un échéancier des dates de révision constitue la meilleure protection ; la gestion locative par le notaire intègre ce suivi.

Symétriquement, le locataire qui a payé une hausse irrégulière, par exemple rétroactive ou appliquée à un logement classé F ou G, peut en demander le remboursement. L'action en paiement des sommes dues au titre du bail se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Logements classés F ou G : le gel du loyer

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a interdit toute hausse de loyer dans les logements les plus énergivores. Pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 dans les départements d'outre-mer, un logement classé F ou G ne peut faire l'objet d'aucune révision annuelle, d'aucune majoration pour travaux et d'aucune réévaluation au renouvellement du bail.

Le gel dure tant que le logement conserve sa classe. Des travaux de rénovation suivis d'un nouveau diagnostic permettent de retrouver le droit de réviser le loyer pour les échéances suivantes. Le mode de calcul du DPE évolue lui aussi : le coefficient de conversion de l'électricité, déjà abaissé à 1,9, passera à 1,7 au 1er janvier 2027. Les logements chauffés à l'électricité peuvent ainsi gagner une ou deux classes, et un DPE existant peut être mis à jour gratuitement sur l'observatoire DPE-Audit de l'Ademe.

Le gel s'ajoute au calendrier d'interdiction de louer : les logements classés G sont exclus du marché locatif depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F le seront au 1er janvier 2028 et les logements classés E au 1er janvier 2034. Notre guide sur le DPE et le calendrier des interdictions de louer détaille ces échéances.

Travaux et renouvellement : les autres hausses possibles

En cours de bail, une majoration de loyer peut rémunérer des travaux d'amélioration réalisés par le bailleur, à condition qu'une clause du bail ou un avenant signé avec le locataire en fixe le montant et les modalités (article 17-1, II, de la loi du 6 juillet 1989). Des travaux d'économie d'énergie peuvent aussi donner lieu, sous conditions strictes, à une contribution du locataire au partage des économies de charges.

Au renouvellement du bail, le loyer ne peut être réévalué que s'il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage pour des logements comparables (article 17-2). Le bailleur adresse sa proposition au moins six mois avant le terme, avec des références de loyers ; la hausse s'étale ensuite par tiers ou par sixième selon la durée du bail, et par sixième dès qu'elle dépasse 10 %. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation d'Eure-et-Loir peut être saisie gratuitement avant tout recours au juge. Dans les communes classées en zone tendue, des règles supplémentaires encadrent le loyer lors du renouvellement et de la relocation.

Rédiger une clause de révision fiable

Une clause bien rédigée précise la date annuelle de révision, le trimestre de référence de l'IRL et la valeur de l'indice retenue à la signature. Elle rappelle que la révision suppose une demande du bailleur et s'articule avec la clause relative aux charges. Lorsque le logement est classé F ou G, le bail mentionne l'interdiction de révision tant que la classe n'a pas évolué.

Dans un bail notarié, la clause de révision fait partie d'un acte authentique doté de la force exécutoire : le loyer révisé, régulièrement notifié, peut être recouvré par un commissaire de justice sans jugement préalable en cas d'impayé. Nous rédigeons ces baux pour des logements situés à Chartres, dans Chartres métropole et dans toute l'Eure-et-Loir, et vérifions à cette occasion le diagnostic de performance énergétique et la cohérence du loyer avec les règles en vigueur.

Sources

• Service-public.gouv.fr, indice de référence des loyers (IRL)
• Service-public.gouv.fr, augmentation et révision du loyer en cours de bail
• Service-public.gouv.fr, montant du loyer d'un logement privé (renouvellement, zone tendue)
• ANIL, tableau des valeurs de l'IRL
• Service-public.gouv.fr, nouveau calcul du DPE au 1er janvier 2027
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 17-1 et 17-2 (Légifrance)