L'essentiel
- Si vos loyers bruts de location vide atteignent au plus 15 000 € par an, vous les inscrivez en case 4BE de la déclaration de revenus et l'administration applique un abattement de 30 % ; au-delà, ou sur option, vous remplissez la déclaration n° 2044 au régime réel.
- L'option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans et vaut pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer.
- La 2044 retient les loyers encaissés et les charges payées au cours de l'année civile ; le résultat se reporte en case 4BA s'il est positif, en cases 4BB et 4BC s'il est négatif.
- Les provisions de copropriété se déduisent l'année de leur paiement, puis la part non déductible se réintègre l'année suivante en ligne 230 : c'est l'erreur la plus fréquente.
- Le déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, à condition de louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit.
Micro-foncier ou 2044 : quelle déclaration remplir ?
Le micro-foncier s'applique de plein droit lorsque le foyer fiscal perçoit au plus 15 000 € de loyers bruts de locations vides dans l'année, charges refacturées au locataire exclues. Vous déclarez alors le montant brut en case 4BE de la déclaration de revenus, sans formulaire annexe : l'abattement de 30 % couvre forfaitairement toutes les charges.
La déclaration n° 2044 s'impose au-delà de 15 000 €, ou lorsque vous optez pour le régime réel, par exemple l'année d'importants travaux ou d'un emprunt en cours. L'option, exercée par le simple dépôt de la 2044, est irrévocable pendant trois ans et porte sur l'ensemble de vos biens loués nus ; à l'issue, elle se reconduit tacitement chaque année. La déclaration n° 2044 spéciale concerne des situations particulières, comme les monuments historiques, certains anciens dispositifs d'amortissement ou la nue-propriété.
Les principes du régime, charges déductibles et déficit foncier compris, sont présentés dans notre guide sur la location nue et les revenus fonciers. Les loyers d'un logement meublé relèvent d'une autre catégorie et d'une autre déclaration.
Remplir la 2044 ligne par ligne
La 2044 suit une logique de caisse : vous déclarez les loyers effectivement encaissés entre le 1er janvier et le 31 décembre, et les charges effectivement payées sur la même période, quelle que soit l'année à laquelle elles se rattachent. Un loyer de décembre encaissé en janvier se déclare l'année suivante ; une facture de travaux réglée en janvier aussi.
Chaque bien fait l'objet d'une colonne ou d'une annexe, puis les totaux sont reportés. Conservez les justificatifs pendant le délai de reprise de l'administration : factures, avis de taxe foncière, décomptes de charges du syndic, tableau d'amortissement du prêt.
| Ligne | Contenu | Point d'attention |
|---|---|---|
| 211 | Loyers bruts encaissés | Hors charges récupérées sur le locataire |
| 221 | Frais d'administration et de gestion | Honoraires du gérant, de l'agence ou du notaire gestionnaire |
| 222 | Autres frais de gestion | Forfait de 20 € par local |
| 223 | Primes d'assurance | Propriétaire non occupant, loyers impayés |
| 224 | Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration | Construction et agrandissement exclus |
| 227 | Taxes foncières | Taxe d'enlèvement des ordures ménagères exclue |
| 229 | Provisions pour charges de copropriété payées | Déduites l'année du paiement |
| 230 | Régularisation des provisions de l'année précédente | Part non déductible à réintégrer |
| 250 | Intérêts d'emprunt | Imputés d'abord sur les revenus fonciers |
Reporter le résultat sur la déclaration de revenus
Le résultat de la 2044 se reporte sur la déclaration de revenus. Un bénéfice figure en case 4BA. Un déficit se répartit entre deux cases : la case 4BC reçoit la part imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, et la case 4BB la part reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, qui comprend le déficit dû aux intérêts d'emprunt et l'excédent au-delà de la limite. Les déficits des années antérieures non encore utilisés figurent en case 4BD.
La limite de 10 700 € est portée à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, sur devis accepté à compter du 5 novembre 2022. Les diagnostics de performance énergétique avant et après travaux justifient le changement de classe.
Les revenus fonciers supportent l'impôt sur le revenu au barème et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, inchangé en 2026. Ils donnent lieu, au titre du prélèvement à la source, à des acomptes prélevés sur votre compte bancaire, que vous pouvez moduler en cours d'année dans votre espace particulier.
Les provisions de copropriété, piège principal
Le propriétaire d'un lot de copropriété verse chaque trimestre des provisions au syndic. Il les déduit en ligne 229 l'année où il les paie, sans attendre l'arrêté des comptes. L'année suivante, une fois les comptes approuvés en assemblée générale, il réintègre en ligne 230 la fraction non déductible : charges récupérables sur le locataire, dépenses non déductibles comme certains travaux d'agrandissement, et solde non consommé.
Oublier cette régularisation revient à déduire deux fois les charges récupérées sur le locataire ; l'administration la contrôle régulièrement. Le décompte annuel du syndic distingue les charges récupérables et non récupérables : c'est la pièce à conserver avec la déclaration. Notre guide sur les charges récupérables en détaille la liste.
Les autres erreurs fréquentes
Plusieurs dépenses paraissent déductibles sans l'être. Les frais d'acquisition du bien, droits de mutation et émoluments du notaire, relèvent du prix de revient : ils réduiront la plus-value lors de la revente. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement augmentent la surface ou transforment le bien : ils sont exclus des charges, comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire.
Le maintien en location conditionne l'imputation du déficit sur le revenu global : si vous vendez le bien ou le reprenez pour l'habiter avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, le déficit est réintégré, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation. Avant une vente, vérifiez cette date avec nous ; notre guide sur la vente d'un logement loué présente les autres contraintes.
- Déclarer les loyers dus au lieu des loyers encaissés.
- Déduire les charges refacturées au locataire, ou la taxe d'ordures ménagères.
- Omettre la réintégration des provisions de copropriété en ligne 230.
- Déduire un agrandissement, une véranda ou l'aménagement de combles en pièce habitable.
- Opter pour le réel une seule année en oubliant l'engagement de trois ans.
- Louer à un proche un loyer très inférieur au marché tout en déduisant toutes les charges.
- Omettre de signaler un changement d'occupant dans le service « Gérer mes biens immobiliers ».
Bien détenu en SCI, en indivision ou démembré
Une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu dépose sa propre déclaration de résultats, n° 2072, et remet à chaque associé le montant de sa quote-part. L'associé la reporte sur sa 2044, avec les intérêts des emprunts qu'il a personnellement souscrits pour acquérir ses parts. Détenir des parts de SCI exclut le micro-foncier, sauf si l'associé détient aussi des biens loués en direct. Notre guide sur la SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés compare les deux régimes.
En indivision, chaque indivisaire déclare sa part des loyers et des charges, à proportion de ses droits. En cas de démembrement, les loyers reviennent à l'usufruitier, qui les déclare ; le nu-propriétaire qui paie les grosses réparations peut, sous conditions, déduire ces dépenses de ses propres revenus fonciers, au moyen de la déclaration spéciale.
Exemple chiffré
Un appartement de Chartres loué vide, déclaré au réel
Un couple imposé dans la tranche de 30 % loue un appartement à Chartres 650 € par mois hors charges, acquis à crédit. En 2025, il a encaissé douze loyers, payé 1 200 € pour le remplacement de la chaudière, 1 000 € de provisions de copropriété, et doit réintégrer 380 € au titre des provisions de 2024.
- Ligne 211 : loyers encaissés
- 7 800 €
- Lignes 221 et 222 : gestion (546 €) et forfait (20 €)
- 566 €
- Ligne 223 : assurance propriétaire non occupant
- 150 €
- Ligne 224 : remplacement de la chaudière
- 1 200 €
- Ligne 227 : taxe foncière hors ordures ménagères
- 900 €
- Lignes 229 et 230 : provisions 2025 moins régularisation 2024
- 620 €
- Ligne 250 : intérêts d'emprunt
- 2 400 €
- Résultat foncier reporté en case 4BA
- 1 964 €
- Au micro-foncier : revenu imposable (70 % de 7 800 €)
- 5 460 €
- Économie d'impôt et de prélèvements sociaux au réel (3 496 € × 47,2 %)
- environ 1 650 €
Les charges réelles, intérêts compris, représentent 75 % des loyers : le régime réel divise par près de trois le revenu imposable. Le couple s'engage pour trois ans ; il devra, l'an prochain, réintégrer en ligne 230 la part non déductible des provisions versées en 2025.
Questions fréquentes
Quand faut-il déclarer les revenus fonciers ?
Avec la déclaration annuelle de revenus, au printemps de l'année qui suit l'encaissement des loyers : les loyers de 2026 se déclarent en 2027. La date limite dépend du département de résidence et de la déclaration en ligne, obligatoire lorsque le foyer a accès à internet. La 2044 se remplit dans le même parcours en ligne, et les montants se reportent automatiquement.
Puis-je revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
Oui, à l'issue de la période de trois ans, si vos loyers restent sous 15 000 € : il suffit de déclarer vos loyers bruts en case 4BE au lieu de déposer une 2044. Le choix se fait chaque année une fois l'engagement expiré. Comparez vos charges prévisibles des trois années suivantes à 30 % des loyers avant de renoncer, car une nouvelle option vous engagerait à nouveau pour trois ans.
Les travaux réalisés avant la mise en location sont-ils déductibles ?
Les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration d'un logement destiné à la location se déduisent en principe, y compris ceux réalisés pour préparer la première location, dès lors que le bien est effectivement loué ensuite. Les travaux qui s'apparentent à une reconstruction ou à un agrandissement restent exclus. Conservez les factures au nom du propriétaire, établies par des entreprises.
Comment déclarer un logement loué à mon enfant ?
Comme toute location, si le bail est réel et le loyer effectivement payé à un niveau proche du marché. Un loyer très inférieur expose à une limitation des charges déductibles, voire à la requalification en mise à disposition gratuite, sans revenu à déclarer mais sans charge déductible. Notre guide sur la location à ses enfants ou à ses parents présente les précautions à prendre.
Le notaire peut-il m'aider à remplir la 2044 ?
Lorsque l'étude gère votre bien, le relevé annuel de gestion reprend les loyers encaissés et les charges payées, classés selon les lignes de la 2044. Pour un bien que vous gérez vous-même, nous répondons aux questions liées à l'acquisition, au démembrement ou à la SCI ; votre déclaration reste signée sous votre responsabilité, avec l'aide de l'administration fiscale ou d'un expert-comptable.
Premier rendez-vous
Un projet locatif ou une SCI ?
Nous étudions avec vous le bail, la structure et la fiscalité de votre investissement.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Impots.gouv.fr, formulaire n° 2044, déclaration des revenus fonciers
- Impots.gouv.fr, notice de la déclaration n° 2044 (millésime 2026)
- Service-public.gouv.fr, revenus fonciers : location vide
- Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
- Impots.gouv.fr, service « Gérer mes biens immobiliers »