L'essentiel
- Une servitude est une charge imposée à un terrain au profit d'un terrain voisin appartenant à un autre propriétaire (article 637 du Code civil) : elle suit les deux biens, quel que soit leur propriétaire, et s'impose donc à l'acquéreur.
- Elle naît de la situation des lieux, de la loi ou d'une convention (article 639) ; une servitude conventionnelle est publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux acquéreurs successifs.
- Le propriétaire d'un terrain enclavé a droit à un passage sur le fonds voisin, en contrepartie d'une indemnité proportionnée au dommage causé (article 682).
- Les servitudes d'utilité publique (réseaux, protection du patrimoine, risques) figurent en annexe du plan local d'urbanisme et apparaissent dans les renseignements d'urbanisme réunis par le notaire.
- Une servitude non apparente et non déclarée, assez importante pour que l'acquéreur n'eût pas acheté s'il l'avait connue, lui permet de demander la résiliation de la vente ou une indemnité (article 1638).
Qu'est-ce qu'une servitude ?
Le Code civil définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire (article 637). Le terrain qui supporte la charge est le fonds servant ; celui qui en profite, le fonds dominant. Le droit est attaché aux terrains eux-mêmes : lorsque l'un ou l'autre est vendu, donné ou transmis par succession, la servitude se transmet avec lui, activement ou passivement.
Les servitudes prennent des formes très variées : droit de passer à pied ou en voiture, droit de faire passer une canalisation, droit de puisage, interdiction de construire sur une bande de terrain (servitude non aedificandi) ou de bâtir au-delà d'une certaine hauteur (servitude non altius tollendi). Le Code civil les classe selon qu'elles s'exercent sans intervention de l'homme, comme une vue ou un écoulement d'eau (servitudes continues), ou qu'elles supposent un fait actuel, comme le passage (servitudes discontinues), et selon qu'elles se révèlent par des ouvrages extérieurs ou non (servitudes apparentes ou non apparentes, articles 688 et 689). Ce classement a des conséquences très concrètes pour l'acquéreur : il détermine la manière dont la servitude peut s'acquérir, se prouver et s'éteindre.
D'où viennent les servitudes ?
L'article 639 du Code civil distingue trois origines. La situation naturelle des lieux crée certaines servitudes : le terrain situé en contrebas reçoit les eaux qui s'écoulent naturellement du terrain plus élevé (article 640). La loi en impose d'autres, comme les distances à respecter pour ouvrir une vue sur le voisin ou le passage dû au terrain enclavé. Enfin, les propriétaires peuvent en créer librement par convention (article 686), à condition qu'elles profitent à un fonds et non à une personne.
Une servitude peut aussi naître de la « destination du père de famille » : lorsqu'un propriétaire unique a aménagé deux parties de son terrain de telle sorte que l'une sert l'autre, puis les a séparées par une vente ou un partage, la servitude apparente subsiste (articles 692 à 694). Le cas est fréquent lors de la division d'un corps de ferme ou d'un grand jardin, aux abords de Chartres comme dans les villages de la Beauce.
La prescription joue un rôle limité. Seules les servitudes continues et apparentes, une vue par exemple, s'acquièrent par une possession de trente ans (article 690). Les servitudes discontinues, dont le passage, et les servitudes non apparentes, dont la plupart des canalisations enterrées, ne s'établissent que par titre (article 691).
Servitude de passage et terrain enclavé
Un terrain est enclavé lorsqu'il n'a aucune issue sur la voie publique, ou une issue insuffisante pour son exploitation ou pour une opération de construction. Son propriétaire peut alors réclamer un passage sur les fonds voisins, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il occasionne (article 682). Le passage est pris, en principe, du côté où le trajet vers la voie publique est le plus court, et fixé à l'endroit le moins dommageable pour le fonds traversé (article 683).
Lorsque l'enclave résulte de la division d'un terrain par une vente, un échange ou un partage, le passage est dû sur les terrains issus de cette division (article 684). Une division pour vendre un fond de jardin doit donc prévoir l'accès de la parcelle détachée, par une servitude conventionnelle décrite sur un plan de géomètre : notre guide sur la division parcellaire détaille cette étape.
Le passage fondé sur l'enclave cesse lorsque celle-ci prend fin, par exemple après l'ouverture d'une nouvelle voie (article 685-1). Une servitude conventionnelle s'éteint, elle, par un non-usage de trente ans (article 706), par la réunion des deux terrains dans les mêmes mains (article 705) ou par un accord publié entre les propriétaires.
Vues, canalisations et réseaux
Une fenêtre, un balcon ou une terrasse qui donne directement sur la propriété voisine doit respecter une distance de 1,90 mètre ; une vue oblique, une distance de 0,60 mètre (articles 678 et 679 du Code civil). Un propriétaire peut toutefois bénéficier d'une servitude de vue, par convention ou par une possession trentenaire, puisque la vue est une servitude continue et apparente. Les jours de souffrance, ouvertures fixes et translucides, obéissent à des règles propres.
Les canalisations privées posent des questions fréquentes : branchement d'eau ou d'assainissement qui traverse le terrain voisin pour rejoindre le réseau public, câble électrique, fourreau de fibre. Enterrées, elles forment des servitudes non apparentes, qui supposent un titre : sans acte, le propriétaire du terrain traversé peut contester leur maintien.
Les réseaux publics relèvent d'un autre régime. Les lignes électriques, les canalisations de gaz ou certaines conduites d'eau bénéficient de servitudes établies par des textes spécifiques, qui autorisent l'exploitant à implanter, surveiller et entretenir ses ouvrages et peuvent limiter les constructions ou les plantations à proximité.
Les servitudes d'utilité publique
Les servitudes d'utilité publique sont des limitations administratives au droit de propriété, instituées dans un intérêt général : protection des monuments historiques et des sites patrimoniaux, plans de prévention des risques, passage des réseaux, alignement le long des voies, dégagement des aérodromes. Elles sont annexées au plan local d'urbanisme (article L151-43 du Code de l'urbanisme) et consultables sur le Géoportail de l'urbanisme.
Elles s'imposent au propriétaire indépendamment de ce que disent ses titres de propriété. À Chartres, une grande partie du centre ancien relève ainsi du site patrimonial remarquable et des abords de la cathédrale, ce qui encadre fortement les travaux : notre guide sur l'achat dans le centre historique de Chartres décrit ces règles.
Le notaire les identifie grâce à la note de renseignements d'urbanisme ou au certificat d'urbanisme, demandés à la commune avant la vente. Pour un terrain destiné à la construction, cette vérification conditionne le projet lui-même : notre guide sur l'achat d'un terrain à bâtir en précise les étapes.
Ce que le notaire vérifie avant la signature
Le notaire retrace l'origine de propriété du bien et consulte le fichier immobilier du service de la publicité foncière, où figurent les servitudes conventionnelles publiées. Il lit les titres antérieurs, qui mentionnent souvent des servitudes créées lors d'une division ancienne, et rapproche ces actes du plan cadastral et, le cas échéant, d'un plan de bornage.
Le vendeur déclare ensuite les servitudes qu'il connaît, y compris celles qui ne sont pas publiées : passage toléré depuis longtemps, canalisation commune avec un voisin, accord verbal. Ces déclarations sont reprises dès l'avant-contrat, ce qui permet à l'acquéreur de décider en connaissance de cause et, si besoin, de faire régulariser la situation avant l'acte définitif.
Votre visite complète ce travail : un chemin tracé sur le terrain, une porte ouverte sur la parcelle voisine, un regard ou un compteur isolé, des fenêtres voisines en limite de propriété signalent souvent une servitude. Signalez-les au notaire : il interroge le vendeur et, si besoin, le voisin, afin de qualifier la situation et de la faire régulariser avant l'avant-contrat.
- Titres de propriété antérieurs et fichier immobilier du service de la publicité foncière.
- Déclarations écrites du vendeur sur les servitudes connues, publiées ou non.
- Note de renseignements d'urbanisme, certificat d'urbanisme et annexes du plan local d'urbanisme.
- Plan cadastral, plan de bornage ou de division, et constat des lieux lors de la visite.
- Création d'une servitude dans l'acte lorsque le vendeur conserve une partie du terrain.
Découvrir une servitude après l'achat
L'article 1638 du Code civil protège l'acquéreur contre les servitudes non apparentes qui ne lui ont pas été déclarées. Lorsqu'elles sont d'une importance telle qu'il n'aurait pas acheté s'il les avait connues, il peut demander la résiliation de la vente ou se contenter d'une indemnité. Les servitudes apparentes sont, elles, réputées connues de l'acquéreur qui a visité le bien.
Les actes de vente contiennent habituellement une clause par laquelle l'acquéreur prend le bien avec ses servitudes, sauf à s'en défendre. Cette clause protège le vendeur de bonne foi ; elle reste sans effet pour une servitude qu'il connaissait et a passée sous silence.
Un désaccord avec un voisin sur l'existence, le tracé ou l'entretien d'un passage relève du tribunal judiciaire, celui de Chartres pour un bien situé en Eure-et-Loir. Une tentative de règlement amiable, par un conciliateur de justice ou un médiateur, est en principe exigée avant la saisine du juge. Une convention signée devant notaire, décrivant précisément l'assiette et les conditions d'usage, règle durablement la plupart de ces situations.
Questions fréquentes
Mon voisin passe sur mon terrain depuis plus de trente ans : a-t-il acquis un droit ?
En principe, non. Le passage est une servitude discontinue, qui ne s'acquiert que par titre (article 691 du Code civil) : un usage toléré, même très ancien, reste une simple tolérance révocable. La situation change si le terrain voisin est enclavé : le passage est alors dû par la loi, et trente ans d'usage continu fixent son tracé et ses modalités (article 685).
Qui entretient le chemin grevé d'une servitude de passage ?
Les travaux nécessaires pour user de la servitude et la conserver sont à la charge du propriétaire du fonds qui en profite, sauf stipulation contraire du titre (article 698 du Code civil). L'acte constitutif peut prévoir une répartition différente, par exemple au prorata de l'usage lorsque plusieurs maisons desservies utilisent le même chemin. C'est un point à préciser par écrit.
Le propriétaire d'un terrain grevé d'un passage peut-il clôturer ou construire ?
Il conserve la propriété du sol et peut en user, à condition de ne rien faire qui diminue l'usage de la servitude ou le rende plus incommode (article 701 du Code civil). Un portail est généralement admis si le bénéficiaire dispose d'un moyen d'ouverture ; une construction sur l'assiette du passage est exclue. Il peut aussi proposer de déplacer le passage vers un endroit aussi commode, à ses frais.
Comment savoir si un terrain est grevé d'une servitude d'utilité publique ?
Consultez les annexes du plan local d'urbanisme en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme, et demandez un certificat d'urbanisme. Lors d'une vente, le notaire réunit ces renseignements avant l'avant-contrat. Pour un terrain à construire, un certificat d'urbanisme opérationnel indique en outre si le projet envisagé est réalisable.
Une servitude inscrite dans un vieil acte mais jamais utilisée existe-t-elle encore ?
Une servitude conventionnelle s'éteint par un non-usage de trente ans (article 706 du Code civil), à compter du dernier acte d'usage pour une servitude discontinue comme le passage. La preuve de ce non-usage peut toutefois être délicate. Le plus sûr reste une renonciation expresse du propriétaire bénéficiaire, reçue par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière.
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