L'essentiel
- Pour les revenus 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes pour un meublé loué à l'année (77 700 € pour les revenus 2025), avec un abattement de 50 % ; un meublé de tourisme non classé relève d'un plafond de 15 000 € et d'un abattement de 30 %.
- Au régime réel, le loueur déduit ses charges et amortit le bâtiment, hors terrain, ainsi que le mobilier ; l'amortissement réduit le résultat jusqu'à zéro et l'excédent se reporte sur les années suivantes.
- Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent en diminution du prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value, ce qui l'augmente d'autant.
- Les revenus de location meublée non professionnelle supportent des prélèvements sociaux de 18,6 %, contre 17,2 % pour les revenus fonciers d'une location nue.
- Un logement loué meublé comme résidence principale comporte au minimum le mobilier fixé par le décret du 31 juillet 2015.
Loueur en meublé non professionnel : de qui parle-t-on ?
Les loyers d'un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Le loueur est non professionnel (LMNP) tant que l'une des deux conditions de l'article 155 du Code général des impôts fait défaut : des recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 € pour l'ensemble du foyer fiscal, et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Lorsque les deux conditions sont réunies, il devient loueur professionnel (LMP), avec un régime fiscal et social distinct.
Le statut s'acquiert par une simple déclaration de début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, qui attribue un numéro SIRET. Le loueur devient redevable de la cotisation foncière des entreprises, sauf exonération, et dépose chaque année une déclaration de résultats lorsqu'il relève du régime réel.
La location meublée se pratique en nom propre, en indivision ou en démembrement. Une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu s'y prête mal : une activité de location meublée habituelle, commerciale par nature, peut la rendre passible de l'impôt sur les sociétés au-delà d'une tolérance de 10 % des recettes. Notre guide sur la SCI à l'IR ou à l'IS développe ce point.
Les règles civiles du bail meublé
Un logement loué meublé comme résidence principale du locataire relève de la loi du 6 juillet 1989, complétée par ses articles 25-3 et suivants. Le bail dure au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant, sans reconduction dans ce dernier cas. Le dépôt de garantie atteint au plus deux mois de loyer hors charges. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois ; le bailleur donne congé trois mois avant l'échéance, pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux, comme le détaille notre guide sur le congé du bailleur.
Le bail mobilité, conclu pour un à dix mois avec un locataire en formation, en stage, en mission temporaire ou en mutation, exclut tout dépôt de garantie. Les exigences de décence s'appliquent aux meublés comme aux logements vides, y compris la performance énergétique minimale : un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe l'équipement minimal permettant au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement. À défaut, le bail peut être requalifié en location nue, avec une durée de trois ans et un dépôt de garantie d'un mois.
- Literie comprenant une couette ou une couverture.
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil.
- Plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes.
- Réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur doté d'un compartiment à une température inférieure ou égale à −6 °C.
- Vaisselle en nombre suffisant et ustensiles de cuisine.
- Table et sièges, étagères de rangement, luminaires.
- Matériel d'entretien ménager adapté au logement.
Le micro-BIC en 2026 : seuils et abattements
Le micro-BIC s'applique de plein droit lorsque les recettes de l'année restent sous le seuil applicable. Le revenu imposable est obtenu en appliquant aux recettes un abattement forfaitaire, réputé couvrir toutes les charges et l'amortissement, avec un minimum de 305 €. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a abaissé le seuil et l'abattement des meublés de tourisme et aligné ceux des meublés de tourisme classés et des chambres d'hôtes sur les locations à l'année ; les seuils ont ensuite été revalorisés pour 2026.
Pour un logement loué à l'année, l'abattement de 50 % reste plus favorable que celui du micro-foncier (30 %) applicable à la location nue. Les meublés de tourisme obéissent à des règles propres, présentées dans notre guide sur les meublés de tourisme.
| Type de location | Seuil de recettes 2025 | Seuil de recettes 2026 | Abattement |
|---|---|---|---|
| Meublé loué à l'année (résidence principale du locataire) | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
Le régime réel : charges et amortissements
Au régime réel, obligatoire au-delà des seuils et ouvert sur option en deçà, le résultat se calcule comme celui d'une entreprise : les recettes, diminuées des charges réellement supportées dans l'intérêt de l'activité et des amortissements. Les charges comprennent les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance, les frais de gestion et de comptabilité, les travaux d'entretien et de réparation.
L'amortissement répartit le coût d'acquisition sur la durée d'utilisation des biens. Le bâtiment s'amortit par composants, sur plusieurs décennies ; le terrain, réputé conserver sa valeur, reste exclu ; le mobilier s'amortit sur quelques années. Selon l'article 39 C du Code général des impôts, l'amortissement déductible au titre d'une année est limité au résultat avant amortissement : il ramène ce résultat au plus à zéro, et la fraction non déduite se reporte sans limitation de durée.
Un déficit provenant des charges s'impute uniquement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle, pendant dix ans. Il reste distinct du déficit foncier de la location nue, déductible du revenu global dans certaines limites. La tenue d'une comptabilité conforme justifie souvent le recours à un expert-comptable.
Revendre : la plus-value et la réintégration des amortissements
Le loueur non professionnel qui vend son bien relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Notre guide sur la plus-value immobilière détaille le calcul.
La loi de finances pour 2025 a modifié ce calcul pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits pendant la location viennent en diminution du prix d'acquisition. La plus-value imposable augmente donc du montant des amortissements utilisés, atténué par les abattements pour durée de détention. Les logements situés dans certaines résidences de services, comme les résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées et les établissements pour personnes âgées dépendantes, sont exclus de cette règle.
Seuls les amortissements effectivement déduits sont concernés : la fraction reportée et jamais utilisée reste hors du calcul. Avant une vente, nous reconstituons avec votre expert-comptable le montant à retenir et chiffrons l'impôt, en tenant compte du forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition et de celui de 15 % pour travaux lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
Louer meublé ou louer nu : les critères du choix
La location meublée conserve un avantage fiscal net pendant la détention : un abattement de 50 % au micro-BIC, ou un revenu souvent neutralisé par les amortissements au régime réel. Elle suppose en contrepartie un bail plus court, une rotation plus fréquente des locataires, l'entretien du mobilier et, depuis 2025, une plus-value alourdie à la revente. Les prélèvements sociaux y sont aussi plus élevés.
La location nue offre des baux de trois ans, un déficit foncier imputable sur le revenu global et, pour les logements neufs ou lourdement réhabilités acquis depuis le 21 février 2026, le nouveau dispositif « Relance logement » qui ouvre un amortissement fiscal. Notre guide sur la location nue en présente les règles, et la page de référence sur la location et l'investissement locatif compare les deux formules.
Patrimoine et transmission du bien meublé
Le bien loué meublé par un loueur non professionnel entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, lorsque le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1 300 000 € ; seul le loueur professionnel peut, sous conditions, en exclure ses biens. Notre guide sur l'IFI précise ces règles.
La donation ou la succession d'un bien meublé suit le droit commun : les droits se calculent sur la valeur vénale du bien et du mobilier. Le donataire ou l'héritier qui poursuit la location reprend l'activité à son nom et amortit le bien sur la base de sa valeur au jour de la transmission. Nous examinons ces conséquences avec vous avant toute donation.
Exemple chiffré
Un studio meublé près de la gare de Chartres
Un investisseur achète en 2026 un studio 120 000 €, dont 15 % correspondent au terrain, et 6 000 € de mobilier. Il le loue 650 € par mois. Ses charges annuelles atteignent 4 700 € (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, comptabilité). Il est imposé dans la tranche de 30 %. Durées d'amortissement retenues pour l'exemple : 30 ans pour le bâtiment, 6 ans pour le mobilier.
- Recettes annuelles (650 € × 12)
- 7 800 €
- Micro-BIC : revenu imposable après abattement de 50 %
- 3 900 €
- Micro-BIC : impôt (30 %) et prélèvements sociaux (18,6 %)
- 1 170 € + 725 € = 1 895 €
- Réel : résultat avant amortissement (7 800 − 4 700)
- 3 100 €
- Amortissements de l'année (102 000 ÷ 30 + 6 000 ÷ 6)
- 4 400 €
- Amortissement déduit / reporté
- 3 100 € / 1 300 €
- Réel : résultat imposable
- 0 €
Le régime réel supprime l'impôt annuel dans cet exemple, au prix d'une comptabilité. En contrepartie, les 3 100 € d'amortissements déduits chaque année diminueront le prix d'acquisition lors d'une vente : après dix ans, la plus-value brute augmenterait d'environ 31 000 €, avant abattements pour durée de détention.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer mon activité de location meublée ?
Oui. Le loueur déclare le début de son activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, qui lui attribue un numéro SIRET. Il reporte ensuite ses recettes sur sa déclaration de revenus au micro-BIC, ou dépose une déclaration de résultats au régime réel. Pour un meublé de tourisme, une déclaration en mairie ou un enregistrement s'ajoutent selon la commune.
Puis-je transformer une location vide en location meublée ?
Le changement intervient au départ du locataire en place, ou d'un commun accord avec lui par un nouveau bail. Le bien doit alors comporter le mobilier obligatoire. Le passage du régime des revenus fonciers à celui des BIC a des effets fiscaux, notamment sur un déficit foncier en cours de report, que nous examinons avant la décision.
Les amortissements sont-ils toujours intéressants depuis la réforme de 2025 ?
Ils réduisent l'impôt et les prélèvements sociaux pendant toute la durée de location, souvent de façon importante. Leur coût apparaît à la revente, par une plus-value plus élevée, elle-même réduite par les abattements pour durée de détention. Pour un bien conservé longtemps, ou transmis par donation ou succession plutôt que vendu, l'équilibre reste généralement favorable. Nous le chiffrons au cas par cas.
Quel est le taux des prélèvements sociaux sur mes loyers meublés ?
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté à 18,6 % les prélèvements sociaux sur la plupart des revenus du patrimoine, dont les revenus de location meublée non professionnelle. Les revenus fonciers d'une location nue et les plus-values immobilières restent soumis au taux de 17,2 %.
Un bail meublé peut-il être notarié ?
Oui. Le bail meublé de résidence principale peut être reçu par le notaire, avec la même force exécutoire qu'un bail de location vide : en cas d'impayé, un commissaire de justice peut saisir sans jugement préalable. Notre guide sur le bail notarié détaille ses avantages et ses limites.
Premier rendez-vous
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Nous étudions avec vous le bail, la structure et la fiscalité de votre investissement.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, location meublée : quelle imposition des revenus ?
- Service-public.gouv.fr, règles de location d'un logement meublé
- Service-public.gouv.fr, plus-value immobilière sur la vente d'un bien
- Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
- Service-public.gouv.fr, impôt sur la fortune immobilière
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 25-3 et suivants (Légifrance)