Combien de temps dure un achat immobilier ?
Pour un logement ancien, trois mois séparent en général la signature de l'avant-contrat de celle de l'acte authentique. Ce délai correspond au temps nécessaire pour purger le droit de rétractation, obtenir le prêt, interroger la commune sur son droit de préemption et réunir les pièces que le notaire doit contrôler. Il s'allonge lorsque l'acquéreur attend un permis de construire, lorsque le vendeur doit d'abord régler une succession ou lorsqu'une copropriété tarde à transmettre ses documents.
Les délais se chevauchent : la demande de prêt part dans les jours qui suivent l'avant-contrat, pendant que court le délai de rétractation, et la déclaration d'intention d'aliéner est adressée à la mairie dès que possible. Le calendrier ci-dessous correspond à un achat financé par un crédit, sans difficulté particulière. Notre guide consacré aux étapes de l'achat, de l'offre à l'acte le détaille semaine par semaine, avec un exemple daté.
| Étape | Délai | Fondement |
|---|---|---|
| Offre d'achat et acceptation | Quelques jours, sans aucun versement | Article 1589-1 du Code civil |
| Signature de l'avant-contrat | Point de départ du calendrier | Articles 1124 et 1589 du Code civil |
| Rétractation de l'acquéreur | 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la notification | Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation |
| Enregistrement d'une promesse unilatérale sous signature privée | 10 jours après son acceptation | Article 1589-2 du Code civil |
| Obtention du prêt | Au moins 1 mois, souvent 45 à 60 jours | Article L313-41 du Code de la consommation |
| Acceptation de l'offre de prêt | Au plus tôt 10 jours après sa réception | Article L313-34 du Code de la consommation |
| Réponse de la commune titulaire du droit de préemption | 2 mois après réception de la déclaration ; le silence vaut renonciation | Article L213-2 du Code de l'urbanisme |
| Signature de l'acte authentique | Environ 3 mois après l'avant-contrat | Date prévue par l'avant-contrat |
| Publication et remise du titre de propriété | Plusieurs mois après la signature | Formalités de publicité foncière |
De l'offre d'achat à l'avant-contrat
L'offre d'achat est un engagement écrit de l'acquéreur, à un prix déterminé et pour une durée limitée. Acceptée par écrit, elle lie le vendeur, puisque les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix (article 1583 du Code civil). L'article 1589-1 du Code civil frappe de nullité l'offre pour laquelle un versement est exigé ou reçu de l'acquéreur : aucun chèque ne se remet à ce stade. Une contre-proposition du vendeur rend l'offre initiale caduque et relance la négociation.
L'accord est ensuite formalisé dans un avant-contrat. Dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur s'engage seul et l'acquéreur dispose d'une option, en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation, fixée le plus souvent entre 5 et 10 % du prix. Dans le compromis, les deux parties s'engagent et l'acquéreur verse un dépôt de garantie. Signée sous signature privée, la promesse unilatérale doit être enregistrée dans les dix jours de son acceptation, à peine de nullité (article 1589-2 du Code civil). Notre guide compromis ou promesse de vente compare les deux formules.
L'avant-contrat mérite autant de soin que l'acte définitif : il fixe le prix, la date de disponibilité du bien, les conditions suspensives, la répartition des charges et le sort des sommes versées. Rédigé à l'étude, il s'appuie dès l'origine sur le titre du vendeur, l'état hypothécaire, les documents d'urbanisme et le dossier de diagnostics. Une promesse d'une durée supérieure à dix-huit mois, consentie par une personne physique, doit être reçue en la forme authentique et prévoir une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix (articles L290-1 et L290-2 du Code de la construction et de l'habitation).
Rétractation et conditions suspensives : les protections de l'acquéreur
L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de dix jours pour se rétracter, sans avoir à se justifier ni à payer d'indemnité (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Le délai part du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'avant-contrat, ou du lendemain de sa remise en main propre lorsque la vente est conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté. Lorsqu'il tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Notre guide sur le délai de rétractation en réunit les règles et les exceptions, notamment pour les terrains à bâtir.
Les sommes versées pendant ce délai sont strictement encadrées. Entre particuliers, sans intermédiaire, aucun versement ne peut être reçu avant l'expiration des dix jours. Lorsqu'un professionnel mandaté prête son concours à la vente, le versement est possible entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière, qui le restitue dans les vingt et un jours suivant une éventuelle rétractation (article L271-2).
Les conditions suspensives subordonnent la vente à un événement extérieur : obtention du prêt, absence d'exercice d'un droit de préemption, délivrance d'un permis de construire, absence d'hypothèque ou de servitude incompatible avec le projet. Pour le prêt, l'article L313-41 du Code de la consommation impose une durée d'au moins un mois ; en cas de refus, toutes les sommes versées sont restituées sans retenue ni indemnité. L'acquéreur doit solliciter un prêt conforme aux caractéristiques prévues, faute de quoi la condition est réputée accomplie (article 1304-3 du Code civil). Le guide sur la condition suspensive de prêt en détaille le fonctionnement.
Ce que le notaire vérifie avant la signature
Le notaire contrôle d'abord le droit de propriété du vendeur : titre, origine de propriété, capacité, pouvoirs, régime matrimonial, accord du conjoint lorsque le bien est le logement de la famille. Il interroge le service de la publicité foncière pour connaître les hypothèques et les saisies, qui devront être levées au plus tard le jour de la vente grâce au prix. Enfin, il rapproche les données cadastrales de la réalité du bien et recense les servitudes de passage, de vue ou de réseaux qui le grèvent ou en profitent.
Viennent ensuite l'urbanisme et les droits de préemption. Le notaire obtient les renseignements d'urbanisme, vérifie que les constructions et les extensions correspondent aux autorisations délivrées, puis adresse à la commune une déclaration d'intention d'aliéner lorsque le bien se situe dans une zone de préemption. La commune dispose de deux mois pour répondre et peut, une seule fois, demander des documents complémentaires ou la visite du bien. Selon la nature du bien, d'autres titulaires peuvent être prioritaires, comme le locataire en place ou la SAFER. Notre guide sur le droit de préemption urbain en expose les effets sur la vente.
Le dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à l'avant-contrat : performance énergétique, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques, assainissement selon le bien. Les maisons classées E, F ou G sont en outre accompagnées d'un audit énergétique. En copropriété s'ajoutent la superficie privative, le règlement, les procès-verbaux d'assemblée générale et la situation financière du syndicat. Nos guides sur les diagnostics obligatoires et sur les documents de copropriété à lire avant de signer en dressent la liste.
Financer l'achat : prêt, garanties et apport
Le plan de financement se construit avant l'avant-contrat, car il détermine le montant, la durée et le taux maximal inscrits dans la condition suspensive. Les banques appliquent les normes du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'effort de 35 % au plus, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus, sauf dérogations limitées. L'offre de prêt ne peut être acceptée qu'après un délai de réflexion de dix jours. La banque exige une garantie : hypothèque conventionnelle, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers le 1er janvier 2022, ou caution d'un organisme spécialisé. Le guide sur les garanties du prêt immobilier compare leur coût.
L'apport provient de l'épargne, d'une vente précédente ou de la famille. Le prêt à taux zéro aide les primo-accédants sous conditions de ressources. Un don des parents, un prêt familial constaté par une reconnaissance de dette ou le don familial exonéré pour un logement, ouvert jusqu'au 31 décembre 2026, obéissent à des règles différentes, réunies dans notre guide acheter avec l'aide de ses parents.
La structure de l'achat se décide aussi à ce stade. Un époux marié sous le régime de la communauté qui investit des fonds personnels fait insérer dans l'acte une déclaration d'emploi, afin que le bien lui reste propre. Des concubins ou des partenaires de PACS qui achètent ensemble fixent leurs quotes-parts selon leurs apports et peuvent prévoir une clause d'accroissement ou une convention d'indivision : notre guide sur l'achat à deux présente ces options.
La signature de l'acte authentique et ses suites
L'acte authentique réitère l'avant-contrat et opère en principe le transfert de propriété et la remise des clés. À l'étude, ou à distance grâce à une procuration, le notaire en donne lecture et recueille les signatures, sur papier ou sous forme électronique. Prix et frais doivent être disponibles sur le compte de l'étude avant le rendez-vous : au-delà de 3 000 €, le paiement se fait par virement. De son côté, le vendeur perçoit le prix après remboursement de ses créanciers inscrits et, le cas échéant, prélèvement de l'impôt sur la plus-value.
Après la signature, le notaire accomplit les formalités : paiement des droits de mutation, publication de la vente au service de la publicité foncière, qui la rend opposable aux tiers, inscription de la garantie de la banque. Le titre de propriété, copie authentique de l'acte portant la mention de sa publication, est adressé à l'acquéreur plusieurs mois plus tard. L'acquéreur qui découvre ensuite un défaut grave et caché dispose de recours contre le vendeur, encadrés par les articles 1641 et suivants du Code civil : notre guide sur les vices cachés en précise les conditions et les délais.
Les frais d'acquisition en Eure-et-Loir
Les frais dits « de notaire » sont constitués pour l'essentiel d'impôts. Pour un logement ancien situé en Eure-et-Loir, les droits de mutation atteignent environ 6,32 % du prix depuis que le département a porté son taux à 5 % au 1er avril 2025 ; l'acquéreur qui achète sa première résidence principale conserve le taux antérieur. S'y ajoutent les émoluments du notaire, fixés par un barème national reconduit par l'arrêté du 25 février 2026, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les débours. Au total, comptez de 7,5 à 8,5 % du prix dans l'ancien et de 2 à 3 % dans le neuf.
Le mobilier vendu avec le bien, lorsqu'il est détaillé et évalué de façon réaliste, sort de l'assiette des droits de mutation. Le détail des postes, un exemple chiffré et les règles propres aux primo-accédants figurent dans notre guide sur les frais de notaire à Chartres et en Eure-et-Loir ; notre simulateur en donne une première estimation.
Acheter un logement neuf ou un terrain à bâtir
L'achat sur plan suit un parcours propre. Le contrat de réservation, facultatif mais très courant, s'accompagne d'un dépôt de garantie limité à 5 % du prix si la vente doit être signée dans l'année et à 2 % si elle l'est dans les deux ans. Le projet d'acte est notifié à l'acquéreur un mois au moins avant la signature. Les paiements suivent l'avancement du chantier : 35 % au plus à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement. Le promoteur justifie d'une garantie financière d'achèvement délivrée par un établissement extérieur. Notre guide sur l'achat en VEFA détaille la livraison, les réserves et les garanties.
Pour un terrain à bâtir, les vérifications portent sur la constructibilité : plan local d'urbanisme, certificat d'urbanisme opérationnel valable dix-huit mois, bornage, étude géotechnique dans les zones argileuses, accès et raccordement aux réseaux. L'acquéreur d'un terrain isolé ne bénéficie pas du délai de rétractation de dix jours : les conditions suspensives d'obtention du permis de construire et du prêt jouent alors un rôle central. Notre guide sur l'achat d'un terrain à bâtir les passe en revue, lotissement compris.
Acheter à Chartres et en Eure-et-Loir : les points d'attention
Dans le centre historique de Chartres, le site patrimonial remarquable soumet les travaux extérieurs, et parfois intérieurs lorsque le plan de sauvegarde le prévoit, à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France. Un projet de rénovation, de changement de menuiseries ou d'isolation se vérifie donc avant de s'engager, comme l'explique notre guide sur l'achat dans le site patrimonial remarquable de Chartres.
Une partie du département est exposée au retrait-gonflement des argiles : la carte de Géorisques indique si l'étude géotechnique préalable est exigée pour un terrain, et l'état des risques signale l'exposition de chaque bien. Pour un achat destiné à la location, le calendrier de la décence énergétique pèse sur la valeur des logements anciens : les logements classés G ne peuvent plus être donnés à bail depuis 2025, ceux classés F suivront en 2028 et ceux classés E en 2034. Notre guide sur les passoires thermiques décrit ce calendrier et l'évolution du calcul du DPE en 2026 et 2027.